Según Oliver Wyman, dispararía la morosidad y encarecería y retringiría las
hipotecas a costa del resto de hipotecados y contribuyentes.
El PP ha abierto un
peligroso melón 
, el relacionado con los
desahucios
y la
reforma de la Ley Hipotecaria. El Gobierno aprobó la
semana pasada la posibilidad de
paralizar durante dos años los desalojos de vivienda por
impago de hipoteca, en caso de que afecten a determinados colectivos
"vulnerables", y la puesta en marcha del
"alquiler
social". Además, abre la puerta a negociar con el PSOE una
modificación mucho más amplia de la actual Ley Hipotecaria para, entre otras
cosas, establecer una nueva regulación en la subasta de pisos, limitar los
intereses de demora, establecer ciertos límites para optar a la compra de una
vivienda habitual o evitar "cláusulas abusivas" en los contratos
bancarios.
La
reacción de la izquierda y de ciertas asociaciones
próximas no se ha hecho esperar. El PSOE, IU, partidos nacionalistas,
sindicatos y diversas plataformas de consumidores se apresuraron a tachar de
"parche"
y
"pantomima" la paralización temporal de los
desalojos. La razón es que el Gobierno
no desvirtúa el proceso de
ejecución hipotecaria. Es decir, los citados "colectivos
vulnerables" perderán, como hasta ahora, la titularidad de su vivienda
habitual si dejan de pagar la hipoteca, solo que podrán permanecer en ella dos
años más, sin costes adicionales. Lo único que se retrasa es el lanzamiento
(desalojo).
La izquierda política y social considera que esta medida es del todo
insuficiente y proponen como alternativa una
moratoria efectiva
de todos los procesos de ejecución y, en última instancia, la
dación en
pago con carácter retroactivo -
algo excepcional en Europa -. El problema es que, más allá
de la enorme inseguridad jurídica que ello provocaría, este cambio de la
normativa hipotecaria
acabaría perjudicando, de forma directa
e indirecta, a más del
90% de los hipotecados y, muy
posiblemente, al
conjunto de los españoles.
Desde que PP y PSOE anunciaron que buscarían un acuerdo para detener la
escalada de desahucios de primera vivienda en España (
no más de 15.000 casos desde que estalló la crisis), los
expertos, tanto económicos como jurídicos, advirtieron de los riesgos que
conllevaría ceder a ciertas presiones.
La dación en pago retroactiva o, lo que es lo mismo, la
eliminación
de la garantía personal amenaza con perjudicar a la mayoría de
españoles en beneficio de una pequeña minoría. Y es que, si el Gobierno acabase
cediendo a este tipo de de demandas, los
efectos sobre el
mercado hipotecario y la economía española en general serían muy perjudiciales.
Un informe elaborado por la auditora financiera
Oliver Wyman
-con datos de 2011- resume las principales consecuencias.
1. Más morosidad:
En la actualidad, la
morosidad hipotecaria apenas supera el
3% (algo más de 20.000 millones de euros). La dación en pago
retroactiva la elevaría, como mínimo,
al 8% (más de
53.000
millones de euros).
En primer lugar, aumentaría la morosidad de clientes con un alto nivel de
esfuerzo (que destinan la mayoría de sus ingresos al pago de la cuota
hipotecaria) y un elevado LTV (el valor total del préstamo se aproxima o supera
el precio del inmueble). Este grupo contaría con importantes incentivos para
dejar de pagar hasta la entrega de la vivienda (dación en pago). Según el
citado estudio, hasta
200.000 personas de este tipo podrían
dejar de pagar.
En segundo lugar, aparecería la figura del
"cliente
oportunista", aquél que, si bien puede pagar sin problemas,
cuenta con un elevado LTV y, por tanto, optaría por entregar la vivienda al
banco siempre que su valor de mercado sea inferior al importe pendiente de la
hipoteca. Las generosas hipotecas concedidas entre 2003 y 2007, unido al
descenso de precios que experimenta la vivienda, hace que muchos clientes
cuenten a día de hoy con una deuda viva (hipoteca) superior al valor del
inmueble. En este caso, hasta
300.000 personas podrían dejar
de pagar los dos años posteriores a la entrada en vigor de la dación en pago.
Además, por último, cabe recordar que, hoy por hoy, la inmensa mayoría de
los procesos de ejecución no acaban en desahucio. Cuando un hipotecado entra en
mora, se inicia un proceso de negociación con el banco para facilitar el pago
de la hipoteca. La reforma retroactiva haría que muchos de estos clientes
dejaran de pagar definitivamente. Otras
20.000 personas extra,
según estas estimaciones.
¿Resultado? Más de
500.000 impagos hipotecarios
adicionales; hasta
650.000 viviendas extra en manos de las
entidades -intensificando la depreciación inmobiliaria-; y
morosidad
hipotecaria del 8% frente al 3% actual, con lo que la mora total del
sistema se dispararía aún más (ya supera el
10% en septiembre ).
2. Más pérdidas bancarias:
Una mayor morosidad se traducirá, en todo caso, en más pérdidas bancarias y,
en última instancia, en
más dinero del contribuyente (deuda
pública) para tapar el
agujero como consecuencia del rescate público
del sistema financiero.
3. Hipotecas más caras:
Una menor solvencia bancaria se traduciría de inmediato en un mayor coste de
financiación para el sistema financiero español que, de una u otra forma, se
reflejaría en mayores tipo de interés en los nuevos préstamos (incluidos los
hipotecarios). La cuota hipotecaria se encarecería una media de
150
euros al mes.
4. Menos crédito:
Asimismo, el crédito hipotecario se restringiría mucho más. La supresión de
la garantía personal y el mayor riesgo de morosidad reducirían la oferta
hipotecaria (menos importe, tipos de interés más altos y exigencia de garantías
adicionales). En concreto, según Wyman, la
concesión de hipotecas
se desplomaría un 40% respecto al nivel actual. Parte de la
clase media y las rentas medias-bajas tendrían muchas dificultades para acceder
a una vivienda en propiedad.
5. Mayor prima de riesgo:
Otro efecto indirecto sería el sustancial encarecimiento de la financiación
de la banca. Una de las principales vías de financiación de las entidades
españolas consiste en la emisión de
cédulas y títulos hipotecarios (respaldados
con hipotecas). Estos títulos ascendieron a
535.000 millones en
2011 y a más de 554.000 millones hasta el pasado septiembre. La dación en pago
retroactiva restringiría y encarecería esta financiación, debido al mayor
riesgo de impago y a la reducción de las garantías hipotecarias.
Todo ello redundaría en una
mayor prima de riesgo para
España (menor solvencia bancaria se traduce en menor solvencia estatal debido a
la vinculación que existe entre el sistema financiero y el sector público).
Perjudicaría a la mayoría
Wyman concluye que la dación retroactiva beneficiaría sólo a unos pocos a
costa de perjudicar al resto. Así, a cambio de favorecer a una media de 200.000
hipotecados al año, otros 175.000 quedarían excluidos del mercado hipotecario y
450.000 verían encarecidos sus nuevos préstamos cada año. Mientras, de forma
indirecta, las mayores pérdidas bancarias y la menor solvencia del sistema se
traduciría en una mayor carga para todos los contribuyentes y un mayor tipo de
interés para la economía nacional.
