Las entidades bancarias prefieren negociar a embargar

El coste de las ejecuciones hipotecarias supone entre hasta un 20% del valor del inmueble para las entidades. Quien se encuentra ante la dramática situación de no poder pagar la cuota de su hipoteca, puede enfrentarse a que le despojen de su hogar, como está ocurriendo en cada vez más casos durante los últimos meses. No es un procedimiento fácil ni rápido, e incluso, a la propia banca también le cuesta dinero llevarlo a cabo.
MUCHASCASAS.NET.- DANIELLA MONTENEGRO Para una entidad financiera, los gastos de una liquidación hipotecaria pueden suponer entre un 15% y un 20% del valor del inmueble que se encuentra en ese proceso. De hecho, un estudio de la Asociación por Embargos y Subastas (AFES) indica que casi el 18% de las hipotecas firmadas entre 2004 y 2008 son de alto riesgo. Esto es, susceptibles de enfrentarse a un embargo por impagos de los titulares. Esta organización estima que, en los próximos años, más de 700.000 familias pueden verse inmersas en este tipo de procesos tan desagradables. Pero, ¿qué es lo que ocurre desde que se deja de pagar una cuota hipotecaria hasta que embargan una casa? ¿En qué tipo de gastos incurren los bancos? ¿Compensa este tipo de procesos desde el primer momento?
Un largo proceso
En primer lugar, hay que tener en cuenta que los principales gastos asociados a la adjudicación de los inmuebles son los recursos propios de la entidad utilizados para la gestión judicial, administrativa, técnica y comercial. Por otra parte, la banca externaliza los servicios de recobro a través de empresas que realizan tanto el seguimiento como la recuperación de la deuda, en primera instancia. Si finalmente se opta por la vía judicial, hay que sumar los costes de estos procesos procedimientos: abogados, procuradores y tasas judiciales. Incluso, se pueden añadir a la lista otros gastos posteriores una vez el inmueble se encuentra embargado, como el mantenimiento de la vivienda (gastos comunitarios, impuestos, etc.), además de la cada vez más difícil comercialización de esa casa, aunque sea a través de la propia red de oficinas del banco. No hay dinero y cada vez menos trabajo y los ciudadanos no están dispuestos a embarcarse en una aventura inmobiliaria, por mucho que hayan descendido los precios.
Las fases por las que pasa un proceso de embargo pueden suponer el paso de varios meses, e incluso, algún año, dependiendo del caso. Son las siguientes:
• Morosidad. Supone haber dejado sin abonar tres cuotas de la hipoteca, pero no se ha iniciado un procedimiento judicial.
• Preejecución. La entidad insta al cliente a abonar las cuotas morosas. Sin embargo, éste no tiene capacidad para negociar por falta de fondos líquidos.
• Ejecución. Supone la demanda de ejecución para después fijar la fecha de la subasta del inmueble.
• Subasta. Tras realizarse esta operación, el inmueble puede ser adjudicado, suspendido o desierto.
• Lanzamiento. Implica la notificación definitiva del juzgado, que se personará en la vivienda del encausado. En este caso, aunque todavía se puede optar por negociar con la entidad financiera, es difícil conseguir un buen resultado.
La realidad demuestra que no se están embargando tantas viviendas como impagos se producen. El importe medio de una hipoteca se sitúa en torno a 130.000 euros. Por su parte, el 2,41% de las hipotecas se encuentra en situación de morosidad (tres o más meses sin ser abonadas), frente a apenas un 0,5% de hace tres años. Desde 2007 se han realizado 350.000 procesos de liquidación inmobiliaria. Pero han sido 125.000 los desahucios llevados a cabo completamente. El resto se encuentran en proceso, según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).
Es decir, que a pesar de que la morosidad no ha parado de aumentar en los últimos años de la crisis económica, los desahucios completados no han sido tan elevados como los procesos de embargo iniciados por la banca.
Opciones intermedias
Cuando se plantean este tipo de situaciones en una familia, la primera –y más recomendada- opción es evitar a toda costa la ejecución hipotecaria. Desde que una familia deja de pagar las primeras cuotas hasta que definitivamente existe una sentencia judicial en su contra pueden transcurrir varios meses. Durante ese periodo los que los hipotecados tienen margen para negociar con la entidad financiera alguna solución y las entidades aceptan esa negociación.
La Asociación de afectados por embargos y subastas (AFES) realiza una mediación entre el cliente y el banco. “Se puede perdonar una parte de la deuda con la venta de la vivienda, utilizar periodos de carencia u otras soluciones. Así, la entidad se quita un inmueble de encima antes de adentrarse en un costoso proceso de ejecución hipotecaria”, explican en AFES, “además de las correspondientes provisiones en sus balances”.
Al vender el inmueble, es probable que el precio sea inferior al que pagó en su día por esa vivienda. Sin embargo, algunas entidades reconocen que suelen permitir la refinanciación del resto de dinero que resta por abonar para completar la deuda hipotecaria, para evitar el proceso judicial.
“A nosotros tampoco nos interesa iniciar rápidamente la vía judicial”, reconocen fuentes de una importante entidad financiera española. Por ello, recurren a empresas externas de gestión de pagos, instan al cliente a “renegociar” la deuda, o admiten que “exploramos otras circunstancias que puedan ponerse encima de la mesa”.
Cambios hipotecarios
Mientras tanto, los ciudadanos en dificultades se encuentran pendientes de una modificación legislativa que pudiera permitir la aplicación de la dación en pago. Aunque se ha anunciado cierta “flexibilidad” de esta norma, la mayor parte de expertos consideran improbable que en España rija el mismo sistema que en países como Estados Unidos. “Podrá haber pequeñas modificaciones”, indica Alberto López Sorio, abogado experto en consumo, pero resulta difícil un cambio del sistema actual.
Para evitar que se reproduzcan este tipo de situaciones en los próximos años, la banca está exigiendo cada vez más “calidad” en los clientes que se acercan a sus sucursales para solicitar una hipoteca. La medida clave, que ya era recomendada por el Banco de España en los años del ‘boom’ inmobiliario, es que no se pueden conceder hipotecas por un importe que supere el 80% del valor de tasación de la vivienda, incluso, algunas entidades no aceptan ni siquiera el 70%. Además, cada vez se exigen más productos vinculados ligados a la confianza, como seguros contra impagos, seguros de desempleo y avales.