¿Qué efectos tendrá el rescate bancario en el ladrillo?
La línea de crédito europea o el rescate light a la banca ha salvado el agujero financiero de la mayoría de los bancos españoles que habían quebrado técnicamente por su elevada exposición al mercado inmobiliario. Una inyección de 100.000 millones de euros será transmitida para cubrir las pérdidas millonarias que tienen los bancos al tener en sus balances un elevado volumen de activos inmobiliarios que han perdido más de la mitad de su valor y que además, tienen una complicada salida en un escenario económico recesivo.
Sin duda, a partir de aquí los bancos tendrán las espaldas cubiertas y la confianza en su solvencia se verá mucho más respaldada. No obstante, todavía está por ver si esta nueva recapitalización de la banca española influirá para cambiar las circunstancias actuales del contraído mercado hipotecario y el lastrado panorama inmobiliario. El escaso flujo hipotecario, la caída de las ventas de pisos y el continuado ajuste de los precios de la vivienda son los principales rasgos del mapa del ladrillo español en la actualidad.
Más crédito para los pisos de las entidades
Gracias a este préstamo financiero a la banca, el presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, ha asegurado que se arreglará el problema del crédito y que servirá para que vuelva a fluir hacia los particulares y se pueda mejorar la inversión y el empleo. “Va a haber un pequeño repunte y la atonía que teníamos va a despertarse”, señala Ramón Casilda, economista y experto bancario. “La financiación hipotecaria será una condición indispensable para poder vender los propios activos de la banca. Hay que facilitar la venta de pisos mediante los créditos hipotecarios, porque ningún comprador va a venir con un maletín lleno de euros”, añade Casilda.
Sin embargo, la mayoría de los expertos cree que los préstamos no volverán a concederse con fluidez hasta dentro de algunos años cuando la demanda vuelva a ser solvente. “Este tema de la recapitalización no se va a traducir en una mayor flexibilidad en los criterios de los préstamos si no hay clientes óptimos ni hay demanda”, apunta Nuria Álvarez, analista financiera de Renta 4. “Las inyecciones de liquidez hechas por el BCE en los últimos meses se han empleado fundamentalmente para la compra de deuda pública, no para dar más hipotecas ni créditos a empresas”, aclara, por su parte, César Barrasa, especialista en Research y profesor del Instituto de Empresa (IE).
“Hay bancos en España que son solventes, que no van a necesitar rescate, y que no están prestando hipotecas. No es un problema de oferta de crédito, si no de demanda”, ratifica, por su parte, el doctor en Economía y profesor de la Universidad Rey Juan Carlos de Madrid, Juan Ramón Rallo. Una tasa de paro de más del 24%, un contexto de contracción del consumo y la recesión económica general son algunas de las trabas que impiden que vuelva reactivarse el flujo de la concesión de préstamos. “El nivel de endeudamiento de las familias españolas es muy elevado. Ha bajado muy ligeramente en los últimos años desde sus máximos y las condiciones macroeconómicas no son especialmente favorables para enfrentarse a la solicitud de una hipoteca”, resalta Barrasa.
Las hipotecas que correspondan a los pisos de las entidades financieras serán las que mejorarán más sus condiciones. De hecho, las hipotecas para el resto de los particulares o inmobiliarias seguirán siendo las mismas que en la actualidad: altos tipos de interés, elevados diferenciales, numerosas comisiones… En definitiva, más caras. “Si tu demanda potencial de crédito tiene un perfil muy arriesgado, obviamente la contrapartida será: más exigencias de garantías y tipos de interés más altos… eso no va a cambiar con el rescate, porque lo que hace falta es sanear la parte real de la economía”, arguye Rallo.
Empuje a la baja de los precios
A pesar de que las hipotecas seguirán encareciéndose y no se concederán con tanta libertad, este préstamo europeo a la banca española facilitará que los precios de la vivienda alcancen su ajuste definitivo. Para empezar, podrán cumplir con los objetivos de saneamiento impuestos en la segunda y mucho más agresiva reforma bancaria del Ejecutivo, que obliga a depositar unas provisiones de cuantías bastante elevadas para cubrir las posibles pérdidas que generen los activos tóxicos en sus balances. “En un principio, el rescate financiero soluciona todo el tema de las provisiones. Las entidades podrán vender los activos tóxicos inmobiliarios que tienen en sus balances con un mayor descuento sin cargar pérdidas en sus balances”, explica Nuria Álvarez, analista de Renta 4.
Estas provisiones dependerán de la valoración definitiva de los activos inmobiliarios de la banca española, que están realizando las dos consultoras internacionales y las auditoras contratadas por el Gobierno. “Después de la auditoría de los balances bancarios, se van a reflejar más pérdidas relacionadas con el ladrillo”, afirma Pau Monserrat, director editorial de iAhorro, “esto va a incentivar que los bancos saquen todos estos activos al mercado de viviendas a un precio reducido”, que como mínimo se equiparará a su valor provisionado para no incurrir en pérdidas.
Esas bajadas serán más acusadas en las viviendas de los bancos intervenidos directa o indirectamente y en las que se encuentran en manos de los promotores al aceptar la banca quitas sobre sus deudas hipotecarias. “Estas entidades estarán más incentivadas a obtener liquidez para disminuir el coste financiero de las aportaciones del FROB”, explica Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea, algo que puede que no ocurra en los inmuebles ofertados por las entidades que no han sido rescatadas. Por otro lado, Echavarren matiza que algunos bancos intervenidos también se verán la paradoja de no poder vender estos inmuebles a precios de saldo: “si provocan más pérdidas esas ventas, tendrá que recurrir a más fondos del FROB. Habrá, por lo tanto, un equilibrio entre precios, provisiones realizadas y la necesidad de devolver cuanto antes los fondos del FROB”.
El coste que va a suponer el mantenimiento de estos activos hará que las entidades financieras se apresuren a intentar vender sus pisos y a desarrollar su suelo inmobiliario lo antes posible. Esta salida al mercado de los inmuebles tóxicos con los precios rebajados, junto con la financiación favorable para sus inmuebles, facilitarán las ventas y provocarán más caídas del precio medio de la vivienda, que se estima que ronde un 20% adicional. “La clave para reactivar las ventas estará en las rebajas de los pisos: cuanto más agresiva sea, más incentivará a los compradores”, apunta Casilda.
Por otra parte, a pesar de que la rebaja del parque de viviendas de las entidades financieras, un gran sector de propietarios como las promotoras o los particulares, no tendrán tanto margen para rebajar el precio de sus inmuebles. De hecho, como muchos agentes del sector opinan, es muy difícil generalizar la evolución del valor de todo el parque de pisos, pues varía según el área geográfica y la demanda. Por eso, esta heterogeneidad también se reflejará en este ajuste. En la medida en que la demanda se vaya recuperando y se empiece a comprar, se tocará un suelo en la caída de precios.
¿Adiós a la deducción fiscal?
El préstamo de esta notable cifra millonaria puede que también exija el cumplimiento de algunas exigencias europeas y la consecuente toma de nuevas medidas en materia económica. Una de las sugeridas por la Comisión Europea ha sido la supresión de las ventajas fiscales que el Gobierno concede por la compra de una vivienda habitual. Desde Bruselas están en contra de estas deducciones porque las consideran el origen que alimentó la burbuja inmobiliaria y la especulación en el ladrillo. Pese a ello, desde el Gobierno sostienen su postura. Recientemente, la ministra de Fomento ha corroborado su intención de no eliminar esta deducción.
“Ha sido una mala decisión por parte del Gobierno recuperarla en el sentido de que no encaja con los objetivos de austeridad gubernamental ni trata de que la economía crezca por otros mercados”, apunta Pau Monserrat, experto de iAhorro. “En una época como la actual, de ajustes, supone un fuerte impacto en la recaudación fiscal y además, sigue fomentando un modelo de compra de vivienda frente al alquiler”, añade por su parte, Barrasa. Como aspecto positivo, Echavarren señala que en Europa no entienden que esta desgravación es a corto plazo favorable para Hacienda , ya que “facilita la generación de IVA o ITP en la venta por importe muy superior al de la desgravación”. No obstante, la mayoría de los expertos coincide en una probable desaparición o una “reducción” de estas desgravaciones a finales de año, como apuntan desde iAhorro.
Las consecuencias finales del rescate bancario no cambiarán esencialmente los derroteros que va a tomar el mercado del crédito hipotecario a raíz de la crisis de endeudamiento y morosidad que se ha desarrollado durante estos últimos años. Por otra parte, el aspecto más positivo de esta intervención europea será una aceleración de la salida de los inmuebles de la banca de sus balances, que reactivará en cierta medida la compraventa de inmuebles y facilitará el acceso de la demanda pudiente a estos inmuebles bancarios. Por otro lado, también se prevé que produzca un importante impacto en el nivel general de precios, que llevará al sector a una correción de precios aún más aguda, y quizás definitiva, que beneficiará a los compradores. No obstante, la recuperación del sector inmobiliario todavía quedará pendiente y estará a expensas de la reactivación de la economía del país, así como de la creación de empleo y el recuperación de la confianza y del consumo.
, De Guindos 
