Cómo comprar un piso al banco malo

LAEDICION.NET.-. Los inmuebles ya no están en los balances de los bancos, pero cada entidad será la encargada de vender sus antiguas viviendas, sin intercambiarlas entre ellas

Aunque las entidades bancarias se muestran cautelosas a la hora de conceder hipotecas y el acceso al crédito es muy limitado, si se cuenta con un dinero ahorrado, este puede ser un buen momento para adquirir un inmueble. El precio de la vivienda ha bajado un 30% desde que estalló la burbuja inmobiliaria, y el gran stock de pisos que posee el banco malo, con descuentos de hasta el 80%, posibilita la adquisición de alguno que encaje con el perfil del pequeño inversor. Pese a que los expertos recomiendan tener serenidad a la hora de comprar, si se quiere hacer con una vivienda, en el siguiente artículo se indican los pasos que hay que seguir para adquirir un inmueble de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb). Durante 2013 el sector inmobiliario español se enfrenta a nuevos retos, como el proceso de reestructuración del sistema financiero y la puesta en marcha de la Sareb

(Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), más conocido como banco malo.
Desde que empezó la crisis, el precio medio de la vivienda en España ha caído cerca del 30% y el gran stock de inmuebles vacíos puede posibilitar que, entre una amplia oferta, se encuentre alguno que encaje con el perfil del comprador. El interés por adquirir pisos existe, pero la financiación sigue siendo una traba con la que se encuentran numerosos ciudadanos. Aun así, si se tiene dinero ahorrado, este es un buen momento para solicitar una hipoteca: el euríbor está cerca de los mínimos históricos y la vivienda se muestra, de nuevo, como un valor refugio para invertir, ya que puede ofrecer hasta una rentabilidad bruta anual del 5%, a través del alquiler.
Se puede proponer una oferta de compra del piso del banco malo por debajo del precio inicial y la entidad nacionalizada la estudiará
Aunque, entre los inmuebles del banco malo se pueden encontrar promociones interesantes, los expertos recomiendan a quienes estén pensando en invertir que tengan serenidad a la hora de comprar, ya que se prevé que el precio de la vivienda en España continúe su descenso. Asimismo, se cree que las entidades bancarias y la Sareb harán ajustes a la baja en sus precios para ir adaptándolos a la oferta y la demanda. Sin embargo, otros especialistas del sector creen que ya es el momento de invertir en inmuebles en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Santander.

Pasos para comprar un piso al banco malo

Pese a que los inmuebles ya no se encuentran en los balances de los bancos nacionalizados, ellos serán los encargados de vender las viviendas de la Sareb. El procedimiento es similar al que se sigue en la actualidad para adquirir una vivienda comercializada directamente por un banco. De momento, cada entidad solo venderá sus antiguas viviendas, es decir, no hay un intercambio de inmuebles entre los bancos. Así, si se da el caso de que alguien está interesado en un antiguo piso de Bankia, tiene que hacer la negociación en Bankia.
Esta dispersión de los activos y no poder consultar todo el stock disponible en un solo portal inmobiliario supone un obstáculo a la hora de comprar una vivienda del banco malo.
De cualquier modo, para adquirir un inmueble de la Sareb hay que seguir los siguientes pasos:

1.      Consultar la oferta inmobiliaria y solicitar información

El comprador tiene que visitar cada portal web o las sucursales bancarias, para obtener información sobre la vivienda en la que está interesado y sus características básicas: ubicación, superficie, precio, fotografías, etc. En la página web de cada entidad todos los inmuebles están clasificados para que la búsqueda resulte sencilla.

En caso de que se desee obtener más información general o sobre un piso en concreto, se puede rellenar el formulario de Solicitud de Información que aparece en cada ficha en Internet, y el banco contestará lo antes posible. Es aconsejable tener presente el número de referencia del inmueble que interesa, para facilitar una posible búsqueda posterior. Además, se puede telefonear al Centro de Atención Telefónica del banco en cuestión, acudir a sus oficinas o enviar un correo electrónico:

• Bankia. Portal inmobiliario: www.bankiahabitat.es. Correo electrónico: sareb@bankia.com. Teléfono: 917911666.
• CatalunyaCaixa. Portal inmobiliario: www.catalunyacaixainmobiliaria.com/es/Sareb. Correo electrónico: sareb1@catalunyacaixa.com. Teléfono: 902123131.
• Banco de Valencia. Portal inmobiliario: www.ohcasionbv.es. Correo electrónico: informacionclientes.sareb@bancodevalencia.es. Teléfono: 963 984 500.
• Novacaixagalicia. Portal inmobiliario: www.escogecasa.es. Correo electrónico: solicitudessareb@novagalicia.es. Teléfono: 902733337.

2.      Concertar la visita al inmueble que se ajusta a las preferencias del comprador

Para complementar la información sobre la vivienda es indispensable concertar una visita, con el objeto de comprobar que se ajusta a las necesidades del comprador. Se puede pedir la cita por teléfono, por correo electrónico o al rellenar con los datos personales el formulario de la página web, sin olvidar el número de referencia del inmueble. Una vez registrada la solicitud, y a la mayor brevedad posible, la entidad se pondrá en contacto con el interesado para realizar la visita.

3.      Presentar una oferta para adquirir la vivienda visitada

Si se está interesado en algún inmueble, se puede enviar una oferta de compra, tras haberlo visitado y haberse informado de las condiciones en que se encuentra. Las ofertas son personales e intransferibles y se pueden presentar cumplimentando un formulario, bien en la propia sucursal bancaria, o bien a través de Internet. Pese a que los precios de referencia son fijados por la Sareb, el comprador puede presentar una oferta de compra por debajo de ese importe inicial, que será estudiada y, en su caso, aprobada por la propia Sareb.

4.      Verificar las condiciones de financiación

La financiación, para que el particular pueda acceder a la compra del inmueble, corre a cargo de la propia entidad comercializadora. En principio, la Sareb establece las reglas, que se basarán en criterios de máxima prudencia. En este sentido, el crédito que aporte la entidad no superará, en ningún caso, el 80% del precio o del valor de tasación, y se estima que los tipos de interés no serán tan ventajosos como los que hasta ahora concedían los bancos para sus activos.

De cualquier forma, lo más adecuado es personarse en la sucursal para negociar las condiciones de la hipoteca. En las páginas web de los bancos nacionalizados solo aparecen referenciadas las hipotecas con que se venden sus viviendas, pero no las que se ha quedado el banco malo.

5.      Adquirir el inmueble

Cuando la oferta del interesado ha resultado aceptada, la entidad se pone en contacto con él por teléfono o por correo electrónico de manera inmediata para proceder a la compraventa. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, según Bankia, al precio de salida del inmueble se le debe añadir alrededor de un 10%, en concepto de trámites de venta.

Cómo opera el banco malo

Aunque las viviendas terminadas (inmuebles valorados en más de 100.000 euros) propiedad de los bancos nacionalizados fueron traspasadas al banco malo o Sareb el 31 de diciembre de 2012, han vuelto este año a las entidades de las que procedían para ser vendidas por ellas. De hecho, los propios bancos ya han empezado a comercializar estos activos tanto en sus páginas web, como desde sus propias oficinas, partiendo de un precio de referencia estipulado por la Sareb. A partir de ahí, cada entidad cuenta con cierto margen para aumentar o disminuir precios, según la demanda.
La Sareb también administrará los inmuebles de los bancos que han requerido asistencia financiera
Así, Bankia, Novacaixagalicia, CatalunyaCaixa y Banco de Valencia han sacado al mercado en torno a 20.000 inmuebles con descuentos que alcanzan hasta el 80%. Del total de viviendas del banco malo, Bankia gestiona la comercialización de 13.000, Novacaixagalicia de otros 1.900 y CatalunyaCaixa y Banco de Valencia, gestionan los restantes 5.000 pisos.
A cambio de la comercialización de los inmuebles, los nacionalizados recibirán una comisión que se encuentra en niveles similares al mercado, y que oscila entre el 3% y 5% del valor de cada transacción. Se trata de que las propias entidades puedan ofrecer financiación a estas ventas, con lo que las viviendas volverían al balance de los bancos de donde salieron.
Además de gestionar los activos procedentes de las entidades nacionalizadas (el llamado Grupo 1, compuesto por BFA-Bankia, CatalunyaCaixa, Novacaixagalicia y Banco de Valencia), la Sareb también administrará en fechas próximas los inmuebles de los bancos que han requerido asistencia financiera (el denominado Grupo 2, conformado por BMN, Liberbank, Caja 3 y CEISS), de acuerdo con los planes de reestructuración aprobados por la Comisión Europea el 28 de noviembre de 2012.

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No consigo vender mi casa, ¿qué pasos debo dar?

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-Anunciar el inmueble en todos los soportes posibles, sobre todo Internet, y asumir que se deberá bajar el precio son criterios básicos para vender un piso Es el mayor descenso de precios desde 2008, año en que estalló la burbuja inmobiliaria y comenzó la crisis económica. Poner en venta una casa hoy supone tener que salvar una serie de dificultades debido, en gran parte, al aumento de la tasa del paro a la inquietud que provoca la reforma laboral, a las subidas del euríbor y al endurecimiento de los créditos por parte de los bancos. Atraer al potencial comprador de una vivienda es una difícil tarea, por ello conviene tener en cuenta una serie de consejos y asumir que los precios han bajado. Los pasos básicos para vender una casa Con más de 720.000 inmuebles de segunda mano a la venta, desde que el precio de la vivienda en España comenzó a descender en el segundo trimestre de 2008, vender un piso se ha convertido en una ardua tarea. Para vender una casa, hay que potenciar las virtudes: si tiene buena luz natural, la orientación o si es una vivienda sin ruidos El aumento de la tasa de desempleo, junto con la subida del IRPF y la reforma laboral hacen que los particulares se lo piensen más aún al adquirir una vivienda. Ni siquiera el IVA fijado al 4% para la adquisición de vivienda nueva sirve como revulsivo para animar las operaciones de compraventa. Además, las entidades bancarias se han convertido en una seria competencia de los vendedores particulares, ya que para dar salida a su stock inmobiliario y sanear sus balances ponen a la venta sus promociones con grandes descuentos. A esto hay que añadir las dificultades para conseguir un préstamo hipotecario, otro asunto que lastra el mercado de compraventa de inmuebles. Nada hace presagiar que el mercado inmobiliario se recupere a corto o a medio plazo. Pero cuando se quiere vender una casa, ¿qué pasos se deben seguir para atraer a los posibles compradores? 1. Anunciar el inmueble en todos los medios posibles o Los portales inmobiliarios y los profesionales o agencias son los mejores soportes para poner un piso a la venta. Al anunciar la vivienda en Internet, hay mayores posibilidades de lograr la venta, ya que una vez que se inserta el anuncio, los compradores potenciales lo ven de manera inmediata. Al cabo del día, muchas personas ven los anuncios en los portales inmobiliarios de Internet y proponen la mayoría de sus servicios de manera gratuita. Además, la venta se realiza sin intermediarios, puesto que, al incluir en el anuncio la información del vendedor (correo electrónico, teléfono y otros datos opcionales), los clientes contactan directamente con él. o Es fundamental elaborar un anuncio atractivo de venta, que comprenda la información importante de la vivienda: metros útiles, distribución, número de habitaciones, año en el que se construyó o reformó, el estado del inmueble, así como los medios de transporte, instalaciones deportivas y colegios cercanos, o cualquier otra característica interesante de la zona donde se ubica la casa. o Conviene adjuntar fotografías e incluso vídeos, ya que son recursos que aumentan las visitas al anuncio. El reportaje fotográfico debe incluir imágenes de buena calidad del interior de la vivienda, con especial atención al baño y a la cocina. Si es posible, es mejor que la casa esté amueblada. Unas estancias decoradas y amuebladas siempre ofrecen una impresión más cálida y acogedora. Los servicios de inmobiliarias y agentes profesionales proporcionan comodidad, una mayor calidad de las visitas y muchas ventajas para que el cliente pueda desentenderse de los trámites burocráticos. El inconveniente está en que, cuando se contrata a una agencia inmobiliaria, hay que acordar los horarios de visita a la vivienda entre el profesional, el comprador y el propietario. o Por otra parte, no se debe suscribir la venta en exclusiva del inmueble con la agencia. Un contrato en exclusiva con una inmobiliaria implica que esta será la única autorizada para vender la vivienda. En la actualidad, es preferible contar con el mayor número de vendedores. 2. Averiguar el precio al que se han vendido otras viviendas de la zona Se ha de investigar por cuánto dinero se han vendido otros inmuebles de características similares en la misma zona. Así se obtiene un punto de referencia y se determina qué precio es competitivo. En este caso, puede ser interesante dejarse asesorar por un profesional inmobiliario que conoce en cuánto oscila el precio del metro cuadrado en cada área. En algunas situaciones, el propietario del inmueble puede optar por solicitar una tasación. La tasación permite al comprador conocer el importe del préstamo que la entidad financiera le concederá, que en general oscila entre el 60% y el 80% del valor de tasación. Por su parte, el vendedor puede certificar a su posible comprador el estado del inmueble que oferta y su valor, lo que acorta los plazos de negociación. Un informe de tasación es un documento oficial realizado por un profesional independiente (arquitecto o aparejador) que visita el inmueble, lo fotografía, comprueba la documentación registral y catastral y, por un coste de unos 300 euros, da fe de aspectos como: el estado registral de la vivienda y su propiedad, la existencia o no de cargas (hipotecas anteriores, embargos, etc.), la superficie real del inmueble, el estado de conservación y sus infraestructuras, etc. Una vez realizadas las comprobaciones, una sociedad de tasación homologada por el Banco de España verifica y respalda el informe de tasación. 3. Ser flexible con el precio En plena época de crisis, el propietario tiene que conocer el valor real del inmueble que vende. Se prevé que los precios de las viviendas bajen en 2012 alrededor del 15% o el 20%, respecto a los precios del año pasado. Se ha registrado un cambio de ciclo que afecta a la demanda en el sector inmobiliario. Los potenciales compradores ya no son la parte débil de la negociación, porque saben que los vendedores tienen prisa y dificultad para vender y, por lo tanto, van a presionar para obtener descuentos. A partir de ahí, se tiene que definir una estrategia: si se quiere vender rápido, hay que partir de un precio por debajo del valor real; si no hay prisa por vender, conviene intentar mantener el precio. De todas formas, lo más apropiado es estar abierto a negociar el precio del inmueble. Hay que valorar si conviene más bajar el precio y vender o esperar. Para vender un piso con gran rapidez, el truco consiste en estar dispuesto a rebajarlo y hacer una oferta que los compradores no puedan rechazar. 4. La vivienda debe estar ordenada y limpia Si la vivienda se ofrece amueblada, no es conveniente que esté saturada de muebles u objetos decorativos, ya que puede dar una sensación de espacio reducido o crear agobio. Lo apropiado es mostrar los espacios diáfanos y luminosos. Una planta cuidada y colocada en un lugar estratégico siempre proporciona energía. Hay que extremar la higiene y el orden en todas las estancias de la casa, especialmente en los cuartos de baño y la cocina. La ventilación es también muy importante, con el fin de prevenir los malos olores. Un buen piso puede perder todo su atractivo si huele de un modo desagradable, si hay polvo en los muebles, los espejos están sucios o los platos están sin fregar en la cocina. En general, conviene esforzarse por hacer que la vivienda esté lo más ordenada posible. Si el inmueble es antiguo, merece la pena realizar alguna pequeña reforma para arreglar desperfectos que pueden dar una mala imagen y ahuyentar al posible comprador. Además de revisar las instalaciones de gas, agua, electricidad y calefacción, es aconsejable pintar y cuidar que no haya grietas en paredes y techos o goteras. Una atmósfera agradable predispone al potencial comprador. La temperatura adecuada debe oscilar entre 20 y 23 grados. De ese modo, tanto si hace un día caluroso como si nieva, la visita que viene de la calle sentirá un repentino alivio. Entre dos viviendas del mismo precio, características y situación, el comprador siempre elegirá la mejor presentada. 5. No programar varias visitas a la vivienda a la vez Es esencial enseñar la vivienda a los posibles compradores de forma individual y no a varias personas interesadas a la vez. Asimismo, es más fácil vender una vivienda cuando está deshabitada. Si el piso está habitado, se corre el riesgo de no poder compatibilizar la vida familiar de los propietarios con las visitas, que quedan mucho más limitadas. Además, los posibles compradores pueden sentirse incómodos al visitar e inspeccionar el inmueble porque tienen la sensación de que se entrometen en la vida privada de los vendedores. 6. Destacar y potenciar las principales cualidades del inmueble Hay que destacar las cualidades y ventajas de la casa, que la diferencian de la competencia, y minimizar sus puntos débiles, pero sin ocultarlos. Mostrar el piso a plena luz del día, con las ventanas y puertas abiertas y las persianas subidas genera una mayor sensación de amplitud. o Si el piso es céntrico, hay que resaltar las ventajas de tener todo a mano y la facilidad para acceder a cualquier punto de la ciudad. o Si el inmueble se sitúa a las afueras, se destaca la tranquilidad, las zonas verdes, las instalaciones deportivas y colegios cercanos, los transportes, etc. o Cuando la vivienda es exterior, se debe recalcar su luminosidad natural. o Por el contrario, si el piso es interior, conviene remarcar la ausencia de ruidos molestos. 7. El vendedor debe tener toda la documentación de la vivienda en regla Es fundamental comprobar las escrituras del inmueble y la nota simple del Registro de la Propiedad para poder cerrar una venta sin problemas. El comprador puede llegar a replantearse la operación en el caso de tener que retrasar los trámites por cualquier problema burocrático. Se puede recurrir a una agencia para contar con asesoramiento profesional. Las inmobiliarias son muy útiles en estos casos porque el vendedor puede no estar familiarizado con algunas gestiones, como la cancelación de la plusvalía, el cambio de titularidad de los suministros o la paralización de un seguro de hogar. Alquilar la vivienda Si después de todas estas premisas no se encuentra al comprador idóneo, hay que considerar la opción de alquilar la vivienda. De esta manera, el propietario se asegura unos ingresos mensuales por arrendamiento para pagar el préstamo de su nueva casa.