La dación en pago retroactiva perjudicaría a la mayoría de españoles

Según Oliver Wyman, dispararía la morosidad y encarecería y retringiría las hipotecas a costa del resto de hipotecados y contribuyentes.

El PP ha abierto un peligroso melón  , el relacionado con los desahucios y la reforma de la Ley Hipotecaria. El Gobierno aprobó la semana pasada la posibilidad de paralizar durante dos años los desalojos   de vivienda por impago de hipoteca, en caso de que afecten a determinados colectivos "vulnerables", y la puesta en marcha del "alquiler social". Además, abre la puerta a negociar con el PSOE una modificación mucho más amplia de la actual Ley Hipotecaria para, entre otras cosas, establecer una nueva regulación en la subasta de pisos, limitar los intereses de demora, establecer ciertos límites para optar a la compra de una vivienda habitual o evitar "cláusulas abusivas" en los contratos bancarios.
La reacción de la izquierda y de ciertas asociaciones próximas no se ha hecho esperar. El PSOE, IU, partidos nacionalistas, sindicatos y diversas plataformas de consumidores se apresuraron a tachar de "parche" y "pantomima" la paralización temporal de los desalojos. La razón es que el Gobierno no desvirtúa el proceso de ejecución hipotecaria. Es decir, los citados "colectivos vulnerables" perderán, como hasta ahora, la titularidad de su vivienda habitual si dejan de pagar la hipoteca, solo que podrán permanecer en ella dos años más, sin costes adicionales. Lo único que se retrasa es el lanzamiento (desalojo).
La izquierda política y social considera que esta medida es del todo insuficiente y proponen como alternativa una moratoria efectiva de todos los procesos de ejecución y, en última instancia, la dación en pago con carácter retroactivo -algo excepcional en Europa  -. El problema es que, más allá de la enorme inseguridad jurídica que ello provocaría, este cambio de la normativa hipotecaria acabaría perjudicando, de forma directa e indirecta, a más del 90% de los hipotecados y, muy posiblemente, al conjunto de los españoles.
Desde que PP y PSOE anunciaron que buscarían un acuerdo para detener la escalada de desahucios de primera vivienda en España (no más de 15.000 casos   desde que estalló la crisis), los expertos, tanto económicos como jurídicos, advirtieron de los riesgos que conllevaría ceder a ciertas presiones.
La dación en pago retroactiva o, lo que es lo mismo, la eliminación de la garantía personal amenaza con perjudicar a la mayoría de españoles en beneficio de una pequeña minoría. Y es que, si el Gobierno acabase cediendo a este tipo de de demandas, los efectos sobre el mercado hipotecario y la economía española en general serían muy perjudiciales. Un informe elaborado por la auditora financiera Oliver Wyman -con datos de 2011- resume las principales consecuencias.
1. Más morosidad:
En la actualidad, la morosidad hipotecaria apenas supera el 3% (algo más de 20.000 millones de euros). La dación en pago retroactiva la elevaría, como mínimo, al 8% (más de 53.000 millones de euros).
En primer lugar, aumentaría la morosidad de clientes con un alto nivel de esfuerzo (que destinan la mayoría de sus ingresos al pago de la cuota hipotecaria) y un elevado LTV (el valor total del préstamo se aproxima o supera el precio del inmueble). Este grupo contaría con importantes incentivos para dejar de pagar hasta la entrega de la vivienda (dación en pago). Según el citado estudio, hasta 200.000 personas de este tipo podrían dejar de pagar.
En segundo lugar, aparecería la figura del "cliente oportunista", aquél que, si bien puede pagar sin problemas, cuenta con un elevado LTV y, por tanto, optaría por entregar la vivienda al banco siempre que su valor de mercado sea inferior al importe pendiente de la hipoteca. Las generosas hipotecas concedidas entre 2003 y 2007, unido al descenso de precios que experimenta la vivienda, hace que muchos clientes cuenten a día de hoy con una deuda viva (hipoteca) superior al valor del inmueble. En este caso, hasta 300.000 personas podrían dejar de pagar los dos años posteriores a la entrada en vigor de la dación en pago.
Además, por último, cabe recordar que, hoy por hoy, la inmensa mayoría de los procesos de ejecución no acaban en desahucio. Cuando un hipotecado entra en mora, se inicia un proceso de negociación con el banco para facilitar el pago de la hipoteca. La reforma retroactiva haría que muchos de estos clientes dejaran de pagar definitivamente. Otras 20.000 personas extra, según estas estimaciones.
¿Resultado? Más de 500.000 impagos hipotecarios adicionales; hasta 650.000 viviendas extra en manos de las entidades -intensificando la depreciación inmobiliaria-; y morosidad hipotecaria del 8% frente al 3% actual, con lo que la mora total del sistema se dispararía aún más (ya supera el 10% en septiembre  ).
2. Más pérdidas bancarias:
Una mayor morosidad se traducirá, en todo caso, en más pérdidas bancarias y, en última instancia, en más dinero del contribuyente (deuda pública) para tapar el agujero como consecuencia del rescate público del sistema financiero.
3. Hipotecas más caras:
Una menor solvencia bancaria se traduciría de inmediato en un mayor coste de financiación para el sistema financiero español que, de una u otra forma, se reflejaría en mayores tipo de interés en los nuevos préstamos (incluidos los hipotecarios). La cuota hipotecaria se encarecería una media de 150 euros al mes.
4. Menos crédito:
Asimismo, el crédito hipotecario se restringiría mucho más. La supresión de la garantía personal y el mayor riesgo de morosidad reducirían la oferta hipotecaria (menos importe, tipos de interés más altos y exigencia de garantías adicionales). En concreto, según Wyman, la concesión de hipotecas se desplomaría un 40% respecto al nivel actual. Parte de la clase media y las rentas medias-bajas tendrían muchas dificultades para acceder a una vivienda en propiedad.
5. Mayor prima de riesgo:
Otro efecto indirecto sería el sustancial encarecimiento de la financiación de la banca. Una de las principales vías de financiación de las entidades españolas consiste en la emisión de cédulas y títulos hipotecarios (respaldados con hipotecas). Estos títulos ascendieron a 535.000 millones en 2011 y a más de 554.000 millones hasta el pasado septiembre. La dación en pago retroactiva restringiría y encarecería esta financiación, debido al mayor riesgo de impago y a la reducción de las garantías hipotecarias.
Todo ello redundaría en una mayor prima de riesgo para España (menor solvencia bancaria se traduce en menor solvencia estatal debido a la vinculación que existe entre el sistema financiero y el sector público).

Perjudicaría a la mayoría

Wyman concluye que la dación retroactiva beneficiaría sólo a unos pocos a costa de perjudicar al resto. Así, a cambio de favorecer a una media de 200.000 hipotecados al año, otros 175.000 quedarían excluidos del mercado hipotecario y 450.000 verían encarecidos sus nuevos préstamos cada año. Mientras, de forma indirecta, las mayores pérdidas bancarias y la menor solvencia del sistema se traduciría en una mayor carga para todos los contribuyentes y un mayor tipo de interés para la economía nacional.

Si el banco acude al rescate, ¿qué pasa con mi hipoteca?

Los ahorros están garantizados por el Fondo de Garantía de Depósitos por un total de 100.000 euros. Los clientes de los bancos se hacen muchas preguntas sobre cómo afectará la ayuda europea a la banca española. Sobre todo si la entidad acude al préstamo o si, incluso, es nacionalizada. La UE dotará una línea de crédito que alcanzará un máximo de 100.000 millones de euros a través del FROB, que vendrá bien para el Fondo de Garantía de Depósitos, que garantiza los ahorros hasta en 100.000 euros. Si el banco acude al préstamo estará más seguro, ya que le será más fácil cumplir con los requisitos pedidos por el Gobierno en la reforma financiera. En caso de que no pudiera devolver el préstamo, el Estado nacionalizaría el banco. Llegado este caso, se tendría que seguir pagando la hipoteca, ya que se mantendrían las mismas condiciones de diferencial sobre Euríbor, comisiones y plazo.

¿Por qué conseguir una hipoteca es tan difícil?

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-Las nuevas recomendaciones del Banco de España para conceder créditos hacen mucho más difícil la aprobación de una hipoteca. El mercado hipotecario no sólo se encuentra cerrado porque las entidades financieras no disponen de fondos o porque, directamente, el dinero que consiguen captar en los mercados lo destinan a provisionar los activos tóxicos y sanear sus cuentas. El problema es mucho más de fondo. El sistema de concesión de créditos inmobiliarios que conocíamos hasta ahora va a cambiar radicalmente, aunque vuelva una nueva época de bonanza económica, que, en ningún caso, se estima que sea hasta dentro de dos o tres años, como poco. Para conocer las claves del nuevo sistema, hay que analizar detenidamente el desarrollo de la nueva Circular sobre Transparencia Bancaria, que se encuentra en fase de últimas consultas y que entrará en vigor, posiblemente, después del verano. En este texto, elaborado por el Banco de España con las aportaciones de agentes del sector (bancos, asociaciones de consumidores, etc.), se incluye un capítulo completo sobre los principios generales que las entidades deben adoptar ante la concesión de ‘préstamos responsables’. Sólo los ingresos fijos Una de las principales recomendaciones de ese documento hace referencia a la determinación de los ingresos de quienes vayan a solicitar una hipoteca. De hecho, desde el regulador recomiendan a la banca utilizar “criterios de concesión vinculados a la capacidad del prestatario”. En concreto, las entidades deberán utilizar solamente “fuentes de renta habituales”, es decir, los ingresos fijos de cada mes, sin que se hagan valer otros ingresos esporádicos, como suele ocurrir en el caso de los autónomos. “Serán algunas de las primeras víctimas a la hora de concederles una hipoteca, porque el negocio no siempre ofrece los mismos resultados mes tras mes”, indican fuentes de una importante caja de ahorros. Adiós al avalista Además, el Banco de España indica que, a la hora de conceder una hipoteca, el avalista ya no juega el mismo papel que hasta ahora. Si lo habitual era hacer valer la figura de un aval para que una hipoteca fuera concedida –si no se superaban las exigencias iniciales del banco-, el regulador estima que “avalistas, fiadores o activos ofrecidos en garantía deberán ser considerados como una segunda y excepcional vía”. Es decir, que será mucho más complicado poner encima de la mesa de un banco un bien inmobiliario de los padres, por ejemplo, para acceder a un préstamo, como ocurría en muchos casos hasta ahora. Desde la Organización de Usuarios y Consumidores (OCU) se señala que los requisitos son cada vez “más exigentes” en perjuicio de los consumidores. Importes moderados Incluso, puede estar en entredicho el importe al que pueda acceder un ciudadano que intente conseguir dinero para abonar su vivienda. Desde el Banco de España se exigirá una “prudente relación entre el importe del préstamo, sus posibles ampliaciones, y el valor de garantía”. De hecho, el regulador recuerda que “no hay que tener en cuenta potenciales revalorizaciones” del valor de la vivienda. Ésta era una práctica habitual antes de la crisis: pensar que el valor al que se adquiría un piso siempre aumentaría. Sin embargo, en los últimos años, muchos ciudadanos han visto cómo el importe que les resta por abonar de su hipoteca es aún mayor que el del valor que tiene en estos momentos su vivienda en el mercado inmobiliario. Desde la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae) se aconseja a todos los consumidores que quieran embarcarse en la compra de una vivienda, que “ahorren, como mínimo, el 25% del valor de tasación, que inviertan tiempo en encontrar una vivienda buena, con un precio bueno y una hipoteca acorde a sus intereses”. Cambios en los productos vinculados Las exigencias que definían, en muchas ocasiones, la utilización de productos vinculados (seguros, planes de pensiones, tarjetas, etc.) también va a cambiar. Lo hace en dos aspectos. Por un lado, porque el contrato de cualquiera de estos productos “no puede suponer el debilitamiento de los principios responsables de concesión de créditos” por parte del banco que se trate. Además, el cliente tampoco podrá negociar la contratación de una tarjeta o un seguro, por ejemplo, para que, a cambio, se le conceda una hipoteca. Más contratos de cobertura Antes de la crisis, no era habitual firmar algún contrato por el que se establecía la cobertura ante eventuales subidas de los tipos de interés. Pero ahora, casi es inevitable. Existen numerosos productos con los que el cliente se puede proteger ante alzas inesperadas de tipos; pero con los que la banca, también logra “tranquilizar” sus balances, porque se garantiza que sus clientes no se verán afectados por cambios drásticos en los tipos de interés y, por tanto, que no puedan asumir ese alza en los costes de sus hipotecas. Un nuevo tipo de interés fijo La incorporación de un nuevo índice hipotecario también puede cambiar la política de concesión de hipotecas. El nuevo IRS (Interest Rate Swap) a cinco años determinará que las cuotas hipotecas de un préstamo no se verán modificadas, al menos, durante ese tiempo. Al tratarse de un interés que, habitualmente, se encuentra más elevado que el Euríbor, lo más probable es que la cuota hipotecaria sea más alta (aunque también más estable) y no se adapte tanto a las necesidades del cliente con respecto a los ingresos habituales que obtenga. Diferenciales más elevados Las estadísticas publicadas periódicamente por el Banco de España muestran una tendencia que parece imparable. A la hora de aplicar un diferencial concreto sobre el índice de referencia que se tome para calcular las cuotas hipotecarias (Euríbor u otros), hace cuatro años, la media se situaba entre los 0,50 y los 0,80 puntos. Ahora, es difícil encontrar diferenciales inferiores a los 1,00 e incluso 1,50 puntos sobre el índice de referencia. Este hecho se debe a que las entidades financieras se muestran más reacias a financiar operaciones inmobiliarias e “intentan protegerse ante posibles impagos con diferenciales más elevados”, indican fuentes de un banco con sede en Barcelona. Desde la OCU indican que ese aumento continuo encarece “sensiblemente” los importes del crédito a través de un “goteo constante” que no cesa con el paso de los meses. La posibilidad de impago, desde el principio Pocos bancos volverán a querer enfrentarse a las situaciones de impago que están comprobando durante estos meses ante muchos de sus clientes. Se trata de un complejo proceso, desconocido por buena parte de la ciudadanía que se adentró en una hipoteca hace cuatro o cinco años, por ejemplo. Desde el Banco de España se va a exigir que se informe, desde el principio, de las posibles políticas de renegociación de deudas aprobadas por los máximos órganos de gobierno de las diferentes entidades. Los servicios gratuitos desaparecen Otra de las características que está imponiendo la banca a la hora de conceder hipotecas es aplicar toda una serie de comisiones por servicios que, hasta ahora, eran gratuitos, en la medida en que se utilizaban por el cliente antes de saber cuál era el veredicto final de las comisiones de gestión de riesgo de cada banco. Por ejemplo, ya se aplica una comisión de estudio, que en su momento estuvo agazapada, y que ronda el 1% del importe del crédito solicitado, según las últimas estadísticas del regulador. Desde Adicae señalan que la normativa del Banco de España “no impone límites, por lo que podríamos encontrarnos con tarifas desorbitadas por algo que actualmente hacen gratis y que es parte intrínseca de su actividad”. “¿Acaso van a hacernos pagar por nuestro derecho a disponer de información veraz en la concesión de hipotecas?”, se preguntan desde esta organización.