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Muchos particulares están buscando alternativas para poder adquirir una vivienda sin la intermediación bancaria. Que el banco conceda una hipoteca en los tiempos que corren para un piso que no sea de su cartera inmobiliaria es complicado. Por eso, muchos particulares están buscando alternativas para poder adquirir una vivienda sin la intermediación bancaria. ¿Se puede comprar una casa sin un banco de por medio? Ésa es la pregunta que muchos particulares se preguntan hoy en día. Pero ya que no se suele realizar habitualmente, muchas personas son reticentes a ello, porque dudan si este contrato mantendrá la misma seguridad jurídica.
La compraventa directa entre vendedor y comprador puede llegar a buen puerto, si se realizan todas las pautas legales adecuadas. Con el asesoramiento de un buen abogado, se puede dar salida a una vivienda en plena crisis y además, abaratar los costes de esta operación.
¿Cómo sería el contrato?
No estamos hablando de una operación que no se haya hecho nunca y que no tenga ningún precedente. De hecho, hace años la compraventa de los pisos se llevaba a cabo sin la intermediación del banco. “Antiguamente, el coste financiero de la financiación lo asumía el promotor. Vendía la casa con precio aplazado mediante letras cambiarias y gravaba el inmueble con una condición resolutoria, esto es, con una cláusula que establecía que el impago de una sola letra facultaba a la promotora la rescisión del contrato”, cuenta Luis Díaz-Chirón, ejecutivo de Mediatoris, un despacho multidisciplinar especializados en la mediación financiera.
Los procedimientos legales imprescindibles para realizar esta operación son la presentación de la Escritura de la vivienda ante notario, la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad y la selección de una gestoría que pueda encargarse de los trámites. Después el abogado debe redactar el contrato de compraventa entre las partes y establecer en el mismo todas las condiciones. En este documento se especificarán la cantidad total a deber, la cuantía de las cuotas hipotecarias, el tipo de interés al que se gravará el préstamo, los gastos adicionales como la inscripción en el Registro de la Propiedad, los aranceles notariales, los posibles gastos por cancelación o modificación de una hipoteca, los intereses de demora, la contratación de una póliza de seguros, así como la definición del proceso judicial y extrajudicial en caso de ejecución de la hipoteca.
De hecho, hay muchos principios comunes del modelo de compra de una hipoteca al uso. “Se deben incluir como mínimo cláusulas como la de intervinientes, la descripción de la finca, la identificación catastral, la titularidad, el tipo de interés ordinario a pactar entre las partes y la existencia de las cargas, si las hay”, añade el director de Mediatoris. Si existen cargas es que el inmueble tiene limitaciones en el uso o propiedad del mismo, como las hipotecas, las servidumbres de paso, las servidumbres de vistas, condiciones resolutorias… Si se encuentra alguna carga y está vigente lo más recomendable es cancelarla, bien en el momento de la firma o bien, con posterioridad.
Si el inmueble está libre de cargas y deudas, el comprador solo debería entregar una entrada del 10% ó el 20% en el momento de la entrega y el resto de pagos aplazarlos con garantía hipotecaria. No obstante, si el vendedor está pagando una hipoteca y en estos momentos difíciles no puede hacer frente al pago de las mensualidades, el comprador deberá pagar los gastos de cancelación de la misma y después ya firmar el contrato para realizar el proceso ordinario.
Entre las ventajas más llamativas de este modelo alternativo, está el ahorro frente a un contrato hipotecario de una entidad financiera. Algunos contratos realizados antaño no gravan ninguna comisión, por tanto, si se realiza alguno en la actualidad el cliente tampoco tendría que abonar estos costes. Asimismo, el hipotecado también se puede evitarse los gastos de la tasación de la vivienda.
Inconvenientes
Aunque parece un proceso sencillo que no tiene más que ventajas, esta modalidad de compra también implica inconvenientes. Para empezar, esta hipoteca pactada entre particulares no implica la obligación de proporcionar una oferta vinculante (documento que da el banco, donde se detallan las condiciones del préstamo y todas las cláusulas del contrato antes de la firma ante notario). “La falta de la oferta vinculante puede suponer un riesgo para el prestamista”, reconoce Díaz-Chirón.
Asimismo, algunas acciones que realizan los bancos de forma muy profesional, como la tasación de la vivienda o la comprobación de la solvencia del cliente pueden resultar asuntos necesarios que sean difíciles para el vendedor. “La banca puede verificar la solvencia del comprador, consultando los registros de solvencia económica (Asnef, Experian), la Central de Riesgos del Banco de España, etc.”, señala el director ejecutivo de Mediatoris. “Un particular no tiene acceso a esta información, además, buena parte de ellos no tienen cultura del riesgo, y por tanto, no pueden interpretar correctamente la información de ingresos y solvencia aportada por el prestatario-comprador aunque éste, aporte garantías económicas de ingresos, etc.”, explica Díaz-Chirón.
Del mismo modo, aunque sea una forma de vender o comprar en tiempos de crisis, precisamente por eso, el vendedor debe tener más cuidado con el comprador que escoja, ya queno sería raro que, al igual que los miles de embargos que se han producido desde que estalló la burbuja inmobiliaria, esta operación acabara en ejecución hipotecaria. De hecho, hay que contar con que si al final el hipotecado acaba incurriendo en impagos, el acreedor tendría que hacerse cargo de todos los gastos de los servicios del abogado, del procurador, de llevar la casa a subasta para recuperar la propiedad y del desahucio. “La misma incertidumbre a la que se enfrenta la banca con los desahucios, la tendría el vendedor-prestamista”, concluye Díaz-Chirón.
Las dificultades que pone el banco actualmente impiden que muchas transacciones se efectúen. Por eso, esta es una opción más que las personas que estén en urgencia de vender o comprar un piso y que no quieran tener nada que ver con los bancos pueden escoger. Por otro lado, en cuanto la parte formal del contrato no tiene por qué existir ningún problema. La presentación ante un notario garantiza con su fe pública que el contrato se adapta a los criterios legales del código civil, así como su inscripción en el Registro de la Propiedad. “La diferencia con una hipoteca con el banco está en el riesgo financiero. El contrato del préstamo puede estar firmado ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y sin embargo, ser un coladero de impagados”, advierte Díaz-Chirón.
Si finalmente ambas partes deciden prescindir de los servicios de la entidad financiera y acordar este modo de compraventa por su cuenta, deben medir todas las pautas del contrato al milímetro, así como prever todas las consecuencias posibles. Es de esperar que sin el asesoramiento de un buen conocedor de las leyes, la operación pueda salir mal parada, así que esto será un requisito imprescindible. Con el conocimiento de todo el proceso y las cláusulas implicadas en esta operación, no tiene por qué salir mal, y además, el hipotecado podrá ahorrarse una cantidad considerable.
