La paralización de desahucios durante los próximos
dos años o la ampliación de uno a tres meses del plazo estipulado de impago de
la hipoteca tendrán efectos positivos
Todavía quedan algunos flecos por concretar en la reforma de las
hipotecas
y aún no se ha redactado el texto definitivo, pero ya se conocen las
principales líneas de la
nueva Ley de Protección de los Deudores Hipotecados
(Ley Hipotecaria), que entrará en vigor en junio de este año:
disminuye de 40 a 30 años el plazo máximo de concesión de las hipotecas, acepta
la intervención judicial si se observan cláusulas abusivas, permite la
venta
del inmueble en proceso de ejecución hipotecaria fuera del procedimiento
judicial y ofrece más competencias a los
notarios,
entre otras disposiciones. Estas medidas suavizan, en parte, la agobiante
situación económica que padecen muchas familias españolas inmersas en créditos
hipotecarios. Sin embargo, conviene dar un
repaso a las novedades que
trae consigo la nueva ley y analizar cómo afectarán a los consumidores.
Nuevas hipotecas: más garantías y protección
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas continúa su
tendencia a la baja, según los datos del
INE
(Instituto Nacional de Estadística), y los expertos auguran que no se producirá
un repunte de las ventas de inmuebles durante este año, debido a la falta de
crédito y la debilidad de la demanda motivados, entre otras razones, por el
aumento del
paro.
Sin embargo, sí que hay cambios en el sector.
Las modificaciones que
incluye la nueva Ley Hipotecaria afectarán de manera significativa a los
compradores que contraten financiación para la adquisición de un piso.
Para aumentar la seguridad en las hipotecas, el comprador deberá
cumplimentar un documento indicando que ha sido advertido de los posibles
riesgos
Aunque, en general,
la nueva ley ofrece más garantías a los
consumidores y se les brinda una mayor protección, muchos
especialistas consideran que las medidas tomadas por el Ejecutivo siguen siendo
insuficientes y que queda todavía mucho por avanzar en la reforma
hipotecaria. En principio, se pretende transmitir prudencia financiera
para no incurrir en el
sobreendeudamiento
que ha acuciado a los compradores durante estos últimos años. Asimismo,
se
exigirá un mayor rigor a la hora de conceder hipotecas, por lo que se que
reducirá su número y se encarecerán, además de dificultar las
siguientes compras. Pero, ¿cuáles son las novedades que promueve la nueva ley y
cómo repercutirán en los consumidores?
Consecuencias de la nueva Ley Hipotecaria
1.
Se limita a 30 años el
plazo máximo de amortización de las hipotecas, desde los 40 actuales.
Pese a que muchos expertos arguyen que es un plazo
razonable y que, incluso, ofrece la posibilidad de adquirir otra vivienda en el
futuro, la limitación de la vida de una hipoteca a 30 años podría
acotar aún más el volumen de compradores potenciales. Además, esta
medida encarece en el futuro los créditos hipotecarios puesto que, cuanto más
breve es el periodo de amortización de una hipoteca, más altas son sus cuotas.
2.
Se paralizan los
desahucios durante los próximos dos años.
El
Tribunal
de Justicia de la UE ha establecido, mediante sentencia, que
la Ley
española era incompatible con la directiva europea de 1993 sobre la protección
de los consumidores referente a las cláusulas abusivas. España vulnera
esta directiva al no permitir que los jueces suspendan un
desahucio
si consideran que un préstamo hipotecario deja al ciudadano en una situación de
indefensión frente a las entidades financieras.
A partir de ahora, los jueces podrán
declarar improcedentes las ejecuciones hipotecarias, lo que puede
constituir una medida de alivio para las familias que están a punto de perder
su vivienda.
3.
Se pone freno a las
cláusulas abusivas.
A raíz de la citada sentencia europea contra el
sistema de desahucios español, se da más poder a los notarios para impedir
estas
cláusulas.
Hasta ahora, el notario solo preguntaba al comprador si entendía lo que
firmaba. En cambio,
la nueva ley faculta al notario a detener la firma
de una hipoteca si detecta en la escritura alguna cláusula abusiva.
4.
Se posibilita la venta
extrajudicial.
Se permite que el deudor en proceso de ejecución
hipotecaria
pueda vender por su cuenta la vivienda, fuera del
procedimiento judicial. Si encuentra un
comprador
(que ofrece un precio mayor al de la futura subasta), la operación estará
avalada por ley, por lo que supone una medida positiva para el consumidor.
Además, en caso de ejecución hipotecaria, el juez puede condonar el pago de la
deuda si el propietario hace frente al 65% del total pendiente en el quinto año
a partir del proceso de subasta, o el 80% del total en el décimo año.
En este sentido, jueces y notarios podrán
declarar improcedentes las ejecuciones hipotecarias o suspender ventas
extrajudiciales de los bienes ejecutados, cuando detecten cláusulas abusivas en
los contratos. Para evitar estas situaciones, se establece la
obligatoriedad de que en la escritura pública conste por escrito la cultura
financiera del prestatario y el total conocimiento de las cláusulas
del contrato.
5.
El hipotecado deberá
firmar un documento en el que corrobore que ha sido advertido de los posibles
riesgos del contrato.
El
Banco de
España elaborará un formulario que el comprador tendrá que cumplimentar
consignando en qué términos ha recibido la información. Con esta medida se
persigue dotar de seguridad al consumidor, pues hasta ahora, muchos ciudadanos
no eran conscientes de lo que firmaban.
Se regularán ciertas prácticas que se incluían en
los contratos hipotecarios, como el establecimiento de hipotecas suelo,
hipotecas multidivisa,
swaps
de tipos de interés, etc.
Estos productos financieros complejos se
deberán explicar de forma exhaustiva y su aceptación por parte del
hipotecado se tendrá que firmar en un documento independiente a la escritura de
hipoteca.
6.
Se amplía de uno a tres
meses el plazo estipulado de impago de la hipoteca que debe abonar el deudor
antes de que se inicie una ejecución hipotecaria.
Esta decisión favorable para los consumidores
supone un balón de oxígeno para las personas hipotecadas con riesgo de impago.
7.
Préstamos del 80%, como
máximo, del valor de tasación del inmueble.
Aunque la anterior normativa ya aludía a este
tope, se insinuaba un posible porcentaje mayor si el comprador presentaba
avales
u otras garantías. Ahora no puede superarse este máximo. Así, los consumidores
solo podrán solicitar un préstamo hipotecario
si cuentan, al menos, con
un 20% del valor de la vivienda. Esto hará que los consumidores solo
contraten las hipotecas que en realidad pueden abonar.
8.
Limitación de los
intereses de demora a tres veces el tipo de interés legal del dinero
Esta medida no tiene efectos retroactivos,
por lo que entra en vigor a partir de la aprobación de la ley y podrán acogerse
a ella las nuevas hipotecas o las actuales que entren en mora en esos momentos.
Para 2013, el interés legal del dinero está en el
4%, por lo que los intereses que se abonan por el impago en las cuotas
hipotecarias quedan limitados a un máximo del 12% (4% x tres veces),
frente al 20% o, incluso, el 25% que rondaban hasta ahora. Esta modificación
pretende que no se incremente tanto la deuda que no pueda pagarse y, sobre
todo, que los intereses sean razonables. Además, se establece que, en caso de
una ejecución, si el valor de la vivienda es insuficiente para cubrir toda la
deuda, el principal pendiente de pago dejará de devengar interés.
Aunque es una medida eficaz y, en algunos casos,
los intereses de demora se rebajarán a la mitad, los expertos aducen que aún
seguirán siendo excesivos para las economías domésticas.
9.
Tasaciones independientes.
El hipotecado podrá contratar por su cuenta a una
sociedad de
tasación
homologada, para que estipule el valor de la vivienda que pretende adquirir y
la entidad bancaria deberá aceptar su tasación. Hasta ahora, el banco decidía
qué compañía tasaba el inmueble, y esta, a menudo, estaba ligada a la propia
entidad. Además,
los bancos no podrán participar de forma directa en
más del 10% del capital de las tasadoras. Esta decisión favorecerá la
independencia de las sociedades de tasación con respecto a las entidades y las
tasaciones serán más fidedignas.
10.
Nuevo diseño de la
hipoteca inversa.
La
hipoteca
inversa consiste en la venta del piso a una compañía de seguros, aunque el
propietario mantiene el usufructo hasta su fallecimiento. En lugar de recibir
el dinero por la venta en el acto, la compañía va abonando a la persona una
renta mensual mientras vive.
La nueva normativa especifica que los
solicitantes de este producto financiero sean personas con 65 años o más, o
afectadas de dependencia o con un grado de discapacidad igual o superior al
33%. Esta medida introduce una mejora de carácter social, al incluir como
beneficiarios de ella a las personas dependientes.
Sin embargo, es una disposición difícil de
explicar a una persona dependiente o con discapacidad. Además, si la compañía
de seguros ha abonado ya todas las rentas mensuales y la persona no ha
fallecido, no se sabe si tiene que abandonar el inmueble.
Otras disposiciones de la nueva Ley
Además de las anteriores, la nueva Ley Hipotecaria estipula otras medidas
que pueden aliviar la inquietud de numerosos españoles sumidos en un crédito
hipotecario.
·
El deudor tendrá la posibilidad de
proponer un plan de refinanciación al banco
al que debe dinero. En caso de rechazo por parte de la entidad, esta
deberá justificar las causas por las que no aprueba dicho plan.
·
Se contempla la posibilidad
de rescatar los planes de pensiones, en el caso de que el beneficiario
se enfrente a la ejecución hipotecaria de su vivienda habitual.
·
Las familias numerosas,
que tengan un niño menor de tres años y las familias monoparentales con dos
hijos a su cargo forman parte del umbral de exclusión.
·
El Gobierno podrá ampliar
el colectivo beneficiario del fondo social de pisos, creado con unas
6.000 viviendas, propiedad de entidades bancarias, y destinado a cubrir las
necesidades de familias desahuciadas. De cualquier modo, la propuesta de
constituir un fondo de 6.000 inmuebles sociales para los más desfavorecidos es
escasa, si se tiene en cuenta la gran cantidad de desahucios que ya se han
producido.
