La vivienda de costa se abarata un 55% en Málaga y Almería

Los expertos de Tinsa confían en que el mercado inmobiliario está "muy cerca de tocar suelo".

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Las reglas han cambiado en el sector inmobiliario español y volver a niveles de 2007 es ya un sueño imposible. Pero los expertos confían en que el mercado, "si no lo ha tocado ya, está muy cerca del suelo". Así lo han explicaron ayer el director general comercial de Tinsa, Álvaro Martín Ropero, y el director de desarrollo de negocio, Raúl García en la presentación del informe Situación y perspectivas del mercado residencial español: el mercado de vivienda en la costa.
Ambos coinciden en que la verdadera reactivación de la demanda de vivienda de segunda residencia no se llevará a cabo hasta que lo haga la primera. Aunque hay una cuestión que es muy probable que juegue a su favor: la evolución de la pirámide poblacional. Hasta 2016, se prevé que los españoles de edades comprendidas entre los 40 y 59 años aumenten en un millón de personas. Este segmento es cliente potencial de vivienda vacacional, por lo que el crecimiento de su categoría supondrá un repunte de la demanda de segundas residencias en los próximos años.
La situación del mercado de la segunda residencia ha sufrido un duro revés desde el inicio de la crisis económica. Así, la demanda de este tipo de viviendas ha pasado de las 100.000 unidades en 2006 a las 20.000 actuales, con una tendencia clara a mantenerse o decrecer hasta 2015.
Desde Tinsa, explican que aunque se ha producido un repunte de la demanda por parte de compradores extranjeros, "esto es una reactivación tímida, no va a ser el resurgir del sector, el sector inmobiliario necesita compraventas internas". Mientras que en el primer trimestre de 2012, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros no residentes en España fue de 566 pisos, en el mismo periodo de este año fue de 792. Estos datos contrastan con el volumen de operaciones del primer trimestre de 2006, en pleno boom inmobiliario, que fue 4.491 unidades.
"La demanda interna sólo mejorará cuando fluya el crédito y cuando los españoles pierdan el miedo a quedarse sin su puesto de trabajo, y compren", asegura Álvaro Martín.

El ajuste de precios de las viviendas de costa

El precio de los pisos acumula acumula un descenso del 37,4% desde el inicio de la crisis. Los mayores ajustes de precios de la vivienda vacacional se han registrado en la Costa Mediterránea, con una caída del 43,2%, mientras que los menores descensos se han contabilizado en Baleares y Canarias, que experimentaron un decrecimiento del 27,9% de media.
Por localidades, Casares (Málaga), El Egido (Almería) y Manila (Málaga) acumulan caídas desde el primer trimestre de 2007 de más de un 55%. En el lado contrario, las viviendas en Baiona (Pontevedra) y Capdepera (Baleares) se han abaratado menos de un 15%.Desde Tinsa creen que en el corto plazo el precio continuará descendiendo, aunque en los últimos meses lo está haciendo a un ritmo inferior. Los expertos han advertido que hay que asumir que dentro del stock actual, hay productos con bajas probabilidades de colocarse en el mercado. "No todas las viviendas son vendibles, se ha construido mucha vivienda estándar, sin tener en cuenta las necesidades concretas de cada zona del territorio nacional y esas tendrán problemas", ha afirmado Raúl García.

 

 

 

El FMI mantiene reuniones con las sociedades de tasación para revisar el valor del suelo en España

El FMI ha celebrado una ronda de cinco reuniones con las compañías responsables de la tasación en España para analizar el valor real del suelo, uno de los activos clave en el balance bancario. El FMI ha mantenido cuatro reuniones con la Sociedad de Tasación y una más con TINSA, según fuentes del organismo internacional que tienen intención de seguir su análisis.
MUCHASCASAS.NET.-El FMI analiza a fondo el valor del suelo en España. Y lo está haciendo en consulta con las principales sociedades de tasación del país con las que ha mantenido cinco encuentros en los últimos dos meses, según confirman fuentes del organismo internacional. La última de esas reuniones se produjo hace cuatro semanas con los responsables de TINSA y en ella se discutieron los criterios de valoración que se han usado para valorar el activo más problemático en los balances bancarios: el suelo.
Además, el FMI ha mantenido en semanas anteriores otros cuatro encuentros con la Sociedad de Tasación para discutir las técnicas de descuento que debían aplicarse a la valoración del suelo. Según esas fuentes, han sido reuniones “técnicas” con un “avances y clarificaciones significativas” que el FMI pretende continuar en las próximas fechas. Las dos tasadoras reconocen encuentros con “organismos internacionales” pero no han querido confirmar que se trate del FMI con el argumento de la reserva de sus actuaciones tanto con sus clientes como cuando son consultadas.

El FMI consulta cómo descontar valor al suelo
El FMI ha estudiado la valoración del activo antes y después de que Roland Berger y Oliver Wyman (las dos consultoras internacionales que han servido de base para pedir el rescate bancario a Bruselas) emitieran sus informes. El de Oliver Wyman asumía una caída del valor del suelo de hasta el 80% repartido a lo largo de tres años (50% en 2012, del 16% en 2013 y del 6% en 2014). Eso significa que los bancos perderían entre 29.000 y 31.000 millones de euros sólo en la valoración del suelo.

Sin embargo, los técnicos de las tasadoras han planteado al organismo internacional que no se puede aplicar un descuento “lineal” a todo el parque inmobiliario español y han introducido factores como la ubicación, la fecha de adjudicación o el tamaño para poner precios de manera más precisa. Esa valoración podría alterar significativamente el impacto negativo en algunos casos. El FMI se ha mostrado receptivo a ese argumento.

El banco malo pendiente
La valoración del suelo es un elemento clave para que los inversores internacionales evalúen la viabilidad de las propiedades en manos del banco malo conocido como SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria). Según los cálculos actuales, partiendo de un suelo con un descuento del 80% tal y como sugería Oliver Wyman requeriría que la vivienda se revalorice, al menos, un 28% para que puedan cubrir sus márgenes tanto el banco malo como los promotores. Por ese motivo, una valoración exacta es crucial tanto para el organismo internacional como para el FROB a la hora de analizar rentabilidades.
Los encuentros del Fondo Monetario con las tasadoras continuarán “en próximas fechas”, concluyen fuentes del organismo internacional.