Consejos para rescindir el contrato de alquiler

Antes de cambiar de domicilio, conviene analizar al detalle el contrato de alquiler firmado y revisar todas las cláusulas.-La actual crisis económica por la que atraviesa España propicia que cada vez más personas que viven en régimen de alquiler se decanten por ofertas más económicas y decidan irse del piso. Pero, como se aconseja en este artículo, deben tener mucha precaución con esta mudanza y prestar atención a las cláusulas del contrato firmado, ya que pueden ralentizar el cambio de domicilio. Cambiarse a un piso con renta más barata

La crisis económica hace mella entre los ciudadanos que, para llegar más cómodos a final de mes, tratan de ahorrar lo máximo posible en todas sus acciones y gastos domésticos. Y en el campo inmobiliario no iba a ser menos. Cada vez son más quienes viven en régimen de alquiler y, ante mejores ofertas o ante la dificultad de pagar la renta todos los meses, intentan mudarse a pisos y apartamentos más económicos que se adapten mejor a su nueva situación.
Las ofertas también son cada vez mayores y más amplias (tanto por parte de particulares como de las inmobiliarias, que tratan de adaptar los precios a los nuevos tiempos), aunque a veces, con el cambio, hay que renunciar a ciertas ventajas y disponer de menos metros cuadrados, menos habitaciones o vivir en una zona menos céntrica. Quienes han recibido una rebaja en su sueldo, sienten el aumento de la presión fiscal o tienen una situación laboral más inestable, recurren con más facilidad a esta opción.
En ocasiones, el mero impago de algún recibo es motivo suficiente para rescindir el contrato de alquiler
Al hacer el cambio de domicilio conviene tener cuidado y analizar al detalle el contrato y sus cláusulas para evitar contratiempos. Además, es necesario conocer todos los gastos que generará el disfrute del nuevo piso, no solo el precio de su alquiler. Pero son sobre todo las cláusulas del contrato las que pueden entorpecer un abandono rápido de la vivienda para irse a otra más barata o con menos gastos.

Revisar al detalle el contrato de alquiler

1.      El contrato de alquiler tiene un año de validez (prorrogable a partir de esta fecha) y se tiene que cumplir por ambas partes. De no hacerlo, habría que pagar las cuotas íntegras de cada mes hasta llegar al periodo indicado (12 meses).

2.      En el contrato existe una cláusula en la que se indica un periodo concreto en que hay que avisar al casero sobre las intenciones de cambiar de piso, que es de un mínimo de 30 días de antelación. Es el plazo que tiene el arrendatario para abandonar la casa, que puede aprovechar para efectuar las operaciones de limpieza y dejarlo en buen estado. El dueño, a su vez, puede buscar en ese tiempo nuevos inquilinos.

3.      En algunas ocasiones, si así lo indica el contrato, el mero hecho de impago de algún recibo es motivo más que suficiente para rescindir el contrato, con el consiguiente abandono de la vivienda por parte de los alquilados.

4.      Si hay buena voluntad entre ambas partes, se puede rebajar el periodo de aviso para dejar el piso (30 días mínimo a partir de los 12 meses de ocupación), aunque siempre dependerá de que el propietario acepte la propuesta.

Proceso de cambio

Para evitar problemas a la hora de cambiarse de un piso a otro, es aconsejable seguir una serie de consejos:

1.      No avisar al casero de que se deja el inmueble hasta tener ya "atada" la contratación del nuevo.

2.      Una vez apalabrado el alquiler de la nueva vivienda, habrá que dedicar unos cuantos días para las operaciones de mudanza y limpieza del piso que se abandona, y para preparar los trastos y bolsas que se llevarán a la nueva casa. A veces, esto se puede hacer en los días siguientes a la rescisión del contrato, si se llega a un acuerdo con el propietario.

3.      Si se han contratado por cuenta del inquilino los servicios de luz y gas natural, habrá que llamar a las suministradoras de estas energías para finalizar dichos contratos.

4.      Hay que recuperar la fianza. De no existir desperfectos en el inmueble, el casero debe devolver toda la cuantía depositada, que podrá servir para abonar la nueva fianza.

Qué pasa con la fianza

Para disponer de un piso en régimen de alquiler, hay que depositar antes una fianza al dueño, que corresponde con el importe completo de una mensualidad del precio de alquiler y que se devuelve al inquilino en el momento de abandonar la vivienda o rescindir el contrato. Pero no en todos los casos se cumple esta transacción económica.

·         Si el arrendatario ha perjudicado o deteriorado el mobiliario de la casa contratada (muebles, electrodomésticos, aire acondicionado, etc.), puede ser motivo para que la cuantía de la fianza no se devuelva al alquilado.

·         La falta de limpieza de las habitaciones también puede ser razón para que los dueños del inmueble decidan no hacer efectivo este pago, al considerar que el destino del mismo será para hacer una limpieza a fondo de la vivienda.

·         Más grave es lo que sucede cuando los propietarios incorporan en el contrato una cláusula en la que se indica que el impago de un solo mes es causa para rescindir el contrato. En este caso, los inquilinos pierden también la posibilidad de recuperar la fianza.

El Congreso aprueba la reforma laboral tras incorporar 85 enmiendas

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN.-.- Entre los cambios incluidos en la reforma figura la creación de un nuevo contrato para empresas de hasta 50 trabajadoresEl Pleno del Congreso de los Diputados ha aprobado definitivamente la Ley de Medidas Urgentes para la Reforma del Mercado Laboral, tras incorporar 85 enmiendas de todos los grupos parlamentarios. La reforma, que fue aprobada por el Gobierno por decreto-ley y que entró en vigor el pasado 12 de febrero, generaliza la indemnización por despido improcedente en 33 días con un tope de dos anualidades y facilita que las empresas puedan despedir por causas económicas con 20 días por doce mensualidades. La ministra de Empleo y Seguridad Social, Fátima Báñez, defendió que esta reforma está pensada para dar confianza y generar empleo, que "dará respuesta a los más de cinco millones de parados que hay en España y oportunidades a muchos jóvenes que las necesitan". Entre los principales cambios incluidos en la reforma laboral figuran la creación de un nuevo contrato para empresas de hasta 50 trabajadores, que contempla deducciones fiscales por cada nueva contratación indefinida de jóvenes o parados; la modificación de los contratos a tiempo parcial y la regulación del teletrabajo. Se limita la ultraactividad de los convenios vencidos a un año, se facilita el descuelgue con la priorización del convenio de empresa por encima de los sectoriales o autonómicos; se facilitan las modificaciones de condiciones salariales, se clarifica el despido objetivo, se elimina la autorización previa para despidos colectivos y se reducen las indemnizaciones. También se abre la puerta a los despidos en el sector público, si bien el personal fijo que haya pasado por un proceso selectivo será el último en ver sus contratos rescindidos. Se limita la vigencia del contrato de trabajo indefinido de apoyo a los emprendedores hasta que la tasa de paro sea de un 15%. En el diseño y planificación del subsistema de formación profesional para el empleo se tendrán en cuenta las necesidades específicas de los profesionales autónomos y de las empresas de la economía social a través de sus organizaciones representativas. Se contemplan bonificaciones para los familiares del autónomo. Contrato para la formación El contenido del permiso a la formación se completa con la armonización de su ejercicio con los planes formativos de la empresa y garantizando el contenido de formación profesional para el empleo objeto del citado permiso. De esta forma, este permiso no podrá emplearse para recibir una formación que la empresa esté legalmente obligada a impartir al trabajador, sino únicamente como medio de incremento de su empleabilidad. De igual modo, se amplía el período en el que el permiso puede ser acumulado de tres a cinco años. Se eliminan trabas del contrato para la formación y el aprendizaje en aras a fomentar su utilización y con la consiguiente reducción del desempleo juvenil. Así, se podrán acoger a esta modalidad contractual los trabajadores que cursen formación profesional del sistema educativo. Además, el límite máximo de edad no será de aplicación cuando el contrato se concierte con personas con discapacidad ni con los colectivos en situación de exclusión social previstos en la Ley 44/2007, de 13 de diciembre, en los casos en que sean contratados por parte de empresas de inserción que estén cualificadas y activas en el registro administrativo correspondiente.

La reforma del mercado del alquiler, a fondo

La última reforma de la actual ministra de Fomento, Ana Pastor, ya está en bajo la lupa de los expertos. El mercado del alquiler siempre ha sido la horma del zapato del mercado inmobiliario español. De los 25 millones de viviendas que hay en España, solo un 17% de los pisos permanecen en alquiler. Como mucho, hay aproximadamente 1,8 millones de inmuebles en este régimen, una proporción bastante pequeña en comparación con los niveles de otros países más desarrollados y con los tres millones de casas en propiedad que están vacías. Con esta crisis inmobiliaria producida tras el auge de la compraventa, que nos ha conducido a unas disparatadas tasas de morosidad hipotecaria, los gobiernos y los ciudadanos miran hacia el alquiler como la principal alternativa. Desde que empezó la crisis, tanto el anterior Gobierno socialista como el actual Ejecutivo popular están intentando orientar sus políticas para despertar y dinamizar este mercado. La última reforma de la actual ministra de Fomento, Ana Pastor, ya está bajo la lupa de los expertos, ¿conseguirá realmente fomentar los arrendamientos? La dinamización del alquiler en España se enfrenta a dos inconvenientes endémicos que han empujado tanto a inquilinos como a propietarios a la compra: la equiparación de la renta con la cuota hipotecaria y el miedo de los propietarios a no recuperar su piso en buen estado ni sus rentas impagadas ante un inquilino moroso. En referencia al primer escollo, muchos inquilinos lo tienen muy claro: si durante años la renta aproximada de un piso se equipara de forma muy aproximada a la cuota hipotecaria, muchos españoles consideran que pagar una cuota es una inversión, mientras que alquilar es “tirar el dinero”. En cuanto a la segunda inconveniencia, una gran cantidad de propietarios tienen miedo a dar con un inquilino que no pague la mensualidad, que ‘secuestre’ el piso durante un año y de paso lo destroce. Por eso, se hace una opción demasiado cara y arriesgada para muchos propietarios. Tras la creación de la burbuja inmobiliaria, los distintos gobiernos han ido a haciendo reformas para potenciar el alquiler de viviendas. Este último Ejecutivo ha puesto en marcha reformas para conseguir tres objetivos: la flexibilización de las condiciones para cambiar tanto de casa como de inquilino, la simplificación del proceso de desahucio y la liberalización para fijar los precios de las rentas. No obstante, analizando a fondo cada una de las medidas, aún no se sabe si serán del todo efectivas ni si provocarán los cambios esperados. ¿Qué calado tienen realmente estas medidas? A vista de pájaro, la mayoría se han orientado para favorecer al propietario, tanto por la mayor facilidad para cambiar de inquilino como por la libertad para fijar un precio de alquiler y subirlo según sus propios criterios, así como por la reducción del proceso para desalojar al inquilino moroso. A partir de ahora, el máximo tiempo que podrá permanecer el inquilino en un piso de forma obligatoria, mediante prórroga forzosa y automática, se ha reducido de un total de cinco a tres años. Por otra parte, los propietarios tendrán la posibilidad de poder recuperar el piso siempre que necesiten la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge, tras el divorcio o nulidad matrimonial, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de alquiler previamente, ni de que haya transcurrido cinco años desde su firma. “Vemos acertada la posibilidad de que el propietario pueda solicitar la vivienda para sí con un preaviso de dos meses”, comenta Javier Álvarez Tamés, socio de Pérez-Álvarez Abogados. “La anterior regulación establecía que dicha posibilidad debía estar expresamente prevista en el propio contrato de alquiler, lo que era totalmente irreal, pues en ocasiones el propietario podría requerir la vivienda por circunstancias no previstas al momento de firmar el contrato”, explica Álvarez Tamés. No obstante, los beneficios para el inquilino de estas medidas se han puesto en duda por muchos expertos. “Hay inquilinos que buscan un piso para un año y no les va a afectar, pero hay familias que quieren alquilar a largo plazo y reducir el periodo seguro en el que permanecerán en el piso les perjudicará”, apunta Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. Desde Facua apuntan que los inquilinos tendrán problemas “al verse obligados a cambiar de domicilio continuamente”. Lo que para el arrendador supone más facilidades para recuperar el piso, para el inquilino va a suponer más inestabilidad. En esa línea, al inquilino también se le ha concedido más libertad para abandonar el piso más fácilmente. Ahora solo tendrá que avisar con un mes de antelación y en un principio, no habrá ninguna penalización, a no ser que se especifique en las condiciones del contrato. Hacer más rentable este mercado desde es otra de las intenciones de esta remodelación. Esto se hace evidente con la liberalización concedida a los propietarios para actualizar la renta sin vincularla necesariamente al IPC. No obstante, según la organización no gubernamental de Facua – Consumidores en acción “los arrendatarios podrían verse en una situación de desprotección al tener que asumir subidas abusivas en la renta del alquiler”. Inocuo remedio para la seguridad jurídica Sin embargo, el mayor problema que más lastra el crecimiento del alquiler en España, que concierne a la adecuada protección de los bienes inmuebles alquilados del propietario y la recuperación de las mensualidades impagadas, solo se ha corregido ligeramente. El nuevo anteproyecto de ley de Ana Pastor ha simplificado la composición de los trámites judiciales para inyectar un poco de agilidad al proceso. Cuando esta ley se apruebe, la comisión judicial estará compuesta por un funcionario en vez de dos, como hasta ahora, lo que, -supuestamente apuntan-, duplicará la capacidad de los juzgados. No obstante, quizás sea más efectivo contratar más funcionarios y más medios materiales y dedicar más tiempo para esta tarea en lugar de ahorrar en personal. También se han reducido los trámites para acelerar los desahucios, ya que si se inscribe el contrato en el Registro de Propiedad, con notificar que se ha producido un impago se podrá dar por terminado el contrato, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial y sin necesidad de una sentencia declarativa. Una vez cancelada la inscripción del alquiler, se podrá ordenar el desalojo. “El procedimiento de desahucio ha recortado considerablemente este tiempo de espera”, opina el socio de Pérez Álvarez Abogados, sin embargo, añade que en la práctica, el problema de los alquileres siguen siendo el proceso judicial a seguir que hace efectiva la expulsión de los morosos. “Se ha avanzado mucho en la primera parte del proceso con la notificación mediante edictos en el tablón de anuncios, el requerimiento de pago en el plazo de 10 días…”, explica Álvarez Tamés, “pero las fechas señaladas para practicar los lanzamientos dependen de la disponibilidad de los funcionarios que tienen que practicarlo, y si existe saturación es posible que el desahucio se vaya a los 3 ó 4 meses”, que es lo que dura actualmente. Por tanto, en este punto tan necesario, muchos creen que no se ha realizado una eficaz resolución del problema. “A grandes rasgos, la reforma del proceso de desahucio va a ser bastante inocua”, corrobora Carroza, “si pongo en un contrato que puedo recuperar la vivienda cuando no me paguen, pero luego hay saturación en los juzgados, ¿cómo lo voy a hacer? El Gobierno debe asegurarse de que se haga cumplir la ley”, apunta el consejero delegado de Alquiler Seguro. Un alquiler más profesionalizado y favorecido Para que se consolide un verdadero arranque de este mercado hace falta cambiar algunas cosas. Para empezar, a muchos expertos les llama la atención la falta de subvenciones en el parque de alquiler en comparación con las numerosas ayudas que facilitan la compra. Esta estrategia no hace más que consolidar el modelo de la burbuja inmobiliaria. “Los beneficios fiscales para los inquilinos deberían equipararse a los de la compraventa”, señala Carroza. “No puede ser que el mayor competidor del alquiler sea la compraventa. También creemos que se debería incentivar a la gente joven en la declaración de la renta a alquilar, no obstante, huimos de cualquier subvención, como la antigua Renta Básica de Emancipación, que solo lleva a significativos aumentos de precio”, justifica Carroza. La idea de crear un parque de viviendas sociales está siendo muy reclamada desde muchos sectores, ahora que los desahucios y la morosidad están en auge. Recientemente, la Mesa del Tercer Sector Social de Cataluña ha reclamado que las viviendas vacías de los bancos que serán rescatados con el dinero procedente de Europa pasen a formar un parque público de pisos de alquiler social. Cada vez son más numerosos grupos sociales como familias con todos sus miembros en paro, los divorciados, las madres solteras o los desahuciados, que han sufrido un cambio sustancial de sus ingresos y necesitarían vivir temporalmente en una vivienda con rentas superreducidas hasta que vuelvan a recuperar un nivel medio de capacidad adquisitiva. Por otra parte, el reducido porcentaje de empresas que se dedican al alquiler hace que a esta actividad se le haya sacado poco provecho y esté poco rentabilizada. Que el Gobierno favorezca la profesionalización del régimen del alquiler puede ser el factor necesario para que se inyecte el verdadero impulso para dinamizar este mercado. “Hay que fomentar medidas para que los profesionales accedan a este parque de viviendas alquiladas”, apuntan desde Alquiler Seguro. “Hay que facilitar la estabilidad a estas empresas, eliminar trabas burocráticas y conceder desgravaciones fiscales mejores que para la compra”, agrega Carroza. Sin embargo, también señala su rechazo a las subvenciones directas, ya que “no funcionan nunca y no suelen provocar el efecto adecuado para las que están diseñadas”. Unas medidas que aumenten el número de funcionarios, el tiempo dedicado y los medios empleados para agilizar de una manera efectiva el desalojo de los inquilinos morosos será la solución para aportar más seguridad política a este mercado, el principal bache del sistema del alquiler en España. Asimismo, más incentivos fiscales tanto para que los particulares como los propietarios se animen a poner inmuebles en alquiler, será otra baza importante que conseguirá estimular la inversión en el régimen de arrendamiento. Con estas dos soluciones, los ciudadanos empezarán a ver el alquiler como un medio de obtener rentabilidad y se fomentará el crecimiento y la competitividad de este parque de pisos.

Comprar una casa… ¿sin el banco?

- Muchos particulares están buscando alternativas para poder adquirir una vivienda sin la intermediación bancaria. Que el banco conceda una hipoteca en los tiempos que corren para un piso que no sea de su cartera inmobiliaria es complicado. Por eso, muchos particulares están buscando alternativas para poder adquirir una vivienda sin la intermediación bancaria. ¿Se puede comprar una casa sin un banco de por medio? Ésa es la pregunta que muchos particulares se preguntan hoy en día. Pero ya que no se suele realizar habitualmente, muchas personas son reticentes a ello, porque dudan si este contrato mantendrá la misma seguridad jurídica. La compraventa directa entre vendedor y comprador puede llegar a buen puerto, si se realizan todas las pautas legales adecuadas. Con el asesoramiento de un buen abogado, se puede dar salida a una vivienda en plena crisis y además, abaratar los costes de esta operación. ¿Cómo sería el contrato? No estamos hablando de una operación que no se haya hecho nunca y que no tenga ningún precedente. De hecho, hace años la compraventa de los pisos se llevaba a cabo sin la intermediación del banco. “Antiguamente, el coste financiero de la financiación lo asumía el promotor. Vendía la casa con precio aplazado mediante letras cambiarias y gravaba el inmueble con una condición resolutoria, esto es, con una cláusula que establecía que el impago de una sola letra facultaba a la promotora la rescisión del contrato”, cuenta Luis Díaz-Chirón, ejecutivo de Mediatoris, un despacho multidisciplinar especializados en la mediación financiera. Los procedimientos legales imprescindibles para realizar esta operación son la presentación de la Escritura de la vivienda ante notario, la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad y la selección de una gestoría que pueda encargarse de los trámites. Después el abogado debe redactar el contrato de compraventa entre las partes y establecer en el mismo todas las condiciones. En este documento se especificarán la cantidad total a deber, la cuantía de las cuotas hipotecarias, el tipo de interés al que se gravará el préstamo, los gastos adicionales como la inscripción en el Registro de la Propiedad, los aranceles notariales, los posibles gastos por cancelación o modificación de una hipoteca, los intereses de demora, la contratación de una póliza de seguros, así como la definición del proceso judicial y extrajudicial en caso de ejecución de la hipoteca. De hecho, hay muchos principios comunes del modelo de compra de una hipoteca al uso. “Se deben incluir como mínimo cláusulas como la de intervinientes, la descripción de la finca, la identificación catastral, la titularidad, el tipo de interés ordinario a pactar entre las partes y la existencia de las cargas, si las hay”, añade el director de Mediatoris. Si existen cargas es que el inmueble tiene limitaciones en el uso o propiedad del mismo, como las hipotecas, las servidumbres de paso, las servidumbres de vistas, condiciones resolutorias… Si se encuentra alguna carga y está vigente lo más recomendable es cancelarla, bien en el momento de la firma o bien, con posterioridad. Si el inmueble está libre de cargas y deudas, el comprador solo debería entregar una entrada del 10% ó el 20% en el momento de la entrega y el resto de pagos aplazarlos con garantía hipotecaria. No obstante, si el vendedor está pagando una hipoteca y en estos momentos difíciles no puede hacer frente al pago de las mensualidades, el comprador deberá pagar los gastos de cancelación de la misma y después ya firmar el contrato para realizar el proceso ordinario. Entre las ventajas más llamativas de este modelo alternativo, está el ahorro frente a un contrato hipotecario de una entidad financiera. Algunos contratos realizados antaño no gravan ninguna comisión, por tanto, si se realiza alguno en la actualidad el cliente tampoco tendría que abonar estos costes. Asimismo, el hipotecado también se puede evitarse los gastos de la tasación de la vivienda. Inconvenientes Aunque parece un proceso sencillo que no tiene más que ventajas, esta modalidad de compra también implica inconvenientes. Para empezar, esta hipoteca pactada entre particulares no implica la obligación de proporcionar una oferta vinculante (documento que da el banco, donde se detallan las condiciones del préstamo y todas las cláusulas del contrato antes de la firma ante notario). “La falta de la oferta vinculante puede suponer un riesgo para el prestamista”, reconoce Díaz-Chirón. Asimismo, algunas acciones que realizan los bancos de forma muy profesional, como la tasación de la vivienda o la comprobación de la solvencia del cliente pueden resultar asuntos necesarios que sean difíciles para el vendedor. “La banca puede verificar la solvencia del comprador, consultando los registros de solvencia económica (Asnef, Experian), la Central de Riesgos del Banco de España, etc.”, señala el director ejecutivo de Mediatoris. “Un particular no tiene acceso a esta información, además, buena parte de ellos no tienen cultura del riesgo, y por tanto, no pueden interpretar correctamente la información de ingresos y solvencia aportada por el prestatario-comprador aunque éste, aporte garantías económicas de ingresos, etc.”, explica Díaz-Chirón. Del mismo modo, aunque sea una forma de vender o comprar en tiempos de crisis, precisamente por eso, el vendedor debe tener más cuidado con el comprador que escoja, ya queno sería raro que, al igual que los miles de embargos que se han producido desde que estalló la burbuja inmobiliaria, esta operación acabara en ejecución hipotecaria. De hecho, hay que contar con que si al final el hipotecado acaba incurriendo en impagos, el acreedor tendría que hacerse cargo de todos los gastos de los servicios del abogado, del procurador, de llevar la casa a subasta para recuperar la propiedad y del desahucio. “La misma incertidumbre a la que se enfrenta la banca con los desahucios, la tendría el vendedor-prestamista”, concluye Díaz-Chirón. Las dificultades que pone el banco actualmente impiden que muchas transacciones se efectúen. Por eso, esta es una opción más que las personas que estén en urgencia de vender o comprar un piso y que no quieran tener nada que ver con los bancos pueden escoger. Por otro lado, en cuanto la parte formal del contrato no tiene por qué existir ningún problema. La presentación ante un notario garantiza con su fe pública que el contrato se adapta a los criterios legales del código civil, así como su inscripción en el Registro de la Propiedad. “La diferencia con una hipoteca con el banco está en el riesgo financiero. El contrato del préstamo puede estar firmado ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y sin embargo, ser un coladero de impagados”, advierte Díaz-Chirón. Si finalmente ambas partes deciden prescindir de los servicios de la entidad financiera y acordar este modo de compraventa por su cuenta, deben medir todas las pautas del contrato al milímetro, así como prever todas las consecuencias posibles. Es de esperar que sin el asesoramiento de un buen conocedor de las leyes, la operación pueda salir mal parada, así que esto será un requisito imprescindible. Con el conocimiento de todo el proceso y las cláusulas implicadas en esta operación, no tiene por qué salir mal, y además, el hipotecado podrá ahorrarse una cantidad considerable.