Hay posibilidades habilitadas por la ley para frenar este proceso. Ya son
muchas las familias que se han visto envueltas en un indeseable proceso de
ejecución hipotecaria.
Pero muchas más las que, aun iniciándose este tipo de
actuaciones, han conseguido evitar que el banco se quede con su vivienda.
De hecho, son muchos más los casos que se consiguen solucionar por el camino,
que los que finalmente culminan en el desahucio. Solamente durante 2011 se
presentaron 77.854 ejecuciones hipotecarias en los Tribunales Superiores de
Justicia, según los datos del Consejo General del Poder Judicial.
Pero hasta llegar a ese punto, son diferentes
las vías que existen y las posibilidades habilitadas por la ley para “salir del
túnel” de la ejecución hipotecaria.
Morosidad
En primer lugar, hay que tener en cuenta que
a los propios bancos no les interesa poner en marcha, desde el primer momento,
una operación de esta tipología. Los costes de este tipo de proceso son muy
elevados y la acumulación de viviendas subastadas en los balances de las
entidades tampoco es una buena medida ante la actual vigilancia por parte de
los mercados internacionales hacia la banca española. La normativa financiera
determina que en el momento en que el cliente de un banco deja de abonar tres
recibos hipotecarios de forma consecutiva, esa persona pasará a ser considerada
como “morosa”, y su crédito, como “dudoso” o “impagado”.
Pre-ejecución
La tónica habitual viene siendo la de que, en
el momento en que se deja de abonar un primer recibo, el cliente recibe un
aviso –no tiene por qué ser oficial, sino mediante una llamada telefónica, por
ejemplo- por parte de su sucursal, informándole de su situación. Sólo cuando ya
se acumulan esos tres primeros recibos, se inicia un proceso que, en esos
momentos, todavía no es técnicamente judicial: los bancos derivan a empresas
externalizadas la gestión de cobros de estas hipotecas, y son estas compañías
las que se ponen en contacto con los clientes para advertirles sobre las
consecuencias.
Negociación
Es en este momento, y antes de que el banco
se lance a presentar la ejecución judicial, cuando el cliente debe negociar con
su entidad. Hasta hace poco, la mayor parte de las entidades financieras
optaban por iniciar el proceso del desahucio. Pero tras la aprobación del
Código de Buenas Prácticas Bancarias, la actitud de los bancos ha cambiado. Así
lo explica Carlos Baños, presidente de la Asociación de Afectados por Embargos
y Subastas (Afes), quien indica que ese código “ha supuesto una palanca de
cambio. Los bancos comienzan a mostrar otro tipo de actitud más suave con el
ciudadano”, explica este experto.
Lo más recomendable es negociar directamente
con el banco y evitar “soluciones genéricas, porque cada caso es diferente”,
explica Carlos Baños. Entre las soluciones que más se proponen en estos
momentos por parte de la banca se encuentran tres básicas: la ampliación del
plazo del préstamo; la incorporación de un periodo de carencia de intereses; o
la reunificación de deudas.
En el primer caso, el banco puede proponerle
que el plazo del préstamo se extienda más allá de lo inicialmente fijado en las
escrituras. De este modo, las cuotas mensuales se reducirán, a costa de
prolongar más el periodo de financiación. En cuanto al periodo de carencia,
ocurre prácticamente lo mismo, porque supone una reducción de la cuota durante
uno o dos años, a base de no abonar intereses, que posteriormente se integrarán
en las cuotas del crédito cuando finalice el periodo de carencia.
En cualquier caso, una vez que se acepta
alguna de estas herramientas de refinanciación, es aconsejable que los
titulares del préstamo “exijan formalizar esos cambios en escritura, porque así
tienen la garantía de que constan en un documento público“, explica Adriana
Hibernón, abogada de Arag.
Además, otras opciones que pueden aparecer en
el camino son relacionadas con la transmisión del inmueble que sus propietarios
no pueden pagar. Por una parte, existe la posibilidad de intentar vender el
inmueble en el mercado. Es una vía de difícil solución, porque en estos
momentos, el mercado inmobiliario se encuentra realmente paralizado ante la
crisis económica. Además, el precio por el que se venda el inmueble será
posiblemente inferior al del importe que resta por amortizar de la hipoteca.
Pero puede suponer una vía para deshacerse de la mayor parte de la deuda y, a
la vez, refinanciar el resto del crédito que quede pendiente de pagar.
Otra vía es la del alquiler
En el propio Código de Buenas Prácticas
aprobado por el Gobierno recientemente, y al que se han sumado gran parte de
las entidades financieras, se propone el arrendamiento del inmueble como una
medida temporal. El propietario deudor se convertirá en inquilino, lo que
permitirá mantenerse en su vivienda, aunque ésta pueda pasar a manos del
banco.
Ejecución
Supone la presentación de la correspondiente
demanda judicial por parte de la entidad, para después fijar la fecha de la
subasta del inmueble. A partir de ese momento, el juzgado solicita al
Registro de la Propiedad una reclamación para analizar cuáles son las cargas de
ese inmueble. El ciudadano dispondrá de 30 días, desde la recepción de estos
avisos, para contestar. Si no lo hace, el banco puede solicitar la subasta del
inmueble.
Lanzamiento y Subasta
Tres pueden ser los resultados de
cualquier subasta de inmuebles embargados: adjudicación, suspensión o desierto.
Si la subasta se declara desierta se puede deber a que no ha concurrido nadie a
la puja o por asignar la propiedad a una tercera persona que ha concurrido a la
subasta. En el primero de los casos se le asigna la posesión del bien al
acreedor, mientras que en el segundo supuesto se le adjudica a esa tercera
persona. Si este es el resultado se le entrega un mandamiento que debe
presentar en el Registro de la Propiedad.
