Las comunidades de vecinos pagan un 30% más de lo que deberían

Un estudio realizado por la Asociación Profesional de Administradores de Fincas (APAF) detalla cómo cerca del 80% de las comunidades de vecinos que han evaluado desembolsan una cuota mensual superior de lo que, según sus estimaciones, correspondería a cada inquilino. APAF señala el incremento y mala gestión de la morosidad; contratos de servicios y mantenimiento muy elevados; deficiencias en medidas de ahorro energético; y repercusión de los defectos constructivos asumidos por vecinos cuando deberían haber sido cubiertos por los seguros como los principales factores que provocan el incremento en las tasas vecinales. “En los tiempos actuales de dificultades económicas, es necesario realizar una buena gestión en las comunidades sin dejar de prestar todos los servicios, pero es importante abaratar las cuotas y por ende aliviar las cargas de los vecinos”, han señalado responsables de APAF.

Normativas para buzones en una comunidad de vecinos

Un buzón en mal estado o que incumpla la legislación vigente puede ocasionar un problema a toda la comunidad de propietarios
MUCHASCASAS.NET.-DANIELLA MONTENEGRO.-En una comunidad de vecinos, un componente tan baladí como los buzones puede generar una notable controversia. Conviene, por tanto, conocer con exactitud la legalidad vigente y las normativas que regulan estos elementos para que el servicio postal funcione de manera correcta y se eviten posibles disputas. Estatutos internos



Las comunidades de propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, que se encarga de regular la utilización tanto de los espacios como de los servicios comunes del inmueble. Junto con la citada ley, hay unos estatutos de carácter interno redactados por la propia comunidad de vecinos, que regulan la organización y normas menores de los inquilinos y median en situaciones de conflicto.
Los aspectos más controvertidos respecto a este tema son:
1. Qué legislación regula los buzones: la amplia legislación al respecto se remonta a 1962, con un decreto de carácter obligatorio que imponía su instalación en los portales. Cabe recordar que una taquilla en mal estado, su incorrecta identificación o ubicación, pueden provocar que la entrega de la correspondencia no sea efectiva.
Las posteriores disposiciones sobre los casilleros se recogen en el Reglamento del servicio de correos de 1964 y en las siguientes reglamentaciones de 1971, 1972 o 1977. En 1998, se aprobó la Ley del Servicio Postal Universal y de liberalización de los Servicios Postales, en la que se reconoce el derecho de acceso a las comunicaciones postales. En 1999, mediante un Real Decreto se recogían directrices concretas y recomendaciones del Parlamento Europeo.
2. Quién debe instalar el buzón: según la Ley de Edificación, toda vivienda, para conseguir la licencia de ocupación, "debe disponer de las instalaciones necesarias para recibir el servicio postal". La normativa recoge la obligatoriedad de la instalación por parte de la totalidad de propietarios del edificio. Estos en su conjunto deberán sufragar los gastos originados por la misma, como la compra del elemento físico y su posterior mantenimiento.
3. Quién es el propietario: la propiedad de las taquillas ubicadas en las viviendas pertenece a los residentes del domicilio. Los casilleros tienen la consideración de elemento común, una consideración que no impide que cada uno de los copropietarios tenga un derecho de uso exclusivo y excluyente sobre el buzón concreto que se le ha asignado, ya que su uso tiene un fin individual. En el caso de nuevas construcciones, es el promotor quien debe hacerse cargo de ello.
4. Cómo deben ubicarse: el artículo 34 de la Ley del Servicio Postal especifica que los buzones domiciliarios "deberán reunir las características necesarias que garanticen la propiedad, el secreto y la inviolabilidad de los envíos postales". Según el reglamento, "el número de buzones ha de corresponderse con el número de viviendas y locales de la finca, más otro receptáculo, el número 1, reservado para las devoluciones de envíos". Los buzones deberán estar numerados, "a partir del número 2, de manera correlativa, contando de izquierda a derecha y de arriba abajo, ordenados por pisos y puertas". También recomienda añadir el nombre completo de los propietarios o la denominación social en caso de ser una persona jurídica el titular del local o vivienda. Además, Correos precisa que deben fijarse en una pared para que no puedan trasladarse de lugar, ubicados en una zona de fácil acceso y a una altura que permita su cómoda utilización.
5. Qué consecuencia tendría un incumplimiento: la normativa postal refleja que si el operador al que se ha encomendado la prestación del servicio postal universal tuviese conocimiento de inmuebles que no dispusiesen de casilleros domiciliarios, se comunicará esta circunstancia a la comunidad de vecinos correspondiente, a fin de que tomen las medidas oportunas para su instalación. Mientras tanto, la entrega de los envíos dirigidos a sus vecinos se realizará en la oficina postal que corresponda. El incumplimiento de estos requisitos implicaría la suspensión de la entrega de la correspondencia y los envíos pasarían a entregarse en la oficina de Correos más próxima.

soluciones para sanear las cuentas de la comunidad

El cobro de las deudas, el arrendamiento de zonas comunes o el ahorro energético permiten ajustar el presupuesto
MUCHASCASAS.NET.-Tener una vivienda en propiedad genera una serie de gastos como el IBI, el impuesto de recogida de basuras o las facturas de gas, agua o electricidad. A esto se suma el pago mensual de las cuotas de la comunidad, que pueden ser más o menos elevadas en función de los servicios comunes contratados en el edificio. La calefacción central o el agua caliente pagado por todos los vecinos suben la cuota, pero rebajan lo que tiene que desembolsar el particular. Otros servicios, como el de portería, jardinería o elementos como la piscina y ascensor, son los responsables del encarecimiento de las mensualidades. Sin tener que prescindir de ellos, con un uso racional de los recursos, se puede conseguir un saneamiento de las cuentas en la comunidad de propietarios.
• Autor: Por Daniella Montenegro
1. Cobro a los morosos ausentes

Uno de los problemas al que se enfrentan las comunidades de vecinos son los propietarios morosos que han dejado el edificio sin comunicar su nuevo domicilio -en muchos casos de manera deliberada para dificultar el cobro- o que han fallecido sin pagar el dinero que debían. En ocasiones, las deudas son muy importantes, sobre todo cuando proceden de obras de coste elevado, como la instalación del ascensor, la mejora de la cubierta, la rehabilitación de la fachada o si el impago se ha prolongado durante mucho tiempo.
Cobrar esa deuda supondría un alivio para los bolsillos de los vecinos y ayudaría a mejorar las cuentas de la comunidad. Pero esto no siempre es sencillo y, menos aún, cuando la persona que debe dinero en su antiguo domicilio no ha dejado constancia de su nueva residencia.
Si un vecino fallecido debía dinero, los herederos deben hacerse cargo de la deuda
• Para reclamar lo que debe, tras haberlo intentado por otros medios, hay que convocar una junta de propietarios y enviar al moroso la citación al piso en el que residía, es decir, el de la comunidad que le pide el dinero. Si no acude -que es lo más probable-, se celebra la reunión con los presentes y se adopta el acuerdo para comenzar la demanda. Si prospera, las autoridades se encargarán de buscar al deudor para que afronte los pagos. Si se niega, se puede iniciar un proceso judicial para el embargo de sus bienes, con el fin de que haga frente a la deuda. Aunque el proceso es complicado, es probable que al final el dinero vuelva a la comunidad.
• Algo similar ocurre con los fallecidos que dejan una deuda a los vecinos sin que nadie se haga cargo del piso. En ese caso, conviene ir al Registro de la Propiedad para saber a quién pertenece la vivienda. Si continúa a nombre de la persona fallecida, habrá que pedir a los herederos que se hagan cargo de la deuda.
Hoy en día, algunos vecinos que residen en el inmueble pueden tener cuotas impagadas. Pero se debe, casi siempre, a la crisis económica. Sus casos son distintos a los anteriores y casi siempre se comprometen a realizar el pago en cuanto puedan. A menudo, las comunidades de propietarios aceptan estas demoras puntuales, ya que por lo general los deudores terminan por pagar antes o después.
2. Arrendamiento o venta de zonas comunes
• Otra de las opciones para obtener ingresos es alquilar o vender alguna zona común, como es el caso de los garajes o los trasteros. Algunas comunidades, sobre todo las nuevas, tienen estos espacios sin ocupar y aunque suelen ser los promotores quienes se encargan de venderlos, en otros casos, sobre todo si se trata de cooperativas, corren a cargo de todos los vecinos. Los ingresos que proporciona la venta o el arrendamiento son importantes y ayudan a afrontar otros gastos del inmueble.
• Es posible que el elemento común que quede libre -cuando no hay un usufructo vitalicio- sea el piso del portero. Con su alquiler o con su venta, la comunidad puede mejorar el estado de sus cuentas. Lo normal es que la casa del conserje no sea la mejor vivienda del edificio, por lo que al venderla o al arrendarla los ingresos no serán tan elevados como los obtenidos por otra residencia del inmueble. No obstante, cuando nadie vive en la casa, las ganancias compensan.
• Prescindir del portero físico es también un modo de ahorro. Si le llega la edad de jubilación, es el momento de pensar si se contrata a otro o si se sustituyen sus servicios por los de una persona que pase menos tiempo en el inmueble -con lo que el sueldo se reduce-. Incluso se puede decidir que este puesto de trabajo quede vacante.
Aunque el servicio de portería da prestigio a la finca, cada vez son menos los edificios que cuentan con este tipo de empleos. Cuando hay dificultades económicas, a menudo, los propietarios optan por prescindir del portero y no sustituirle tras su marcha.
• Algunas comunidades de vecinos tienen la posibilidad de colocar anuncios, rótulos o luminosos en el edificio. No todos los inmuebles cumplen con los requisitos de visibilidad que piden las empresas anunciantes, pero quienes reúnan las condiciones pueden encontrar en la publicidad una fuente de ingresos.
• Lo mismo sucede con la instalación de antenas de telefonía, aunque muchos propietarios se niegan a contar con estos elementos en sus cornisas debido a las radiaciones que pudieran emitir.
• Otra alternativa de ahorro es crear una red wifi a la que puedan acceder todos los vecinos. De este modo, no será necesario que cada uno de los propietarios de la vivienda tenga su propio acceso a internet y podrán compartir entre todos los residentes los gastos que genera.
La Comisión del Mercado de las Telecomunicaciones estableció mediante una resolución en 2010 que es legal que la comunidad contrate el acceso a Internet con una operadora y distribuya su señal a todos los vecinos, que podrán conectarse mediante una clave.
3. Ahorro de energía
Con gestos simples e instalaciones no demasiado caras, las comunidades de vecinos pueden ahorrar bastante dinero en la factura del gas y de la electricidad. Si los residentes en el edificio se conciencian de la necesidad de gastar menos, el primer paso está dado. Esto se puede conseguir en reuniones o mediante carteles donde se pida que se utilicen los recursos de forma sostenible.
Con gestos simples se puede ahorrar bastante en la factura de la luz y el gas
• En muchos bloques, cuando se da la luz del rellano, se encienden las de todos los pisos. Si se coloca una instalación inteligente en la que solo se ilumina el descansillo y el portal, el ahorro será mayor.
Los detectores de movimiento son útiles, pero lo serían más si estuvieran programados para no encenderse durante el día, cuando la luz entra por las ventanas del edificio.
También es conveniente que las bombillas se mantengan encendidas durante el tiempo adecuado. A menudo, en un intento de ahorrar electricidad al tener la luz encendida menos tiempo, los vecinos se ven obligados a tocar el interruptor más veces, ya que no les da tiempo a meter la llave en la cerradura o a aparcar el coche.
• En lo referente a la calefacción, es importante adecuarla a todos los pisos para que los vecinos no pasen frío ni calor. Esto en ocasiones es difícil porque algunas viviendas, por su orientación, alcanzan una mayor temperatura. Pero en la mayoría de los casos, los residentes tienen en su casa un termostato que permite regular los grados a los que van a recibir la calefacción. Es mejor bajarlo y, por tanto, gastar menos energía, que estar en casa en manga corta en invierno o abrir las ventanas para refrescar la vivienda.
Además, hay que mantenerla encendida el tiempo que sea necesario en cada comunidad y evitar que a unas horas la temperatura sea muy elevada y a otras, muy baja. Cada mes del invierno es diferente y los horarios de encendido y la intensidad de la calefacción también deben ser distintos.
Tampoco es conveniente que las ventanas de los espacios comunes estén abiertas demasiado tiempo durante los meses más fríos. Está bien ventilar, pero no durante todo el día porque se pierde calor tanto en el bloque como en las viviendas.
Acogerse a subvenciones para reformas
Las obras en el edificio son una de las inversiones que más sacrificio suponen para los propietarios, sobre todo, si son rehabilitaciones complejas o suponen la instalación de elementos como el ascensor. En ocasiones, incluso, es preciso que los dueños de las viviendas pidan un crédito para poder pagar las cuotas. Pero no siempre es necesario que los vecinos abonen el importe total de las mejoras: conocer las ayudas y subvenciones de las que se pueden beneficiar quienes realicen determinadas obras puede suponer un cuantioso ahorro.
• Las comunidades autónomas y los ayuntamientos ofrecen ayudas a las comunidades de vecinos que carezcan de ascensor y quieran instalarlo. Las cuantías subvencionables y los requisitos son diferentes en cada región y consistorio, por lo que es aconsejable acudir a las oficinas que gestionan este tipo de subvenciones para informarse antes de comenzar las obras.
Algunas administraciones supeditan la concesión de la ayuda a los ingresos de los vecinos y otras entregan prestaciones complementarias a quienes tengan más necesidades económicas. Las empresas encargadas de instalar el elevador también pueden facilitar la información necesaria e incluso asesorar a los propietarios interesados.
No todas las ayudas van dirigidas a las comunidades sin ascensor, pues aquellas que lo tengan instalado y quieran contar con uno más moderno, que gaste menos y sea más eficiente, también pueden solicitar prestaciones para renovarlo.
• Con el fin de mejorar la accesibilidad a la finca, hay subvenciones para eliminar barreras arquitectónicas y de comunicación y permitir el acceso y disfrute de las zonas comunes a todos los vecinos. Las ayudas pueden superar el 70% en algunas regiones.
• También hay subvenciones dirigidas a la mejora energética de otros elementos, como las calderas. Muchas autonomías han puesto en marcha planes para la sustitución de sistemas de calefacción antiguos por otros que gasten menos energía, sean más seguros y no contaminen tanto. Además, la instalación de placas solares u otras actuaciones dirigidas a reducir las emisiones de CO2 pueden recibir financiación regional o municipal.
• El presupuesto de las administraciones públicas también se invierte en la reforma y embellecimiento exterior de los inmuebles, así que las comunidades de vecinos que tengan pensado rehabilitar su edificio o mejorar sus fachadas pueden consultar si la obra que van a realizar cuenta con subvenciones.
Convertir una terraza de la comunidad en solárium
Para modificar la estructura del inmueble se necesita el consentimiento unánime de la junta de propietarios

Convertir una terraza de la comunidad en solárium
Para modificar la estructura del inmueble se necesita el consentimiento unánime de la junta de propietarios
Las terrazas son elementos muy valorados en viviendas y edificios, proporcionan una sensación de mayor espacio y, en función de su tamaño, permiten disfrutar de comidas al aire libre desde el propio domicilio, tomar el sol, e incluso, ampliar la superficie del piso mediante su cerramiento. Pero también son fuente inagotable de conflictos en las reuniones de la junta de propietarios, ya que no todo el mundo tiene el mismo punto de vista sobre el uso que puede darse a las terrazas comunitarias y, al hacer mejoras, obras y reformas, pueden convertirse en un punto de fricción entre los residentes del inmueble. Si se desea modificar su estructura, entre otras cosas, para convertirla en un solárium, es preciso contar con unanimidad.
Revalorizar el inmueble

Algunas terrazas de la comunidad están desaprovechadas y se emplean solo como cubierta del edificio. Una de las posibilidades de utilización consiste en convertirlas en un solárium del que disfruten los vecinos durante todo el año y, sobre todo, en los meses de primavera y verano. Las obras -según la adecuación que se haga- no tienen por qué ser demasiado costosas y el aprovechamiento de una zona hasta ese momento infrautilizada mejora la calidad de vida de los habitantes del inmueble e incluso revaloriza los pisos.
Sin licencia municipal no se pueden realizar obras de modificación
Pero no todas las terrazas comunitarias son de uso compartido. Muchas, aunque estén consideradas elementos comunes, son de uso privativo, es decir, solo se tiene acceso desde la casa de un vecino, que es quien puede disfrutarlas.
En todo caso, ya sea este elemento de uso comunitario o privativo, las normas por las que se rige su modificación son similares. Las terrazas, al formar parte de la fachada y constituir una parte de la configuración o imagen externa del edificio, con independencia de la utilización por un propietario o por todos, se consideran un elemento común, como establece el Código Civil en su artículo 396.
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que el dueño de cada piso modifique los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de la vivienda cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración o estado exteriores, siempre que dé cuenta de estas obras a quien represente la comunidad.
Poner un solárium en la terraza sí supone una modificación de la fachada o del cerramiento, pero no solo hay que informar -como si se fuera a hacer una obra interior en el baño o en el suelo de su casa-, sino que además se debe pedir autorización a la comunidad de vecinos. En el caso de que la idea no partiera de un particular sino de la propia junta de propietarios, el trámite sería similar y habría que someterlo a votación.
Qué mayoría es necesaria
Las obras para convertir la terraza en solárium suponen una modificación de la estructura del inmueble o de su cerramiento, e incluso, según la obra que sea necesaria, una sobreelevación del edificio.
Según establece el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo". Es necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Si no se pide autorización y un propietario impugna la obra, hay que dejar la terraza como estaba en origen
Si los propietarios muestran su desacuerdo, la obra no se podrá llevar a cabo. En el supuesto de que no se pida autorización para convertir la terraza en solárium y un particular o un grupo de vecinos decida hacer las modificaciones sin consenso, cualquier propietario puede impugnar la obra, aunque ya esté concluida. Si los tribunales dan la razón a los demandantes, podrán obligar al infractor a que la terraza vuelva a su estado originario y a pagar de su bolsillo las obras que se tengan que llevar a cabo para tal fin.
Si los interesados consiguen esta mayoría en la junta de vecinos, pueden seguir adelante con la modificación, no sin antes realizar otro trámite: pedir la licencia municipal. Lo habitual es que, junto con la solicitud, se adjunte un pequeño proyecto y el visto bueno de la junta de propietarios. Cada localidad tiene una normativa diferente y lo que se permite en unas ciudades está prohibido en otras.
Si en el consistorio consideran que la obra afea el paisaje urbano, perjudica a terceros desde el punto de vista de la seguridad o simplemente no cumple con la normativa, pueden denegar la autorización y la obra no se podrá llevar a cabo.

Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios

MUCHASCASAS.NET.-En su largo recorrido, la crisis económica está dejando a su paso una víctima colateral: las comunidades de propietarios. No es un secreto que los presupuestos de las mismas se han visto mermados por los retrasos o impagos de las cuotas comunitarias, una importante deuda que también es consecuencia directa del embargo de pisos por parte de las entidades bancarias o cajas de ahorro y la quiebra de cientos de promotoras que han dejado un preocupante stock de viviendas.
Ante esta importante problemática, empresas y aseguradoras líderes en sus respectivos sectores (Acción Legal, Mapfre, Arbitralia, El Derecho Editores, Logalty y Arag) han puesto en marcha el Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios (PLCM), una iniciativa que pretende dotar a las comunidades de las mejores herramientas para solucionar el problema de los impagos y reducir la morosidad.

Este instrumento, dotado de las máximas garantías profesionales y legales, ha sido creado en exclusiva para el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. A través del mismo, todas las reclamaciones de deudas gestionadas por los administradores de fincas serán a coste cero para las comunidades de propietarios, que únicamente deberán adherirse al Programa.

Para que puedas conocer en detalle el alcance de este nuevo proyecto, te comunicamos que el próximo miércoles, 14 de septiembre, a las 11:00 h, celebraremos un encuentro de prensa en El Derecho Editores, calle Lagasca 45.

Miguel Ángel Muñoz, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, José Juan Muñoz, director general de Acción Legal, José Manuel Oliva, director general de Logalty e Ignacio de San Juan, secretario general de Arbitralia, presentarán un informe de los datos de morosidad registrados entre enero y junio de 2011, así como un estudio de casos reales gestionados por el Programa, en donde empresas inversionistas y bancos se convierten en un nuevo tipo de morosos

ayudas para las comunidades de vecinos

MUCHASCASAS.NET.-A.RICO.-
Las ayudas que contempla el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 buscan garantizar la seguridad, facilitar la accesibilidad, promover la rehabilitación de viviendas y mejorar la eficiencia energética de los inmuebles. En este sentido trabaja también el Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía (IDAE), que ofrece ayudas junto con las comunidades autónomas para ahorrar energía.

No obstante, la gestión de todas las ayudas estatales se realiza a través de las comunidades autónomas, que son las encargadas de conceder y asignar las ayudas y subvenciones y, en algunos casos, implementarlas con sus propios recursos.


Ayudas Renove: obras de mejoras y rehabilitación de edificios

Obras de mejoras

-Mejora de la eficiencia energética, higiene, salud, protección del medio ambiente en edificios y viviendas y utilización de energías renovables: instalación de paneles solares, mejoras del aislamiento, en las instalaciones de calefacción y/o aire acondicionado y en las instalaciones de suministro de agua y saneamiento.

-Actuaciones para garantizar la seguridad como instalaciones eléctricas, intervenciones sobre cubiertas y muros, etc.

-Mejora de la accesibilidad en ascensores, rampas, dispositivos de acceso, etc.

Obras de rehabilitación de edificios

-Préstamos convenidos.

-Ayudas al pago del préstamo: hasta 175 euros como máximo por cada 10.000 euros de préstamo.

-Subvenciones: hasta el 15% del presupuesto protegido con un límite de 1.600 euros por vivienda, que puede llegar a 2.700 euros cuando tengan más de 65 años o se trate de personas con discapacidad y las obras se destinen a la eliminación de barreras o a la adecuación de la vivienda a sus necesidades específicas.

Planes Renove IDAE

Los planes renove del Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía proporcionan a los ciudadanos ayudas económicas que les facilitan la adquisición de equipamientos domésticos eficientes así como la sustitución de elementos de los edificios que permitan un consumo menor de energía.

Con este objetivo el IDAE trabaja junto con las comunidades autónomas en dos planes específicos:

-Plan Renove 2011 para el Equipamiento Doméstico: se refieren a electrodomésticos, calderas y aire acondicionado. En el caso de los electrodomésticos el Plan Renove concede ayudas que oscilan entre los 50 y 125 euros para sustituir frigorífico, congeladores y combinados, lavadoras, hornos, lavavajillas y cocinas eléctricas por equipos nuevos con etiquetado energético A o superior. Para las calderas, el Plan Renove concede una media de unos 300 euros para la sustitución de calderas individuales de las menos eficientes por calderas de baja temperatura o de condensación que funcionen con gas natural o gasóleo. En el caso de los aires acondicionados existen ayudas de entre 200 y 300 euros para la sustitución de los viejos aparatos por equipos de etiquetado energético superior.

-Plan Renove para edificios de viviendas: se refieren a obras de ventanas, fachadas, cubiertas y ascensores. En el caso de las ventanas el Plan Renove concede ayudas de entre un 22% y un 35% del coste del presupuesto de sustitución de las viejas ventanas, mientras que para las obras de ascensores se conceden hasta 3.300 euros por ascensor, con el requisito de que la mejora del servicio suponga una reducción del consumo de energía de al menos un 35% y que esta cantidad no supere el 35% del presupuesto.

¿es obligatorio pagar las derramas extraordinarias?

MUCHASCASAS.NET.-A.R vivir en un piso suele ser más barato que en un chalet. sin embargo, a veces surgen imprevistos comunitarios de lo más variado: la instalación de un ascensor, su remodelación, la reparación del garaje o de la fachada, son sólo algunos ejemplos. para hacerlos frente los vecinos deben pagar obligatoriamente una derrama
una derrama es una cuota extraordinaria que tienen que pagar los vecinos de la comunidad para pagar un gasto imprevisto que no puede ser abonada con los fondos ordinarios de la comunidad
cualquier derrama debe ser aprobada por la junta de propietarios, en reunión extraordinaria y casi siempre por mayoría simple de los presentes. por lo general, todos los vecinos pagan el mismo importe de derrama -aunque en proporción a su participación en la comunidad- y si del dinero aportado sobra algo, la junta deberá decidir si devolverlo a los vecinos o que pase a formar parte de los fondos propios de la comunidad
¿están los vecinos obligados a pagar las derramas?
sí. la compañía alquiler seguro señala que existe la obligación de cada copropietario a contribuir en el pago de las derramas para sufragar los gastos de reparaciones en elementos comunes (ley 49/1960 sobre propiedad horizontal)
si hubiera algún propietario que se negara a abonar la derrama, lo normal es que se reclamara la deuda por escrito y "en caso de persistencia en el impago, se podrían tomar acciones legales contra el moroso", dice antonio carroza pacheco, consejero delegado de alquiler seguro. el experto añade que no hay plazos estipulados por ley para exigir el pago de la derrama, por lo que el margen que se le conceda al moroso dependerá de cada comunidad de propietarios
¿puede el propietario o casero de la vivienda obligar al inquilino a pagar las derramas?
si un casero pide a un inquilino pagar una derrama, ambos deben saber que según el artículo 20 de la ley de ordenamientos urbanos sobre "gastos generales y de servicios individuales" no se hace referencia a que estos gastos extraordinarios los tenga que pagar el inquilino. carroza añade que este artículo contempla que sí se podrá pactar que el alquilado pague los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, es decir, los gastos corrientes de comunidad, pero no los extraordinarios (derramas)
pero según la ley, "la realización por el casero de obras de mejora le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. eso sí, el encarecimiento de la renta se podrá llevar a cabo sólo después de haber transcurrido los cinco años de la duración del contrato. esto abre la puerta no a una repercusión directa de los gastos de derrama, sino de una compensación con el aumento de la renta", apunta el consejero delegado de alquiler seguro

Desahucian a un inquilino por no pagar las obras de la vivienda y la comunidad

MUCHASCASAS.NET.-A.R El Tribunal Supremo (TS) ha acordado en una sentencia el desahucio de un inquilino por no pagar los gastos de reparación de la vivienda y de comunidad, como establece la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque el contrato se firmó antes de la aprobación de dicha normativa, según publica El Mundo.En la sentencia, el TS rechaza el recurso presentado por Luis Francisco G.S. contra la resolución de la Audiencia Provincial de Madrid que en 2007 ordenó su desahucio de la vivienda que tenía alquilada desde 1947 a María del Carmen y Guadalupe V.Q., por no pagar la renta y los gastos de obras y de comunidad durante 2002 y 2004.

Las propietarias del piso, ubicado en el centro de la ciudad, habían pedido al inquilino el pago de las cantidades referidas, y solicitaban que se declarase finalizado el contrato de arrendamiento "con el consiguiente desalojo" de la vivienda.

El inquilino recurrió al Supremo porque consideraba que sólo debía abonar la renta de la vivienda y no otras cantidades, ya que el acuerdo se había firmado antes de la aprobación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.

El TS confirma así que en los contratos de alquiler anteriores a la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 cabe la posibilidad de desahucio por impago de "cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario".

• ¿Qué servicios debe pagar la comunidad de vecinos?

La ley obliga a que los propietarios paguen los servicios para mantener y conservar el edificio habitable, seguro y accesible, además de hacer frente a una larga lista de gastos comunes
Mantener el edificio
MUCHASCASAS.NET.- Siempre que una persona compra un piso, un local o un garaje, también adquiere parte del edificio en el que se encuentra. Como dueño o copropietario, tiene derecho a disfrutar de las zonas comunes -como la escalera, el ascensor, la piscina o la azotea-, al mismo tiempo que se compromete a hacer frente a los gastos de mantenimiento y reparación que estas áreas conlleven. La denominada comunidad de vecinos, por tanto, es el conjunto de los propietarios de un mismo edificio que, como tales, comparten la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias y aunque no residan en él. Esta explicación tan evidente es necesaria que se recuerde porque muchas veces se generan dudas que acarrean discusiones, dificultan la convivencia o tienen como resultado alguna amarga sorpresa económica.
Para saber cuáles son los servicios comunes, cuáles son obligatorios o quién paga qué, lo primero que hay que tener en cuenta es que todas las comunidades de vecinos están sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal, un extenso y detallado texto que regula el artículo 396 del Código Civil. Como norma general, la comunidad de vecinos debe ocuparse del "sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios" para "que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad". Esto es, costear los arreglos y el mantenimiento del edificio, desde las obras puntuales que se realicen en las zonas comunes, hasta los gastos de limpieza y portería o la factura de la luz.
Servicios comunes
El asunto es que no todos los edificios son iguales entre sí, tanto por su antigüedad y su arquitectura, como por sus ocupantes y su ubicación. En consecuencia, los servicios comunes también varían. Por supuesto, los más habituales son el suministro de electricidad y el servicio de limpieza, ambos destinados a la zona del portal y las escaleras. Pero a estos se suman otros, como el mantenimiento técnico del ascensor y la contratación de un administrador de fincas. De hecho, para el administrador Miguel Carlos Gorriz, especialista en un foro de consultas profesionales, contratar a un técnico de ascensores es un servicio fundamental, aunque también uno de los más caros, ya que puede llegar a costar unos 600 euros por trimestre.
Contratar a un técnico de ascensores es un servicio básico pero puede costar 600 euros por trimestre
Hay comunidades muy pequeñas, "cuyo mayor gasto es el del jardinero, y otras de gran envergadura, donde los servicios y los costes se disparan". Es el caso, por ejemplo, de los edificios antiguos con servicio de portería y sistema de calefacción central; de las nuevas urbanizaciones que poseen zonas ajardinadas, servicio de vigilancia y más de un ascensor; o de los edificios "de veraneo", donde predominan las segundas residencias, que suelen contar con pistas deportivas y piscinas. El mantenimiento de estas últimas, de hecho, supone un coste elevado que puede rondar los 800 euros mensuales o más, dependiendo de su tamaño, de la empresa que se contrate y la provincia.
La gran diferencia de los pueblos de veraneo es que es en esa época del año en la que se concentran determinados servicios, "como la puesta a punto de las piscinas o el aire acondicionado, mientras que muchos otros se dejan para los meses de invierno, cuando la mayoría de propietarios no está y no tiene que soportar las molestias que implica una obra, por ejemplo", como señala José Gutiérrez, el director del gabinete de estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Salvo este detalle de organización y funcionamiento, todas las comunidades de propietarios españolas tienen la misma obligación, que es mantener los bienes comunes, aunque los costes puedan aumentar o disminuir en función de la cantidad y el tipo de servicios que deba contratar para ello.
Los imprevistos en el edificio corren por cuenta de la comunidad, y muchas aseguradoras ofrecen paquetes para estos casos
En líneas generales, ya sea a través de una empresa o de una persona, la comunidad de vecinos paga los servicios de limpieza, portería, administración y seguridad. Además, debe abonar los suministros de luz, agua y calefacción (cuando ésta es central), y si la parcela donde está el edificio tiene referencia catastral, también tendrá que costear los gastos municipales, como la recogida de basuras, y abonar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). A su vez, los copropietarios de un edificio deben hacer frente de manera conjunta a todas las obras que se acometan en las zonas comunes y pagar los servicios de mantenimiento de los ascensores, piscinas y demás espacios de uso colectivo.
Los imprevistos en el edificio también corren por cuenta de la comunidad, de ahí que diversas compañías de seguros ofrezcan paquetes especialmente diseñados para estos casos y que muchas comunidades se decidan a contratarlos. Las incidencias que más preocupan (y sobre las que más previsiones se toman) son los daños materiales producidos por incendios, explosiones, caída de rayos, fugas de agua e inundaciones, así como las reparaciones estructurales y estéticas que deban realizarse tras un siniestro. No obstante, las aseguradoras también ofrecen asistencia legal, indemnizaciones por responsabilidad civil o servicios de salvamento y alojamiento temporal en hoteles cuando el edificio queda inhabitable.
¿TODOS LOS VECINOS PAGAN LO MISMO?
Los gastos comunes de un edificio se solventan con un fondo de dinero compartido. En algunos inmuebles, los ingresos para ese fondo pueden proceder, por ejemplo, del alquiler de locales o la colocación de vallas publicitarias o antenas en la azotea. No obstante, los ingresos más habituales proceden de las cuotas de los comuneros, que generalmente se pagan con carácter mensual. Lo interesante es que no todos los vecinos tienen por qué abonar el mismo montante. De hecho, la cuantía depende de la cuota de participación de cada piso o local, en porcentaje sobre su incidencia en la comunidad, y el baremo está fijado de antemano en las escrituras. Para ello, la ley contempla diversos parámetros, como la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su ubicación (si es exterior o interior) y el uso que, a priori, se considera que se hará de los servicios o elementos comunes. No es igual un apartamento que un piso amplio, ni es lo mismo un local que una vivienda situada en el décimo piso.
Más allá de los porcentajes, todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Asimismo, deben colaborar a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca; un fondo que le pertenece a la comunidad de vecinos y que debe superar al 5% de su último presupuesto ordinario. En cualquier caso, toda comunidad de propietarios debe contar con una junta directiva y reunirse, al menos, una vez al año para determinar esos presupuestos y gastos colectivos.
La ley obliga a que los propietarios paguen los servicios para mantener y conservar el edificio habitable, seguro y accesible, además de hacer frente a una larga lista de gastos comunes
Cada edificio, un mundo
Si bien la Ley de Propiedad Horizontal rige del mismo modo para todas las comunidades de vecinos, no todas ellas son iguales entre sí. De hecho, cada edificio es un mundo a escala, con necesidades y prioridades concretas que no tienen por qué coincidir exactamente con las de los demás. Esta diversidad explica tres cosas: que se redacten estatutos particulares, que exista la profesión de administrador de fincas y que, ante determinadas situaciones, sean más las dudas que las certezas.
Los estatutos no son obligatorios, aunque sí convenientes. Se trata de un documento escrito que ajusta la normativa legal a las características específicas de la comunidad y que rige su funcionamiento interno. Para decirlo de un modo sencillo, en él se recogen las "reglas del juego", el papel que desempeña cada copropietario y cómo se ha de proceder para beneficiar los intereses comunes. Lógicamente, hay comunidades de vecinos que jamás han redactado estatutos y no por ello funcionan peor. Sin embargo -y sobre todo en los edificios nuevos con numerosos propietarios-, la existencia de estos documentos suele ayudar a zanjar discusiones o aclarar diferencias.
Un papel similar es el que desempeña el administrador de fincas; un profesional que, además de velar por el mantenimiento del inmueble, muchas veces actúa como "fuelle o mediador" entre los vecinos, asesorándoles sobre las leyes vigentes y solucionando, incluso, disputas. En este punto coinciden José Gutiérrez y Miguel Gorriz, quienes opinan que buena parte de su trabajo pasa por el arbitraje de conflictos, tanto de aquellos derivados de la convivencia como de los que se producen al no tener muy claro qué espacio es de uso privado y cuál es de uso común. El artículo 396 del Código Civil es muy minucioso acerca de este punto y, aun así, se contempla un margen de duda, especialmente cuando hay un desembolso de dinero por medio.
Aunque no son obligatorios, la existencia de estatutos ayuda a zanjar discusiones y aclarar diferencias
Según el texto, los elementos comunes son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad: desde el suelo y las cimentaciones, hasta la azotea y los elementos estructurales (como los pilares, las vigas y los muros de carga). También son comunes las fachadas y los revestimientos exteriores de las terrazas, los balcones y las ventanas; el portal, las escaleras, los corredores, patios, pasos, muros, fosos.. La lista sigue e incluye a los ascensores, los depósitos y contadores, además de "otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo". Esta frase es de vital importancia pues, aunque hay servicios que son privados -por ejemplo, el teléfono fijo-, todos los cables que estén por fuera de la vivienda o comercio son propiedad de la comunidad. De este modo, cualquier avería que se produzca (o cualquier renovación que se quiera hacer) tendrá que ser solventada por los fondos de la comunidad de propietarios. En esto cabe también, según el Código Civil, las conducciones y canalizaciones para el desagüe y el suministro de agua, gas y electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, "todas ellas hasta la entrada al espacio privativo". A partir de allí, pasan a ser de uso y responsabilidad exclusivos del dueño de piso.
Márgenes de duda
El artículo 396, en principio, es muy claro y hasta se podría pensar que excesivamente detallista. Sin embargo, hay "dudas recurrentes" y un claro ejemplo de ellas es el tema del ascensor, protagonista de muchas discusiones. ¿Su mantenimiento corresponde a todos los vecinos o sólo a quienes lo usan? ¿Tienen que pagar por ese servicio quienes vivan en los bajos? ¿Y los dueños de locales? Más aún: ¿qué pasa cuando un edificio no tiene ascensor en origen y se quiere instalar uno? ¿También deben asumir ese coste todos los copropietarios? La respuesta es que sí. De arranque, la instalación de un ascensor debe decidirse en conjunto, por votación, y para que se lleve a cabo deben estar de acuerdo 3/5 partes de los propietarios. Si hay "quórum" para ello, los costes se asumirán entre todos, incluyendo a quienes vivan en los bajos o a los dueños de las locales, aunque ni siquiera tengan acceso al portal.
Más de uno considerará que esta medida es injusta o se preguntará por qué. Y la razón es simple. La ley considera que la instalación de un ascensor supone una mejora y una valorización de la finca, algo de lo que sí se benefician todos. Otra cosa es que la junta de vecinos establezca, por ejemplo, que quienes no usen los elevadores queden eximidos de pagar por su mantenimiento. Algo similar ocurre con el portal y las escaleras: los gastos ocasionados por obras corresponden a todos los vecinos, aunque puede liberarse del pago por su limpieza y mantenimiento a los copropietarios que no tengan acceso al mismo. Los ascensores, además de un elemento de confort y revalorización, pueden ser considerados como un medio para suprimir barreras arquitectónicas. Y en este punto sí que influyen las características personales de los vecinos.
Cuando en un portal hay propietarios con discapacidad la comunidad está obligada a realizar las obras de accesibilidad necesarias
Cuando en un portal hay propietarios con discapacidad o mayores de setenta años, la comunidad está obligada, por ley, "a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes". Quizá el monto no sea suficiente para instalar un ascensor, pero sí para construir una rampa de acceso. Por supuesto -y como con cualquier obra que se vaya a acometer en el espacio común del edificio-, esto deberá decidirse por votación en la junta de vecinos. No obstante, si no existiera acuerdo, el propietario interesado puede acogerse a la Ley (que ampara la eliminación de barreras arquitectónicas) y encargar su realización. En este supuesto, los gastos correrán por su cuenta.
Los balcones y terrazas (en especial, las situadas en la última planta) también despiertan dudas. Su reparación corresponde a la comunidad de propietarios, pues son elementos comunes, aun cuando sea de uso exclusivo de un vecino. Así, si los desperfectos no están ocasionados por culpa o negligencia de quien utilice estas zonas, todos deberán hacer frente a sus gastos. De hecho, las terrazas de los pisos intermedios son parte de la estructura del inmueble. El exterior, la fachada y el techo deben conservarse de manera conjunta.

Ahorrar gastos en las comunidades de vecinos

MUCHASCASAS.NET.-Un uso racionalizado de la calefacción y la luz, así como la reducción de la temperatura del agua caliente son medidas sencillas y efectivas para ahorrar
El pago de la hipoteca se "come" más de la mitad del salario de las familias españolas. Pero la hipoteca no es único desembolso derivado de poseer un piso en propiedad, y es importante tener en cuenta un gasto que en ocasiones puede ser bastante elevado: la comunidad. ¿Cómo reducirlo? Un uso racionalizado de la calefacción, encender luces sólo cuando se necesite o bajar la temperatura del agua caliente son medidas que pueden ayudar a que al final del ejercicio en el libro de cuentas de la comunidad no aparezcan números rojos.
Una comunidad se mantiene por la cuota que paga cada uno de los propietarios. Según la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/60 artículo 9.1e), cada uno debe "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". Lo cual implica el pago en función de su coeficiente. A su mantenimiento pueden contribuir también los ingresos derivados de la venta de alguna zona común. Pero, además de contar con estos, conviene controlar los gastos comunes, y ahorrar allí donde más se despilfarra: calefacción, agua, luz, reparaciones, limpieza, y mantenimiento del ascensor, jardines y piscina. Hay una serie de recomendaciones básicas, que varían en función de las necesidades o carencias de cada comunidad:
• La calefacción
Con la llegada del invierno el gasto que más preocupación genera es el relacionado con mantener el calor en casa. La calefacción, junto con el agua caliente sanitaria, puede suponer más del 60% de los gastos de una comunidad de vecinos. Desde el punto de vista energético, la calefacción centralizada es la más eficiente pero se debe realizar un adecuado mantenimiento personal especializado. Es importante controlar el desajuste en la distribución del calor, porque en los pisos bajos puede haber un exceso mientras que en los últimos no se consigue calentar la vivienda. Con el Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios (RITE), las instalaciones colectivas de calefacción y agua caliente construidas a partir de agosto de 1998 deben llevar un contador de energía térmica individualizado para cada usuario, de tal modo que cada vecino pague sólo lo que consume. Si la vivienda es anterior a 1998, se podría analizar en una junta la posibilidad de instalar medidores individuales para la calefacción y el consumo de agua. Con ello el reparto será más justo en función del consumo real obteniendo un ahorro promedio de un 25%.
• El aislamiento
Un aislamiento eficaz permite reducir la factura de los gastos comunes. Para evitar las pérdidas de calor a través de portales, pasillos y vestíbulos no hay que dejar abiertas las ventanas de las escaleras durante mucho tiempo, y se recomienda apagar la calefacción o regular los termostatos si la casa ya está caliente. Los escapes de calor por ventanas, puertas, tuberías y chimeneas suelen son frecuentes y aumentan las necesidades térmicas de los hogares entre un 20% y un 40%.
El consumo de calefacción y agua caliente suponen el 60% del gasto de una comunidad de propietarios
Casi un 10% de la energía total puede perderse a través de las tuberías de distribución. Para evitar estas pérdidas es importante aislar todas las tuberías que discurran por espacios no calefactados (sala de calderas, garajes, falsos techos...). Además, conviene no perder de vista que el ahorro energético conlleva ahorro económico: no poner el termostato al máximo, por ejemplo, supone ahorrarse unos 100 euros y otros 100 euros más si se están controlando las calderas.
• Agua caliente sanitaria
Los mejores sistemas para proporcionar agua caliente a cada hogar son los que permiten acumular el agua una vez que ha sido calentada, los denominados sistemas de caldera más acumulador. Conviene tener en cuenta los siguientes consejos:
1. Aislar bien los depósitos de acumuladores y las tuberías para que el agua no pierda calor.
2. La temperatura de preparación del agua caliente debe estar por debajo de 60º. Si no, se derrocha energía e incluso se pueden dañar las tuberías.
3. Si la caldera es de condensación o baja temperatura, cuyos rendimientos no decrecen a plena carga, se puede considerar la instalación de una sola caldera para la calefacción y la producción de agua caliente.
4. Es útil instalar un reloj programador para evitar que funcione la recirculación de agua caliente por la noche y conseguir un ahorro nada despreciable en gasto eléctrico.
5. Tener sistemas con acumulación para calentar el agua, ya que los instantáneos exigen continuos arranques y paradas de la caldera que conllevan un coste energético mayor.
6. Utilizar energía solar térmica: la inversión en estas instalaciones se amortiza en menos de la mitad de la vida útil de los equipos.

• El agua
Muchos inmuebles poseen jardín, y regarlo supone un coste elevado, además de un despilfarro de agua (y sólo el 2,8% del agua del planeta es dulce y tan sólo el 0,01% se encuentra en lagos y ríos). Un sencillo gesto como escoger plantas autóctonas para el jardín de la comunidad permitiría consumir menos agua, ya que están adaptadas al clima, y necesitan menos cuidados y agua que las plantas exóticas. Otras opciones son el uso de sistemas de riego por goteo, o de agua de lluvia acumulada.
Si el inmueble tiene piscina climatizada, es obligatorio utilizar exclusivamente sistemas de aprovechamiento solar para calentar el agua. Además, se pueden usar mantas térmicas para cubrir la piscina por la noche. Y tanto si la piscina es climatizada, como al aire libre, es recomendable instalar un programador que impida que la depuradora funcione más tiempo del necesario.
• Iluminación
Respecto al gasto en luz, ¿cuántas horas pasan iluminados el vestíbulo y los pasillos, o las farolas en las zonas comunes? Varias bombillas pueden encarecer sobremanera la cuota de la comunidad, pero hay sistemas para controlar el uso de la iluminación.
Por ejemplo, se instalan sistemas de iluminación inteligente y de temporización que, en las zonas de paso, son los más recomendables para una comunidad, ya que se apagan las luces automáticamente transcurrido un tiempo. Pero, además, se puede seccionar la zona y determinar qué áreas se usan más, y no encender todas a la vez. También se puede incluir un detector de presencia con el fin de que sólo se iluminen cuando haga falta. Si a ello se une el uso de lámparas de bajo consumo y fluorescentes, el gasto en iluminación se puede reducir en más del 75%.
Para las viviendas que dispongan de zonas ajardinadas es conveniente utilizar luminarias y globos de farola, ya que minimizan la contaminación lumínica al dirigir el flujo luminoso hacia el suelo, sin que "escape" luz hacia el cielo.
• Ascensores
Aunque algunos edificios no cuentan con ascensor, la mayoría de viviendas tiene uno o más de estos útiles aparatos. Su mantenimiento supone uno de los mayores gastos de una comunidad, pero también se puede reducir:
1. No se debe llamar a todos los elevadores a la vez, sólo a uno. Los mecanismos de maniobra selectiva permiten activar la llamada del ascensor que se encuentra más cerca del punto requerido.
2. Si es posible, podría instalarse un mecanismo de maniobra selectiva para reducir los viajes de los ascensores en vacío. Asimismo, se puede activar un control de la iluminación para evitar que esté constantemente iluminado.
3. Puede existir más de un suministro eléctrico, por lo que es apropiado unificarlos.
4. Hay que contar con la ayuda de un especialista que revise la contratación eléctrica para determinar la mejor potencia y la más necesaria. Es importante revisar la factura para detectar cualquier tipo de penalización por sobrepasar la potencia.

• Créditos para comunidades de vecinos

La cuota de estos préstamos colectivos se adapta al ahorro mensual de cada comunidad
MUCHASCASAS.NET.- Remodelar la fachada, construir una rampa o renovar el ascensor. Son algunas de las obras que con más frecuencia se realizan en una comunidad vecinal, y no siempre hay que acometerlas en el momento en que las arcas están más llenas. Ante las necesidades de financiación de las comunidades de vecinos, algunas entidades (la oferta es aún escasa) ofrecen la posibilidad de suscribir préstamos específicos para afrontar estas contingencias. Hasta ahora, para acceder a un crédito, lo común era que los vecinos que no pudieran hacer frente al encarecimiento de las cuotas debido a una obra recurrieran a un préstamo personal. La nueva opción, más conveniente para los intereses de los vecinos, consiste en suscribir un préstamo colectivo que, además, adapta la cuota del crédito al ahorro mensual de cada comunidad de vecinos, y consigue que los propietarios no se endeuden individualmente.
Financian inversiones y gastos propios de una comunidad de vecinos como las reformas de fachadas o la eliminación de barreras arquitectónicas
Son pocas aún las entidades -en este caso cajas de ahorro- que ofrecen este tipo de financiación, cuyo plazo máximo de amortización ronda los 10 ó 15 años (con uno o dos años de carencia), y conlleva la posibilidad de una cuota irregular. Estos préstamos cobran entre un 1% y un 1,5% en comisiones de apertura o cancelación total o parcial, en consonancia con los que aplican otros productos destinados a sufragar otras actividades o necesidades particulares. Los créditos están orientados a financiar inversiones y gastos propios de una comunidad de vecinos tales como trabajos de reformas de fachadas o cubiertas, eliminación de barreras arquitectónicas, ascensores, instalaciones de gas o calefacción... Además, las entidades financieras ofrecen facilidades para su contratación, ya que si, por ejemplo, durante el primer mes la comunidad de vecinos decide no utilizar el dinero se puede devolver sin coste alguno.
Señas de identidad
A pesar de que su estructura y condiciones son parecidas a las de los créditos de carácter individual, hay una serie de diferencias que dotan a estos préstamos de personalidad propia. En primer lugar, el titular es únicamente la comunidad de vecinos, sin necesidad de ningún tipo de aval ni garantía adicional. Por otro parte, el importe máximo del crédito es del 100% del presupuesto, incluyendo impuestos y todos los gastos derivados de la realización del mismo, de la obra y la financiación, a diferencia de otros que sólo llegan a cubrir el 80% de las necesidades del particular. Destacan también por la posibilidad de incluir una carencia hasta la finalización de las obras, con un período máximo de dos años, en el que se pagarán mensualmente los intereses devengados por el importe dispuesto. Incluyen, de forma opcional, la obligación de intervenir los préstamos ante notario. A cambio de estas condiciones, la firma del contrato implica la obligatoriedad por parte de la comunidad de propietarios de mantener una cuenta abierta en la caja negociadora, donde se domiciliarán o ingresarán las cuotas ordinarias y extraordinarias de los vecinos.
El importe de los créditos es del 100% del presupuesto, incluyendo impuestos y gastos derivados de la realización del mismo, de la obra y de la financiación
Por lo que respecta a las características técnicas de este producto financiero, tiene unas disposiciones por las que se obtiene la totalidad de la financiación en el momento de la firma del préstamo. Asimismo, incorpora otras disposiciones fraccionadas, que deberán coincidir con los plazos de pago de las facturas, tal y como se negocie en el contrato. Como en otra clase de créditos, se les puede aplicar un tipo de interés variable o fijo, en función del producto contratado con la entidad financiera.
Documentación requerida
A diferencia de los préstamos de contratación individual, estos créditos colectivos necesitan de una documentación particularizada, en la que es necesario acreditar libros de actos, nombramientos o acuerdos para la realización de obras. Estos son los documentos que deberá presentar la comunidad de propietarios para acogerse a una vía de financiación de estas características:
• Fotocopia del CIF de la comunidad de vecinos.
• Autorización para la consulta de CIRBE de la comunidad. El CIRBE o Central de Información de Riesgos del Banco de España es el archivo donde se registran todos los préstamos y créditos concedidos por el sistema financiero en el territorio nacional (bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito) a particulares, empresas y comunidades de propietarios. En dicho archivo consultan los bancos para saber lo endeudada que puede estar la comunidad que solicita el préstamo. Para poder hacer dicha consulta, el banco o caja de ahorros deberá tener la correspondiente autorización firmada por parte de la comunidad de vecinos.
• Fotocopia de los presupuestos o contrato aceptado que se debe financiar.
• Información sobre las cuentas actuales y de los últimos dos años de la comunidad de propietarios.
• Información contable o fotocopia de los movimientos de cuentas.
• Libro de Actas, con al menos tres acuerdos.
• Nombramientos en vigor.
• Acuerdos para la realización de la obra.
• Acuerdos para la financiación de la obra.
• Certificación de acuerdo a la financiación firmada.
¿QUIÉN DEBE FIRMARLO?
Una de las cuestiones que más controversia suscita en este proceso de financiación es el hecho de quién debe firmar el crédito suscrito. Aunque se trata de un producto colectivo, la normativa es taxativa: es el presidente de la comunidad de vecinos quien debe rubricarlo con su firma ya que es la persona representante de toda la comunidad de propietarios.
El crédito, obviamente, no se concede personalmente al presidente, sino a la comunidad y sus derechos y obligaciones respecto a tal endeudamiento son extensibles a todos los vecinos. Antes de rubricar cualquier préstamo, conviene leer detenidamente el documento, en el que debe aparecer expresado con claridad que esa persona es el representante legal de la comunidad; es necesario, además, ponerlo en conocimiento del administrador, para que éste lo tenga en cuenta ante las gestiones que deba realizar.

Los recibos de la comunidad

MUCHASCASAS.NET.-La emisión de este tipo de documentos ha de efectuarse siempre a nombre del propietario para que sean pagados posteriormente por el arrendatario
No puede plantearse la emisión de los recibos de la comunidad a nombre del arrendatario en vez del propietario dentro de una relación de arrendamiento. Desde el punto de vista jurídico este planteamiento no tiene cabida, ya que no hay norma legal que lo ampare. La comunidad pertenece a los propietarios, independientemente de que éstos puedan repercutir los gastos que conlleva al inquilino, si es que establecen este acuerdo en su relación contractual, bien sea escrita o verbal, lo que no significa que varíen los derechos y obligaciones de la Ley de Propiedad Horizontal. Otra cosa es que los recibos emitidos a nombre del arrendador sean pagados directamente por el arrendatario, incluso girados a su cuenta corriente.
Tanteo y retracto
Por otro lado, en los contratos de arrendamiento de una vivienda son irrenunciables los derechos de tanteo y retracto. La actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) declara nulas todas las cláusulas de un contrato que vayan en perjuicio del arrendatario, por lo que no es posible el desistimiento a tales derechos. No obstante, existen dos excepciones:
- Que se pueda establecer contractualmente para después de transcurridos los primeros cinco años.
- Que se trate de arrendamientos de vivienda de superficie superior a los 300 metros cuadrados o cuya renta exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional y se pacte la renuncia de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 4.2 de la LAU.
Desestimiento anticipado
Es el inquilino quien ha de reclamar por daños y perjuicios la indemnización prevista por la legislación vigente, ya que no opera de forma automática
En el transcurso del periodo de alquiler de un inmueble puede suceder que el inquilino opte por el desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento cuya duración sea inferior a cinco años. Si esto ocurriera, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala la posibilidad de pactar una indemnización en el caso de desistimiento en los arrendamientos superiores a cinco años, pero no para cuando éste se produzca en un periodo inferior.
En este supuesto, la indemnización que recoge dicho precepto no opera de forma automática, sino que corresponde al arrendador exigirla por daños y perjuicios, nunca por la renta correspondiente al plazo que quedase por cumplir como sucedía en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. De todas formas, es aconsejable establecer en el contrato de arrendamiento el tipo de indemnización, aunque siempre quedará sujeta a revisión judicial, pues dependerá, entre otras cosas, de si el inmueble se ha vuelto a arrendar o no.