nuevas ayudas para alquilar y rehabilitar viviendas

el consejo de ministros ha aprobado el plan estatal de vivienda para el periodo 2013-2016 cuyo objetivo principal es el fomento del alquiler de vivienda. incluye un programa de ayudas al alquiler que permitirá alcanzar los más de 133.000 beneficiarios, frente a los 80.000 actuales
este plan complementa la nueva ley del alquiler de vivienda, que se encuentra debatiéndose en el senado, y el proyecto de ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Los siete programas contenidos en este plan son: subsidiación de préstamos convenidos, ayudas al alquiler, fomento del parque público de viviendas, fomento a la rehabilitación, fomento de la regeneración urbana, apoyo a la implantación del Informe de Evaluación de los Edificios y fomento de ciudades sostenibles
además, este plan estatal de vivienda, con una dotación de casi 2.311 millones de euros, permitirá crear 105.000 empleos sin contar con los que se generen de forma indirecta
a continuación detallamos los 7 programas contenidos en este plan de vivienda 2013-2016:
1.- ayudas al alquiler
los beneficiarios de las ayudas contempladas en el plan serán:
a) personas mayores de edad
b) con un límite de ingresos menor a tres veces el iprem (532,51 euros al mes o 6.390,13 euros al año y en 12 pagas), modulable según el número de miembros y composición de la unidad de convivencia, lo que asegura que accedan a la ayuda las familias más necesitadas
c) el alquiler mensual debe ser igual o inferior a 600 euros
d) las ayudas, a las que tendrán acceso preferentemente las familias desahuciadas, no superarán los 4.200 euros anuales
e) serán de hasta el 40% de la renta y se concederán durante un año, prorrogable si se mantienen las condiciones
2.- ayudas a la rehabilitación y regeneración
el plan contempla también ayudas a la rehabilitación edificatoria en edificios e instalaciones para mejorar su estado de conservación, garantizar la accesibilidad y mejorar la eficiencia energética
los inmuebles deberán tener una antigüedad anterior a 1981, al menos el 70% de su superficie debe tener uso residencial de vivienda y constituir el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios
podrán solicitar estas ayudas comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades o propietarios únicos de edificios de viviendas
se concederán ayudas de hasta 4.000 euros por vivienda para conservación, 2.000 euros por vivienda para mejora de la eficiencia energética (5.000 euros si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio) y 4.000 euros por vivienda para mejora de accesibilidad
en el caso de la regeneración urbana, se financiará la realización conjunta de obras de rehabilitación en edificios y viviendas, de urbanización o reurbanización del espacio público o de edificación en sustitución de edificios demolidos
los beneficiarios serán quienes asuman la responsabilidad de la ejecución integral del ámbito de actuación con ayudas de hasta once mil euros por vivienda rehabilitada, treinta mil euros por vivienda construida en sustitución de otra demolida y dos mil euros por vivienda para la obra de urbanización
3.- creación de un parque público de vpo en alquiler
además, se impulsará la creación de un parque público de vivienda protegida en alquiler sobre suelos o edificios públicos. las ayudas serán de un límite de 250 euros por m2 útil de la vivienda en proporción a la superficie de la misma y el 30% del coste de la edificación con un límite máximo de 22.500 euros por vivienda
habrá dos tipos de vivienda:
1) una vivienda de alquiler en rotación para unidades de conveniencia con rentas de hasta 1,2 veces el iprem (532,51 euros mensuales) donde el precio del alquiler no podrá superar 4,7 euros mensuales por m2 útil
2) vivienda de alquiler protegido: para unidades de convivencia con ingresos entre 1,2 y 3 veces el iprem. el precio del alquiler no podrá superar 6 €mensuales/m2 útil
4.- programa de subsidiación de préstamos convenidos
el objeto es mantener las ayudas de subsidiación concedidas en aplicación de planes de vivienda anteriores, para ayudar a los deudores hipotecarios con menos recursos a hacer frente a las obligaciones de sus préstamos
hay 250.000 beneficiarios perceptores de estas ayudas de subsidiación de préstamos convenidos para la compra de viviendas
5.- programa de fomento de la regeneración urbana
también se impulsarán las intervenciones en edificios para mejorar su conservación y las actuaciones de renovación urbana. los beneficairios serán administraciones públicas, comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades, consorcios, entes o empresas privadas. con un máximo del 35% del presupuesto, las ayudas serán de hasta 11.000 euros por vivienda rehabilitada, hasta 30.000 euros por vivienda construida en sustitución de otra demolida y hasta 2.000 euros por vivienda para la obra de urbanización. se podrán añadir 4.000 euros anuales por unidad de convivencia a realojar
6.- programa de apoyo para implantar el informe de evaluación de los edificios
este informe incuirá el análisis de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación. los beneficiarios serán comunidades de vecinos, agrupaciones de comunidades o propietarios únicos que realicen el informe de evaluación antes de que finalice el año 2016. la subvención máxima es del 50% del coste del informe del edificio
7.- fomento de ciudades sostenibles y competitivas
el objetivo es financiar la ejecución de proyectos como: mejora de barrios, centros y cascos históricos, sustitución de infraviviendas, eco-barrios y zonas turísticas. los beneficiarios serán administraciones públicas territoriales, propietarios de edificios de viviendas, comunidades de propietarios, consorcios, entes asociativos de gestión
en cuanto a las ayudas, máximo del 40% del presupuesto, con un tope de: hasta 11.000 euros por vivienda rehabilitada, hasta 30.000 euros por vivienda construida en sustitución de otra demolida y hasta 2.000 euros por vivienda para la obra de urbanización
medidas adicionales
• línea ico para la rehabilitación de viviendas y edificios 2013: para atender las necesidades de financiación de particulares y comunidades de propietarios para acometer proyectos de rehabilitación o reforma de viviendas y edificios. en este caso la dotación será de mil millones de euros
• línea idea: programa de ayudas a proyectos integrales de ahorro y eficiencia energética en edificios de viviendas: para incentivar la realización de actuaciones integrales de ahorro y mejora de la eficiencia energética, así como la utilización de energías renovables (renovación de ventanas, fachadas, calderas, equipos de aire acondicionado, etcétera). la dotación será de cien millones de euros para ayudas públicas directas y préstamos reembolsables
• proyecto clima: compra de créditos por reducciones verificadas de co2 en el sector de la vivienda hasta los cuatro primeros años de funcionamiento del proyecto, por parte del fondo de carbono para una economía sostenible (diez millones de euros en 2013)

ana pastor, ministra de fomento, ha recalcado que el plan permitirá un cambio de planteamiento en el negocio inmobiliario al orientarse al alquiler y la rehabilitación

Facua ve “injusto” crear un registro de inquilinos morosos en plena crisis

MUCHASCASAS.NET.-considera injusta la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler sin tener en cuenta las dificultades de la actual coyuntura económica. La asociación ve “aberrante” que los arrendadores vayan a tener acceso a un listado en el que puedan aparecer registradas personas que no hayan podido hacer frente a sus rentas de alquiler de forma puntual.
El pasado mes de febrero el PP presentaba en el Congreso 18 enmiendas al Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, una de las cuales recogía la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler con los datos de todos los ciudadanos que hayan sido condenados en firme, judicialmente en un desahucio o por la vía del laudo arbitral. Para FACUA se trata de una medida totalmente desproporcionada si se tiene en cuenta que “los caseros ya están capacitados para exigir numerosas garantías a los inquilinos a través de avales, depósitos y fianzas, e incluso cuentan con la posibilidad de recurrir al desahucio exprés o de exigir judicialmente las rentas impagadas”.
La asociación se pregunta por qué el Gobierno no plantea la creación de un registro de caseros incumplidores o acosadores, en lugar de inclinar siempre la balanza en contra de la parte más débil. Asimismo tilda de excesivo el plazo establecido de seis años de permanencia en estos ficheros para los supuestos infractores, en el transcurso de los cuales éstos podrían ya haberse recuperado para pasar a ser perfectamente solventes.
Su objetivo podría contradecir la LOPD
FACUA alerta de que el Gobierno podría contradecir la propia ley de protección de datos si, tal como se ha dado a conocer, mantiene como objetivo de la enmienda evitar que los propietarios “contraten con quienes ya han tenido el antecedente de obligar a un arrendador a acudir al auxilio judicial o arbitral”.
La Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD) establece en su artículo 29.4 que sólo se podrán registrar y ceder los datos de carácter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia económica de los interesados “siempre que respondan con veracidad a la situación actual de aquéllos”. Además, el propietario de este tipo de registros está obligado a notificar de su inclusión a las personas afectadas y a acreditar en todo momento la existencia de la deuda, apostilla FACUA.

Consejos para rescindir el contrato de alquiler

Antes de cambiar de domicilio, conviene analizar al detalle el contrato de alquiler firmado y revisar todas las cláusulas.-La actual crisis económica por la que atraviesa España propicia que cada vez más personas que viven en régimen de alquiler se decanten por ofertas más económicas y decidan irse del piso. Pero, como se aconseja en este artículo, deben tener mucha precaución con esta mudanza y prestar atención a las cláusulas del contrato firmado, ya que pueden ralentizar el cambio de domicilio. Cambiarse a un piso con renta más barata

La crisis económica hace mella entre los ciudadanos que, para llegar más cómodos a final de mes, tratan de ahorrar lo máximo posible en todas sus acciones y gastos domésticos. Y en el campo inmobiliario no iba a ser menos. Cada vez son más quienes viven en régimen de alquiler y, ante mejores ofertas o ante la dificultad de pagar la renta todos los meses, intentan mudarse a pisos y apartamentos más económicos que se adapten mejor a su nueva situación.
Las ofertas también son cada vez mayores y más amplias (tanto por parte de particulares como de las inmobiliarias, que tratan de adaptar los precios a los nuevos tiempos), aunque a veces, con el cambio, hay que renunciar a ciertas ventajas y disponer de menos metros cuadrados, menos habitaciones o vivir en una zona menos céntrica. Quienes han recibido una rebaja en su sueldo, sienten el aumento de la presión fiscal o tienen una situación laboral más inestable, recurren con más facilidad a esta opción.
En ocasiones, el mero impago de algún recibo es motivo suficiente para rescindir el contrato de alquiler
Al hacer el cambio de domicilio conviene tener cuidado y analizar al detalle el contrato y sus cláusulas para evitar contratiempos. Además, es necesario conocer todos los gastos que generará el disfrute del nuevo piso, no solo el precio de su alquiler. Pero son sobre todo las cláusulas del contrato las que pueden entorpecer un abandono rápido de la vivienda para irse a otra más barata o con menos gastos.

Revisar al detalle el contrato de alquiler

1.      El contrato de alquiler tiene un año de validez (prorrogable a partir de esta fecha) y se tiene que cumplir por ambas partes. De no hacerlo, habría que pagar las cuotas íntegras de cada mes hasta llegar al periodo indicado (12 meses).

2.      En el contrato existe una cláusula en la que se indica un periodo concreto en que hay que avisar al casero sobre las intenciones de cambiar de piso, que es de un mínimo de 30 días de antelación. Es el plazo que tiene el arrendatario para abandonar la casa, que puede aprovechar para efectuar las operaciones de limpieza y dejarlo en buen estado. El dueño, a su vez, puede buscar en ese tiempo nuevos inquilinos.

3.      En algunas ocasiones, si así lo indica el contrato, el mero hecho de impago de algún recibo es motivo más que suficiente para rescindir el contrato, con el consiguiente abandono de la vivienda por parte de los alquilados.

4.      Si hay buena voluntad entre ambas partes, se puede rebajar el periodo de aviso para dejar el piso (30 días mínimo a partir de los 12 meses de ocupación), aunque siempre dependerá de que el propietario acepte la propuesta.

Proceso de cambio

Para evitar problemas a la hora de cambiarse de un piso a otro, es aconsejable seguir una serie de consejos:

1.      No avisar al casero de que se deja el inmueble hasta tener ya "atada" la contratación del nuevo.

2.      Una vez apalabrado el alquiler de la nueva vivienda, habrá que dedicar unos cuantos días para las operaciones de mudanza y limpieza del piso que se abandona, y para preparar los trastos y bolsas que se llevarán a la nueva casa. A veces, esto se puede hacer en los días siguientes a la rescisión del contrato, si se llega a un acuerdo con el propietario.

3.      Si se han contratado por cuenta del inquilino los servicios de luz y gas natural, habrá que llamar a las suministradoras de estas energías para finalizar dichos contratos.

4.      Hay que recuperar la fianza. De no existir desperfectos en el inmueble, el casero debe devolver toda la cuantía depositada, que podrá servir para abonar la nueva fianza.

Qué pasa con la fianza

Para disponer de un piso en régimen de alquiler, hay que depositar antes una fianza al dueño, que corresponde con el importe completo de una mensualidad del precio de alquiler y que se devuelve al inquilino en el momento de abandonar la vivienda o rescindir el contrato. Pero no en todos los casos se cumple esta transacción económica.

·         Si el arrendatario ha perjudicado o deteriorado el mobiliario de la casa contratada (muebles, electrodomésticos, aire acondicionado, etc.), puede ser motivo para que la cuantía de la fianza no se devuelva al alquilado.

·         La falta de limpieza de las habitaciones también puede ser razón para que los dueños del inmueble decidan no hacer efectivo este pago, al considerar que el destino del mismo será para hacer una limpieza a fondo de la vivienda.

·         Más grave es lo que sucede cuando los propietarios incorporan en el contrato una cláusula en la que se indica que el impago de un solo mes es causa para rescindir el contrato. En este caso, los inquilinos pierden también la posibilidad de recuperar la fianza.

Facua ve “injusto” crear un registro de inquilinos morosos en plena crisis

MUCHASCASAS.NET.-considera injusta la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler sin tener en cuenta las dificultades de la actual coyuntura económica. La asociación ve “aberrante” que los arrendadores vayan a tener acceso a un listado en el que puedan aparecer registradas personas que no hayan podido hacer frente a sus rentas de alquiler de forma puntual.
El pasado mes de febrero el PP presentaba en el Congreso 18 enmiendas al Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, una de las cuales recogía la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler con los datos de todos los ciudadanos que hayan sido condenados en firme, judicialmente en un desahucio o por la vía del laudo arbitral. Para FACUA se trata de una medida totalmente desproporcionada si se tiene en cuenta que “los caseros ya están capacitados para exigir numerosas garantías a los inquilinos a través de avales, depósitos y fianzas, e incluso cuentan con la posibilidad de recurrir al desahucio exprés o de exigir judicialmente las rentas impagadas”.
La asociación se pregunta por qué el Gobierno no plantea la creación de un registro de caseros incumplidores o acosadores, en lugar de inclinar siempre la balanza en contra de la parte más débil. Asimismo tilda de excesivo el plazo establecido de seis años de permanencia en estos ficheros para los supuestos infractores, en el transcurso de los cuales éstos podrían ya haberse recuperado para pasar a ser perfectamente solventes.
Su objetivo podría contradecir la LOPD
FACUA alerta de que el Gobierno podría contradecir la propia ley de protección de datos si, tal como se ha dado a conocer, mantiene como objetivo de la enmienda evitar que los propietarios “contraten con quienes ya han tenido el antecedente de obligar a un arrendador a acudir al auxilio judicial o arbitral”.
La Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD) establece en su artículo 29.4 que sólo se podrán registrar y ceder los datos de carácter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia económica de los interesados “siempre que respondan con veracidad a la situación actual de aquéllos”. Además, el propietario de este tipo de registros está obligado a notificar de su inclusión a las personas afectadas y a acreditar en todo momento la existencia de la deuda, apostilla FACUA.

El precio de los alquileres sube un 0,3% en 2012 en Andalucía, una décima menos que en España

MUCHASCASAS.NET.-REDACCIÓN El precio medio del alquiler de una vivienda subió un 0,3 por ciento en el conjunto de 2012 en Andalucía en relación con el año anterior, lo que supone un incremento una décima inferior superior al aumento nacional (0,4 por ciento) y que supone más de ocho veces menos que el incremento del IPC general en Andalucía, que cerró el pasado año con una tasa interanual del 2,6 por ciento, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
   Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), consultados por Europa Press, en relación con el mes anterior, los precios del alquiler subieron un 0,1 por ciento, mientras que a nivel nacional se mantuvieron.
   A nivel nacional, el precio de los alquileres subió un 0,4 por ciento en el mes de diciembre, siete veces menos que el índice general, que se situó en el 2,9 por ciento.
   Por comunidades autónomas, las principales subidas del alquiler se localizaron en Cataluña (+1,3 por ciento), Ceuta (+1,1 por ciento), Melilla (0,9 por ciento), País Vasco (+0,8 por ciento), Galicia (+0,8 por ciento), Asturias (+0,7 por ciento), Castilla y León (+0,6 por ciento), Baleares (+0,5 por ciento), Cantabria (+0,4 por ciento).
   A continuación se situó Andalucía (+0,3 por ciento), Extremadura (+0,2 por ciento), Canarias (+0,1 por ciento). Se registraron descensos interanuales en Murcia (-1,3 por ciento), Navarra (-0,8 por ciento), La Rioja (-0,8 por ciento), Comunidad Valenciana (-0,3 por ciento), Comunidad de Madrid (-0,3 por ciento), Aragón (-0,1 por ciento) y Castilla-La Mancha (-0,1 por ciento).
   Por otra parte, los precios de conservación de la vivienda se incrementaron un 1,4 por ciento en Andalucía en el conjunto de 2012 en relación con el año anterior, mientras que en relación con el mes anterior, los precios de conservación de la vivienda se incrementaron un 0,1 por ciento.

IU quiere del banco malo, un banco social que fomente el alquiler

El portavoz parlamentario de IU, ICV-EUiA, CHA, José Luis Centella, trasladará al Pleno del Congreso una propuesta de transformar el “banco malo”, creado por el Gobierno de Mariano Rajoy para salvar al sector financiero, en un banco social.
Centella ha explicado en un comunicado que su grupo pretende con esta iniciativa que los inmuebles y otros activos que vayan al “banco malo” sirvan para crear un “stock” de viviendas de alquiler público “barato”. Critica la “injusticia” de que el Gobierno “asuma las pérdidas de la banca comprando con dinero público sus casas con problemas”.
Centella tacha de “injusto” que el mismo Gobierno del PP que aumenta el sufrimiento de millones de personas subiendo el IVA, bajando la percepción por desempleo o dificultando aún más el acceso a la Sanidad o la Educación, les haga ahora asumir las pérdidas de la banca.
“Un Ejecutivo que se precie de preocuparse prioritariamente por sus ciudadanos no puede actuar como un simple especulador que adquiere ahora viviendas para venderlas más adelante. La demanda de vivienda en condiciones asequibles, especialmente entre los jóvenes, es ya hoy uno de los principales problemas del país”, apunta el parlamentario de IU, ICV-EUiA, CHA.
Centella destaca que el impulso al “banco malo” premia a los “culpables” de la crisis y, en este caso, a quien creó y desarrolló la mayor burbuja inmobiliaria en España. A su parecer, el “banco malo” supone un nuevo incumplimiento de los compromisos de Rajoy, que vuelve a hacer lo contrario de lo que dijo. “El colmo del absurdo es que diga que no los españoles no van a poner un euro”, dice.
Por este motivo, el grupo parlamentario registrará también la comparecencia urgente del presidente en el Congreso para que se deje de ocultar tras los bloqueos de su grupo parlamentario y dé explicaciones sobre los motivos que le han llevado a desdecirse de nuevo.
PSOE: en contra de socializar las pérdidas de la burbuja inmobiliaria
Por su parte, el PSOE ha mostrado su oposición a la decisión del Gobierno de crear el llamado ‘banco malo’ porque puede convertirse en un modo de “socializar las pérdidas de la burbuja inmobiliaria”. Una denuncia que han hecho su secretaria de Política Económica de esta formación, Inmaculada Rodríguez-Piñero y el portavoz socialista de Economía en el Congreso, Valeriano Gómez.
Piñero ha destacado que se trata de una medida que el Ejecutivo “había negado que fuera a llevar a cabo” y ha llamado la atención sobre el hecho de que no se hayan dado “garantías” de que esta operación “no vaya a costar dinero a los contribuyentes”, como se ha aclarado desde el Gobierno. No obstante, ha manifestado que el Ejecutivo debería plantear un compromiso “formal, explícito y público” para debatir esta cuestión.
La dirección del PSOE rechazó este viernes la reforma financiera aprobada por el Gobierno por entender que el “banco malo” servirá para “socializar las pérdidas” generadas por la burbuja inmobiliaria sin garantía alguna de que no sean costeadas por los contribuyentes.
La secretaria de Economía del PSOE, Inmaculada Rodríguez Piñero, y el portavoz del área en el Congreso de los Diputados, Valeriano Gómez, expusieron en rueda de prensa la posición de los socialistas ante el decreto aprobado por el Consejo de Ministros.
Frente a las dos anteriores reformas financieras impulsadas por el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, el PSOE cree que este decreto se aprueba “al dictado de Bruselas” y bajo la tutela de la Comisión, el BCE y el FMI, lo cual significa que el Gobierno “ha perdido toda la soberanía en política monetaria y financiera”.
Denuncian además la “falta de cultura democrática” del Gobierno al no haber informado a los grupos parlamentarios del contenido de la reforma financiera “de mayor calado” aprobada en España.
El PSOE se opone de forma “clara, firme y contundente” a la creación de un “banco malo” que gestione los activos tóxicos de las entidades financieras, por entender que sólo servirá para “socializar las pérdidas” generadas por la burbuja inmobiliaria, porque no ven garantía alguna de que no haya coste para el contribuyente.
De hecho, aunque la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, aseguró que no costará “ni un euro” al contribuyente, Rodríguez Piñero subrayó que el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, hablaba de “minimizar” ese coste. Eso, junto al hecho de que el propio ministro rechazaba meses atrás la creación de lo que ahora se ha aprobado, elimina la confianza del PSOE en que se cumpla ese objetivo de cero coste para las arcas públicas.
Los socialistas creen evidente que ese “banco malo” será en la práctica la principal sociedad inmobiliaria del país, y su gestión influirá en los precios de las viviendas, que si bajan en exceso podrían generar un problema de morosidad aún mayor del que se pretende solucionar, por parte de las familias que vean reducido el valor de su casa por debajo del importe de hipoteca que les queda por pagar.
En ese mismo sentido, la dirigente socialista subrayó sus dudas sobre los criterios para valorar los activos que las entidades deberán transferir a ese “banco malo”, porque cuanto menor sea ese valor más fácil será venderlos después sin coste para los contribuyentes, pero más incrementarán las necesidades de recapitalización de las entidades.
Además, Valeriano Gómez subrayó que en este decreto el Gobierno no resuelve el problema de los cientos de miles de pequeños ahorradores atrapados con las participaciones preferentes de las entidades intervenidas por el Frob, ni el de las familias endeudadas que ven peligrar su vivienda por impago de la hipoteca.
Los socialistas reiteran la necesidad de seguir luchando pare evitar pedir un nuevo rescate porque España “no lo merece” y porque la experiencia indica que ninguno de los países anteriormente rescatados está resolviendo sus problemas, sino que más bien están padeciendo mayores recortes y mayor recesión.

El fomento del alquiler

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La aprobación el pasado viernes del proyecto de ley para la flexibilización y fomento del mercado de alquiler es de las pocas medidas adoptadas por el Gobierno de Rajoy que estaban previstas en el programa con el que el PP concurrió a las últimas elecciones generales. Al contrario que otras normas promulgadas por el Ejecutivo, los populares prometieron durante la campaña que intentarían mejorar la oferta de alquiler para favorecer la movilidad geográfica en el mercado laboral. Estos propósitos se han convertido en necesidades perentorias ante un parque inmobiliario de 3 millones de pisos sin vender ni alquilar y casi 6 millones de parados, teóricamente predispuestos a cambiar de domicilio si es preciso para encontrar un puesto de trabajo.
Hacer efectivo el desahucio exprés de los inquilinos morosos, liberalizar las rentas y los contratos, facilitar que el propietario pueda recuperar el piso y permitir que el inquilino pueda deducir del alquiler los gastos de las reformas son algunas de las novedades. El proyecto pretende dar salida a los activos del banco malo y vencer las resistencias de muchos propietarios que no ponen en el mercado pisos vacíos. Para el éxito de esta iniciativa, también la recuperación de la confianza ciudadana en el futuro resultará decisiva.

El alquiler cerca a la hipoteca

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-El arrendamiento de inmuebles sube mientras el precio de la vivienda en venta continúa cayendo · Sevilla es la ciudad más cara de Andalucía en alquileres La manera de acceder a la vivienda ha experimentado un cambio con el advenimiento de la crisis y la explosión de la burbuja inmobiliaria. La tendencia del ciudadano ha ido más encaminada al arrendamiento del inmueble que a la adquisición. A.Rico, director de, MUCHASCASAS.NET.- apunta que hace dos años, las búsquedas de vivienda en el portal se repartían en las proporciones de 70% de venta y 30% de alquiler, mientras hoy se han quedado equiparadas en casi un 50% cada una. Además, también apunta que en España el precio de la vivienda en venta está cayendo de forma más acusada que los precios del alquiler. En concreto, en el último trimestre el inmueble en venta ha caído un -2,9% frente al -0,1% del alquiler que se estabiliza.

Entre los motivos que alimentan esta mutación en el sector inmobiliario, el responsable del portal MUCHASCASAS.NET en Andalucía A.Rico, apunta dos. "En primer lugar, hay gente que tiene una hipoteca grande porque se metió en comprar segunda residencia y se han visto obligados a alquilar. También podemos enmarcar aquí a los promotores que, al no poder bajar los precios de venta, se han acogido a la vía del alquiler. Y en segundo lugar, la presencia activa de los bancos que se han convertido en las grandes inmobiliarias del país". Además, el responsable de MUCHASCASAS.NET recuerda que la demanda de personas que buscan alquiler se ha multiplicado por dos.

Al igual que la tendencia en el acceso a la vivienda se ha modificado, los precios de alquiler y venta también han sufrido cambios. El descenso más acusado se ha visto en el precio de la vivienda. Los datos más actuales apuntan a una reducción del 1% respecto al mes anterior y un 8,4% de variación interanual, según datos consultados en MUCHASCASAS.NET
En Andalucía, el precio medio del metro cuadrado en alquiler es de 6,43 euros. A la cabeza de los precios más altos, la capital de la comunidad autónoma, Sevilla, con 7,26, cerca de la media nacional, situada en 7,49 euros. El litoral andaluz es, según Idealista, la zona donde más ha bajado el alquiler debido a que es "el lugar donde más se construyó, sobre todo, casas de segunda residencia". A.Rico, destaca, entre ellas, las provincias de Almería y Málaga.

Por otra parte, el volumen de viviendas ofertadas en alquiler también ha crecido. La oferta de inmuebles en régimen de arrendamiento en la mayoría de los núcleos andaluces es del 30%, a excepción de Sevilla donde se concentra una oferta que oscila del 40 al 45% del total de la provincia, según datos del informe sobre vivienda en alquiler elaborado por Tinsa-Tasamadrid en el primer trimestre de 2012.

La sobreoferta de inmuebles en alquiler hace que tenga una consecuencia directa en el precio. "El sector inmobiliario es el que ahora mismo presenta mejores precios porque es el que conoce la subida y bajada en el mercado. Los particulares no quieren bajar el precio", comenta el responsable de MUCHASCASAS.NET en Andalucía.

El perfil de la persona que alquila también ha variado. Además de la gente joven que no puede afrontar la compra de una vivienda se encuentran las personas que han perdido la suya y se ven obligadas a recurrir al régimen de arrendamiento. No obstante, no entraña demasiadas complicaciones alquilar un inmueble, según el director de MUCHASCASAS.NET, ya que en una encuesta realizada por el portal de una muestra de 6.500 personas en proceso de compraventa y alquiler, un 73% llevó a buen fin su propósito en poco tiempo.

"El ciudadano medio español es de mentalidad compradora", afirma Rafael Rodríguez Tovar, presidente de la Asociación Empresarial de la Gestión Inmobiliaria (AEGI) en Andalucía. Rodríguez Tovar añade que "en la mayoría de los contratos de alquiler se sigue contemplando la opción a compra". Pese a esto, Rueda prevé que el alquiler va a seguir consolidándose como tendencia a la vez que advierte que hay aproximadamente 1.200.000 viviendas vacías cuya cifra engordará por "el aumento del desempleo, la no mejora en el acceso al crédito y la leve bajada del precio del alquiler

Seis puntos clave de la nueva normativa de alquiler

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-La nueva regulación sobre el alquiler pretende flexibilizar los contratos y fomentar el arrendamiento de viviendas Incentivar el mercado del alquiler y que este suponga una auténtica alternativa a la compra de vivienda. Con estos objetivos se reforma la actual regulación que pretende hacerla flexible y dar a los arrendadores más seguridad. Entre las novedades destaca una reducción en la duración de los contratos, la posibilidad de recuperar la vivienda cuando el propietario la necesite sin que este extremo se haya pactado antes o una mayor celeridad en el procedimiento de desahucio. Reforma necesaria de la normativa de alquiler El mercado del alquiler en España tiene unas cifras muy reducidas si se compara con la media de los países europeos. En nuestro país solo un 17% de la población reside en una vivienda arrendada, frente al 83% que lo hace en un piso en propiedad, según los datos que revela Eurostat la agencia estadística de la UE. El número de viviendas en alquiler es de 1,8 millones; otros tres millones de pisos permanecen vacíos. Estos datos se deben, entre otros motivos, a la escasa seguridad jurídica que encuentran los propietarios cuando arrendan su vivienda y a la idea que todavía persiste en muchas personas de que alquilar es tirar el dinero; si se paga casi lo mismo por el alquiler que por la hipoteca, piensan, es mejor comprar. Hay quien piensa que la nueva ley beneficia a los grandes poseedores de viviendas y despoja de derechos a los inquilinos Para mitigar esta inseguridad con la que se encuentran los dueños de un piso y a la vez flexibilizar las condiciones que impone la ley a la hora de arrendar una vivienda, el Gobierno reformará la regulación del mercado del alquiler. Los cambios pivotan en torno a tres pilares: la reducción de los plazos de los contratos, la mejora de la seguridad jurídica con el fomento de la inscripción registral y la agilización de los desahucios. Unas medidas que llegan no exentas de polémica en un momento en que muchos ciudadanos se ven obligados a dejar sus casas. Mientras que, por un lado ,se ha aplaudido la modificación, hay quien piensa que esta beneficia a los grandes poseedores de viviendas, despoja de muchos derechos a los inquilinos y favorecerá la especulación. La nueva regulación supone modificar algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y de la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000 Cuando entren en vigor, serán aplicables a los nuevos contratos y no a los que ya estén firmados. 1. Más flexibilidad en los contratos En principio, la reforma fortalece la libertad de las partes para llegar a acuerdos. Lo cierto es que, en general, no benefician al inquilino, sino que le dan la opción de renunciar a algunos derechos de los que disfrutaba hasta ahora. • Las partes podrán pactar la actualización de la renta. La cuantía que abona el inquilino al casero se renueva conforme a la subida anual del IPC. A partir de ahora, ambos tienen libertad para acordar esta actualización en el contrato. • El inquilino podrá renunciar a su derecho de adquisición preferente. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que si el arrendador decide vender la vivienda, el arrendatario tiene derecho de compra preferente respecto a otras personas interesadas en adquirirla. El propietario de la casa debe comunicar al inquilino su intención de venderla y las condiciones en las que quiere hacerlo. Ante varios potenciales compradores, el arrendatario tendrá una opción preeminente de adquirir la vivienda. En el supuesto de que no reciba la notificación o esta sea incorrecta o llegue fuera de plazo, si la casa es vendida a otra persona, el arrendatario tiene derecho a subrogarse en la posición del comprador pagando el mismo precio más los gastos de la compraventa. • Hasta ahora este derecho era irrenunciable, salvo para contratos de alquiler de más de cinco años. Aunque se hubiese firmado la renuncia, esta sería nula. Pero cuando entre en vigor la modificación de la ley, el inquilino podrá renunciar a este derecho con independencia de la duración del contrato si así lo acuerda con el propietario de la vivienda. En todo caso, si no se incluye esta renuncia, el derecho de adquisición preferente sigue vigente. 2. Reducción de plazos La nueva normativa también incluye una reducción de los plazos que hasta ahora regían los contratos de arrendamiento. • La denominada prórroga forzosa a la que tiene derecho el inquilino se reduce de cinco a tres años. El arrendatario tiene puede optar por prorrogar la duración de su contrato hasta los cinco años, y el arrendador debe aceptarlo. Con la nueva normativa, este periodo se reduce en dos años. • La prórroga tácita automática se rebaja de tres años a uno. Hasta ahora, transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y, en su caso, la prórroga forzosa, el periodo de alquiler se entiende prorrogado tácitamente si las partes no señalan lo contrario. Esta medida sigue vigente pero disminuye el plazo de tres años a uno. 3. Abandonar o recuperar la vivienda En cuanto a la posibilidad de que el arrendatario deje la vivienda con antelación o de que el propietario la recupere para residir en ella, también se introducen cambios. • El inquilino podrá desistir de su contrato en cualquier momento, con independencia de su duración, siempre que lo comunique con un mes de antelación. En muchos casos, las circunstancias personales, familiares o laborales del arrendatario cambian, pero el contrato de alquiler le "obliga" a continuar en la vivienda. Si la persona que arrienda una casa se queda en el paro, deja de tener ingresos o ahorros, tiene muy difícil pagar las mensualidades. Hasta ahora, tenía que cumplir con los plazos establecidos en el contrato pues de lo contrario podía encontrarse con penalizaciones. A partir de la entrada en vigor de la reforma de la normativa, podrá dejar el piso en cualquier momento siempre y cuando lo avise con un mes de antelación. No obstante, se puede prever en el contrato una indemnización específica que cobrará el arrendador si se produce el abandono anticipado. Los beneficios para el arrendatario en este caso serán, por tanto, relativos. • Si necesita la vivienda, el casero podrá dar por finalizado el contrato de arrendamiento, si avisa con dos meses de antelación. En estos momentos solo se puede recuperar la vivienda, en los supuestos previstos en la ley, cuando se haya pactado en el contrato. Desde ahora, el casero tendrá más facilidades para recuperar su vivienda. Cuando el propietario necesite la casa para residir él, sus familiares de primer grado o su cónyuge tras un divorcio o nulidad, podrá hacerlo sin necesidad de que esté previsto en el contrato. 4. Inscripción en el Registro de la Propiedad Las reformas también van dirigidas a reforzar la seguridad jurídica y para ello se incentiva el registro voluntario de los contratos. Con el objetivo de impedir que se den fraudes en la adquisición de viviendas y en la ejecución hipotecaria, la nueva ley pretende incentivar la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad. Para ello, se incrementan los efectos que tiene la inscripción de los contratos y se introducen nuevas cláusulas. • Cuando un comprador de buena fe adquiera una vivienda cuyo contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, estará obligado a que el arrendatario continúe en la casa con las condiciones pactadas. Es decir, los compradores de un piso que esté alquilado solo estarán obligados a mantener al inquilino si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad. Por el contrario, si no está anotado, no estarán forzados a respetar el contrato de alquiler firmado por el anterior propietario, con lo que el inquilino puede perder su derecho. Esto incentiva a los arrendatarios a pasar por el Registro Civil. Hasta ahora, los compradores de una vivienda alquilada deben permitir que el inquilino siga en el piso al menos durante los cinco años que establece la Ley. 5. Agilización del proceso de desahucio La inscripción del alquiler en el Registro de la Propiedad también permitirá al propietario de la vivienda desalojar a sus inquilinos de una forma más rápida en el caso de que estos no le paguen. Pese a las reformas llevadas a cabo para agilizar los procedimientos de desahucio, los trámites siguen siendo lentos y pasa bastante tiempo desde que se produce el impago de las rentas hasta que el propietario recupera su piso. Entre otras cosas, el dueño de la vivienda debe acudir a la vía judicial y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pueda dar lugar al desahucio. Además, hasta el último momento, el inquilino puede abonar la cantidad que debe e impedir el desalojo. Las nuevas medidas pretenden reducir al mínimo la intervención judicial. Para ello se propone, entre otras cosas, que cuando así se indique en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial. No será necesario obtener la sentencia declarativa. Esto será aplicable si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad. En el momento en que se cancele la inscripción del arrendamiento, se puede pedir la ejecución y el propietario volverá a tener su vivienda. Además, se creará un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de 10 días se proceda al pago de la renta debida. También se van a simplificar los procedimientos judiciales para llevar a cabo los desahucios duplicando la capacidad de los juzgados. 6. Medidas fiscales La normativa cambiará para equiparar fiscalmente a los no residentes de la Unión Europea con los residentes. Ahora no hay exenciones en el Impuesto sobre la Renta de los no residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas, mientras que los residentes tienen una exención del 60% o del 100% de la renta obtenida. Cuando entre en vigor la nueva normativa, los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas serán del 60% a todas las personas físicas no residentes y del 100% a personas físicas residentes en la UE, cuando el inquilino tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples referencia para la concesión de ayudas, becas, subvenciones o el subsidio de desempleo y que en 2012 se sitúa en 532,51 euros).

Dación en pago: vivir de alquiler en el piso entregado al banco

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-Las familias en riesgo de exclusión deudoras de una hipoteca pueden permanecer al menos dos años como arrendatarias con una renta similar al 3% de la deuda pendiente Solo las familias en riesgo de exclusión social pueden acceder al alquiler del piso que han entregado al banco para saldar su hipoteca. A continuación se expone cómo este arrendamiento se pauta tras un proceso de reestructuración de la deuda para intentar liquidar la hipoteca y siempre que el procedimiento de ejecución no se haya iniciado. Este alquiler está disponible solo en las entidades que hayan aceptado la dación en pago y se hayan adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias. En la mayoría de los casos, el cálculo de la mensualidad da como resultado una renta inferior a 500 euros mensuales. una renta inferior a 500 euros mensuales. Bancos y cajas en España han realizado unas 350.000 ejecuciones hipotecarias entre 2007 y 2011. Las comunidades autónomas que encabezan la lista son Andalucía, con algo más de 68.000 actuaciones; seguida de Cataluña y Valencia, con más de 65.000, y Madrid, con 37.767 ejecuciones. Hasta el momento, esto implicaba la pérdida de la vivienda para las familias que no hubieran podido afrontar el pago de su hipoteca ni la reestructuración (modificación de las condiciones pactadas) de la deuda, desde el inicio de la crisis. En la mayoría de los casos, el cálculo de la mensualidad da como resultado un alquiler inferior a 500 euros mensuales Con las nuevas medidas acordadas entre el Gobierno español y las entidades financieras, la dación en pago (entrega del piso para saldar la deuda) y el acceso al alquiler por un tiempo ilimitado de la misma vivienda, son un derecho para familias en circunstancias de extrema vulnerabilidad económica. Vivir de alquiler tras la reestructuración de la deuda El nuevo procedimiento para evitar el desahucio incluye un intento de acomodar los pagos a las posibilidades de determinadas familias en riesgo de exclusión social. Una vez que se agotan las dos instancias de reestructuración, primero, y de quita de la deuda después (remisión de parte de ella), es posible saldar la hipoteca con la entrega del piso (dación). Ello obliga a la entidad a dar el piso en alquiler al hipotecado. Hasta el momento, la dación en pago -cuya aplicación ilimitada reclaman los hipotecados- solo era posible por acuerdo entre partes y no incluía la obligatoriedad de dar el piso en alquiler al antiguo propietario. El impago de esta renta especial incluye intereses de mora del 20% por cada cuota del alquiler impagada Esto quiere decir que el deudor hipotecario podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario. Lo novedoso es que el importe del alquiler no se determina por los precios de mercado, sino sobre la base de la deuda pendiente. El nuevo arrendatario deberá pagar una renta anual equivalente al 3% del importe de la deuda que le quede. Para un piso valorado en 200.000 euros, cuya deuda pendiente sea de 100.000, la renta anual será de 3.000 euros, lo que equivale a 250 euros al mes. Eso sí, el impago de esta renta especial incluye intereses de mora muy elevados, del 20% por cada cuota del alquiler impagada. Alquiler solo para situaciones extremas El nuevo procedimiento de reestructuración de deuda que puede terminar con el beneficio del alquiler de la vivienda está dirigido a familias dentro del umbral de exclusión. En este estado se sitúan aquellos deudores por hipotecas correspondientes a primera y única vivienda, cuya cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar, en familias que carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas. Además, deberán carecer de otros bienes con los que hacer frente a la deuda, y estos desempleados podrán evitar el procedimiento de desahucio de sus pisos cuando su valor no supere los 200.000 euros. Las familias en estas condiciones podrán beneficiarse de las medidas del Código de Buenas Prácticas, cuya adhesión por parte de las entidades no es obligatoria, pero que ya han manifestado alrededor del 95% de bancos y cajas. La aceptación del código implica su observación al menos por dos años. Los pasos hacia el alquiler Las principales novedades que introduce el Código de Buenas Prácticas son la quita en el capital de la hipoteca con problemas de pago y la dación en pago como último recurso. 1. En primer lugar, los deudores que cumplan los requisitos podrán solicitar una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago. Ese plan deberá incluir una carencia de cuatro años en la amortización de capital, la ampliación del plazo de amortización hasta 40 años y la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos. La reestructuración será posible solo para aquellos deudores cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado. 2. Si una vez establecida la refinanciación resulta inviable el pago de la deuda, es posible solicitar una quita en el capital pendiente de amortización. El decreto considera "inviable" cualquier reestructuración con una cuota hipotecaria superior al 60% de los ingresos de toda la unidad familiar. En este caso, la quita pueden solicitarla quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta. 3. En el caso de que estas dos etapas fracasen y el deudor vuelva a caer en impago, se podrá solicitar la dación en pago de la vivienda. Esto cancelará la deuda por completo, las responsabilidades personales del deudor y avalistas, y habilitará la permanencia en el piso bajo régimen de alquiler por al menos dos años.