Sancionará a bancos e inmobiliarias e incentivará a propietarios
para aflorar el stock y sacarlo al alquiler
MUCHASCASAS.NET.-El decreto ley de función social de la vivienda
aprobado por la Junta de Andalucía el pasado martes entrará en vigor el viernes
tras ser publicado este jueves en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía
(BOJA),
donde se establece la expropiación temporal por un plazo de tres años del uso
de las viviendas "en inminencia" de desahucio "en caso de riesgo
de exclusión social o amenaza para la salud física o psíquica de las
personas".
En dicho decreto ley además se establece que en el plan de un mes se deberá
aprobar una orden para poner en marcha un plan extraordinario de inspección,
con la finalidad de "mitigar de firma urgente los efectos perjudiciales de
la no habitación de viviendas".
Dicho plan de inspección contendrá los criterios sectoriales, territoriales,
cuantitativos o de otro tipo, así como el orden de prioridades que vayan a
servir para selección los ámbitos, objetivos inmuebles y viviendas. El plan
tendrá una vigencia máxima de dos años.
Dicho decreto ley asimismo un orden preferente de tramitación para la
expropiación temporal. De esta forma, considera que existe un supuesto de
especial vulnerabilidad cuando el lanzamiento "afecta a familias con
menores de edad, mayores dependientes, personas con discapacidad, víctimas de
violencia de género o desempleados sin derecho a prestación". Estos
colectivos tendrán un orden preferente de tramitación, al igual que ocurre con
las personas cuya vivienda esté sometida a algún régimen de protección pública.
Este decreto ley fija los requisitos para poder optar a dicha expropiación
temporal de uso, incluidos datos fiscales y de la vivienda, así como define el
concepto de vivienda deshabitada.
Esta norma establece la necesidad de un programa de bolsas de viviendas en
alquiler destinado a asegurar la "efectiva ocupación" y, en materia
sancionadora, apunta que el plazo máximo para resolver y notificar la
resolución de procedimientos sancionadores en materia de VPO será de un año.
Asimismo, las entidades financieras, inmobiliarias y entidades de gestión de
activos se verán obligadas en el plazo de un mes a comunicar un inventario de
las VPO ubicadas en Andalucía que integren su balance.
El decreto se tramitará como proyecto de Ley en el Parlamento, introduce además
medidas de "incentivo" a particulares y "sanciones" a
bancos e inmobiliarias para que "salga en alquiler el inmenso stock de
viviendas vacías en Andalucía", que ha cifrado entre 700.000 y un millón
de viviendas, de los que entre 350.000 y 500.000 pertenecen a personas
jurídicas, fundamentalmente bancos y empresas inmobiliarias.
Otra novedad prevista en la norma es la creación "por primera vez"
de un registro de viviendas deshabitadas.
Entre otras medidas, la nueva regulación refuerza las ayudas al alquiler.
Las subvenciones se detallarán en el futuro Plan Andaluz de Vivienda y estarán
dirigidas a las personas físicas propietarias de inmuebles vacíos, a quienes
además se incentivará con medidas fiscales y un seguro contra impagos y
desperfectos.
De forma complementaria, la Administración intermediará para favorecer el
alquiler del parque residencial deshabitado, facilitando fórmulas de
concertación de arrendamiento entre propietarios y demandantes. De igual modo,
podrá desarrollar programas de bolsa de viviendas en alquiler para ampliar el
actual parque a precios adecuados.
En materia de incentivos, uno de los incentivos será "establecer un
seguro para garantizar el cobro de la renta, en el caso de que el inquilino no
lo satisfaga, o un seguro para arreglar los posibles desperfectos que pudieran
generarse", esto es, la Junta "contratará un seguro y abonará las
cantidades en el caso de que el inquilino no satisfaga la renta o genere
imperfectos en la vivienda, con ese seguro la Junta pagaría cantidades debidas
y arreglaría desperfectos".
En lo que se refiere a la expropiación temporal del uso de la vivienda, el
procedimiento de expropiación temporal será de aplicación a inmuebles en
procedimientos de desalojo instados por entidades financieras y sus filiales
inmobiliarias o entidades de gestión de activos.
REQUISITOS PARA LA EXPROPIACIÓN TEMPORAL
Entre los requisitos para aplicar esta medida excepcional, destacan que el
afectado tenga en la vivienda objeto del procedimiento hipotecario la
residencia habitual y permanente; que la finalidad del préstamo sea el pago de
la casa; que el desalojo pueda generar situación de exclusión social acreditada
por los servicios sociales municipales, y que las condiciones económicas de las
personas hayan sufrido importante menoscabo y una situación de endeudamiento
sobrevenido respecto a las circunstancias en las que se concedió el préstamo.
El deterioro de las condiciones económicas familiares tomará como referencia
que el esfuerzo para atender la hipoteca se haya multiplicado al menos por 1,5
y suponga más de un tercio de los ingresos familiares. Las personas que se
beneficien de esta iniciativa no podrán superar tres veces el Iprem (Indicador
Público de Rentas de Efectos Múltiple).
Asimismo, las familias en riesgo de desahucio cuyas viviendas sean objeto de
una expropiación temporal del uso por un plazo de tres años del uso de las
viviendas por parte de la Junta de Andalucía deberán destinar el 25 por ciento
de la renta familiar para pagar el dos por ciento del justiprecio de dicho
inmueble.
PENALIZACIÓN DE HASTA 9.000 EUROS
En cuanto al régimen disciplinario, el Decreto-Ley incluye un sistema de
sanciones leves, graves y muy graves para las personas jurídicas, bancos,
inmobiliarias o entidades de gestión patrimonial que mantengan ocioso y no
destinen al arrendamiento su 'stock' residencial. Se considerará infracción muy
grave no dar uso de habitación a un inmueble o arrendar, transmitir o ceder su
uso con destino a vivienda sin cumplir las condiciones de seguridad establecidas
por ley. Para estos casos, la penalización puede alcanzar hasta los 9.000
euros.
La recaudación de las multas se destinará al patrimonio público de suelo de
la Junta y a la financiación de políticas públicas para promover el
cumplimiento efectivo del derecho a la vivienda. La norma regula la vivienda
vacía como aquella que, reuniendo los requisitos legales y administrativos para
dar derecho de habitación, se encuentra desocupada. Quedan excluidas las
residencias secundarias, las destinadas al recreo y las de uso turístico así
reguladas.
De acuerdo con el Decreto-Ley, una vivienda no está habitada cuando no
cuente con contrato de suministro de agua y de electricidad o su consumo sea
nulo o escaso, tomando como referencia la media habitual por vivienda y año
facilitada por las compañías suministradoras. Asimismo, se tienen en cuenta
otros aspectos como los datos del padrón de habitantes; la recepción de correo
y notificaciones en otros lugares, o la utilización habitual de éstos para
realizar comunicaciones telefónicas e informáticas.
Para declarar como vacía una vivienda será necesario acreditar durante un
periodo de seis meses la no habitación. En todo el proceso de declaración los
interesados estarán amparados por un procedimiento garantista. La nueva regulación
prevé un Registro de Viviendas Deshabitadas como instrumento básico para el
control y seguimiento de este tipo de inmuebles. Además, dispone la elaboración
de un plan de inspección que, con una vigencia de dos años, fijará los
criterios para priorizar la actuación de la Administración en este ámbito.
