Si no te ves capaz económicamente de afrontar la compra de
un piso, infórmate de otras posibilidades. Una de ellas es el alquiler con
opción a compra, que mantiene una puerta abierta para que el inquilino adquiera
la vivienda cuando le sea posible.
¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?
En realidad, el punto de partida de esta modalidad es muy
sencillo: consiste simplemente en un contrato privado de alquiler entre el
propietario de la vivienda y el inquilino, con la salvedad de que a este
contrato se le añade una cláusula que establece un posible precio de venta del
inmueble y una fecha máxima en la que el arrendatario decidirá si quiere
comprarle la vivienda al arrendador.
¿Cuál es el plazo en que el inquilino debe tomar su decisión?
No existe un plazo predeterminado. Del mismo modo que
los contratos de alquiler entre particulares tienen una duración de cinco años,
y cada año es el inquilino quien decide si permanecerá o se irá, en el caso del
alquiler con opción a compra son las dos partes quienes establecen ese plazo.
Generalmente, es el propietario de la vivienda quien da la opción al inquilino
de llegar a comprársela al cabo de un tiempo y, por ello, suele ser también
quien establece el plazo. Cuando se trata de viviendas de protección oficial en
la modalidad de alquiler con opción a compra, el plazo suele ser de 10 años,
aunque tampoco está establecido por ley.
¿Qué hay que tener en cuenta en un contrato de alquiler con opción a compra
desde un punto de vista legal?
En primer lugar, es muy importante tener claro que, en este
contrato, una parte se obliga a vender la vivienda (promitente) a una segunda
parte (optante) siempre y cuando esta última decida comprarla. Es decir, no
es obligatorio para el inquilino comprar la vivienda al término del plazo
establecido en el contrato. Lógicamente, el precio de la futura compraventa
se estipulará también en el contrato.
¿Qué particularidades presentan los contratos de alquiler con opción a
compra?
Existen una enorme cantidad de opciones a la hora de
redactar uno de estos contratos. En primer lugar, puede tratarse de un
contrato independiente o bien estar pactado como una parte de otro contrato de
alquiler. También se puede elegir la opción de inscribirlo en el Registro de la
Propiedad para que sea exigible a terceros.
Esto sería un ejemplo de opción de compra acordada como una
cláusula más dentro de un contrato de alquiler, que incluye las
particularidades que comentábamos: “Se constituye a favor del inquilino un
derecho de opción de compra sobre la vivienda alquilada. El precio de la
vivienda se fija en la cantidad de 240.000 euros. Si el inquilino ejercita este
derecho, el propietario hará entrega de la vivienda libre de cargas y
gravámenes. El derecho de opción caducará a los cuatro años desde la fecha de
este documento. La resolución del contrato de alquiler antes de esa fecha
implicará la caducidad del derecho de opción. El derecho de opción se
elevará a escritura pública en el plazo de un mes desde la fecha de este
documento para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Los gastos que
origine dicha escritura y su posterior inscripción serán de cuenta del
inquilino. En caso de ejercitarse la opción quedará formalizada la venta. Los
gastos que origine se repartirán según dispone el Código Civil.”
¿Cuáles son las principales ventajas de esta modalidad?
La opción del alquiler con opción a compra permite una serie
de beneficios para ambas partes. Entre ellas, destaca que los inquilinos
pueden adquirir una vivienda que ya conocen, en la que han vivido, sin la
necesidad de tener que pagar una entrada.
Además, al acceder a una vivienda en régimen de alquiler con
opción de compra, los inquilinos pueden transformar la cantidad que destinan
al pago del alquiler en sí en una cuota mensual para el pago de la compra de la
vivienda. Se puede descontar el 100% de las mensualidades del precio total
o una parte más reducida, y se puede descontar de todas las cuotas o solo de
una parte de ellas. Se rompe así con el clásico tópico de “alquilar es tirar el
dinero”, y no solo eso, sino que los jóvenes pueden seguir disfrutando de las
ayudas estatales mientras pagan el alquiler en esta modalidad.
¿Y qué beneficios le reporta al propietario?
Para empezar, es una forma muy válida para dar salida a una
vivienda que, en las circunstancias actuales, lo más normal es que se encuentre
en una situación de estancamiento. A corto plazo, con la primera parte del
formato, es decir, con el alquiler, el propietario se asegura el cobro de unas
cuotas mensuales (con más garantías, ya que se suele incluir una cláusula que
haga al inquilino perder el derecho a ejecutar la opción de compra en caso de
retrasos), y al menos ha conseguido dar el primer paso en la generalmente
dificultosa búsqueda de un comprador.
Además, existen una serie de ventajas fiscales para los
propietarios que alquilan su vivienda, y si finalmente logra venderla, al
descontar parte o el total del precio que los inquilinos ya han abonado, no el
arrendador no tendrá tantas plusvalías y al venderla más tarde reducirá el
coste fiscal. Como añadidura, es lógico pensar que el inquilino cuidará más
y mejor la vivienda, ya que tendrá que en mente que en el futuro podría ser
suya.
¿En qué momento se acuerda el precio de la vivienda? ¿Se actualiza una vez
llegado el momento del pago por parte del inquilino?
El precio del inmueble queda fijado en el momento de
firmar el contrato de alquiler con opción a compra, al igual que las cuotas
mensuales de alquiler que el inquilino pagará hasta el momento de tomar la
decisión de adquirir la vivienda o no. En el momento en que el inquilino firma
el contrato con el propietario, lo que está haciendo es congelar el precio del
inmueble. Aunque los plazos fijados para tomar la decisión no sean demasiado
extensos, en medio de una tendencia alcista de los precios como la que hemos
vivido hasta hace no mucho tiempo, congelar un precio durante, por ejemplo, dos
o tres años, ya es una enorme ventaja. De esa manera, el inquilino puede
aplazar el momento de comprar una casa y, al llevar pagada ya una cantidad y
haber podido ir ahorrando, también será más sencillo recibir el visto bueno del
banco para recibir una hipoteca.
¿Qué hay de las desventajas? ¿Tiene el alquiler con opción a compra una
'cara B'?
El concepto básico en torno al que gira el alquiler con
opción a compra es que, al participar en ella, el inquilino adquiere una opción
a comprar una casa, no una obligación, que puede ejecutar cuando quiera dentro
del plazo establecido. Pero antes de ejecutar esa opción, el propietario tiene
“la sartén por el mango”. Y es ahí donde radican los principales inconvenientes
para el inquilino: si finalmente decide no comprar la vivienda, no recuperará
en ningún caso el dinero invertido, que de haber tomado la decisión contraria
habría servido para pagar parte de la casa. Además, corre el riesgo de que
el propietario decida poner un precio de alquiler demasiado elevado,
considerando que en el futuro vaya a ejecutar la opción de compra.
¿El propietario también se arriesga o va totalmente sobre seguro con el
alquiler con opción a compra?
Aunque son mínimos, ambas partes asumen riesgos. Por
ejemplo, si el propietario pone un plazo muy amplio, de cuatro o de cinco
años, se enfrenta a la posibilidad de que los precios aumenten notablemente
durante ese periodo y se quede con la sensación de haber perdido dinero por no
haber esperado o no haber previsto la subida. Además, no recibe el dinero
de una sola vez, ni recibe una entrada o ni siquiera una gran cantidad de
golpe, sino que lo hace de forma progresiva, al menos durante el plazo en que
el inquilino paga su alquiler y estudia si ejecutar la opción de compra o no.
Por otra parte, el mayor inconveniente que tiene el propietario en esta
modalidad es que no puede vender la casa durante todo el tiempo que dura el
plazo pactado con el inquilino. Es posible que durante esos años reciba una
buena oferta de un comprador con garantías, pero no puede vender su casa hasta
que el inquilino agote el plazo estipulado en el contrato.
Además de los contratos privados entre propietario e inquilino, ¿existen
iniciativas públicas que fomenten el alquiler con opción a compra?
Las Viviendas de Protección Oficial, desarrolladas y
promovidas por los gobiernos regionales y los ayuntamientos, siempre suelen
incluir una parte en formato de alquiler con opción a compra. Los casos más
significativos son los de Andalucía y Madrid. En el Plan Andaluz de
Vivienda, los beneficiarios deben tener una renta anual inferior a los 20.000
euros, pueden acceder a la compra a los siete años de habitar la vivienda, y
cuentan con la posibilidad de una ayuda estatal del 40% del precio del alquiler
durante los dos primeros ejercicios.
En Madrid, sin embargo, encontramos también unas
interesantes ayudas, en las que se incluyen un total de 79.000 viviendas en
alquiler con opción a compra. Este plan está destinado a jóvenes menores de
35 años, que tengan unos ingresos inferiores a 5,5 veces el Indicador Público
de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Al igual que el anterior plan, los
inquilinos podrán adquirirla tras siete años habitando en ella.
