El magnate de eurovegas ofrece 70 euros por m2 a los dueños de suelo en alcorcón

el dueño de las vegas sands, sheldon adelson, ha enviado a los dueños de los terrenos donde podría ubicarse el proyecto eurovegas ofertas que rondan los 70 euros por m2. una propuesta que, en muchos casos, está por debajo del precio pagado por los actuales propietarios cuando adquirieron dichos suelos
en este sentido, la inmobiliaria metrovacesa que es dueña del 10% de la superficie de la zona en cuestión, pagó hace diez años por ese suelo en torno a 130 euros por m2. también otros propietarios se lanzaron a comprar suelo en la región durante la década de los 90 ante la expectativa de futuros proyectos de vivienda protegida, que nunca vieron la luz

Primer paso para legalizar 1.800 viviendas fuera de ordenación

El equipo de gobierno ha adjudicado la revisión del Plan General de Urbanismo Redacción / Almería, arboleasEl equipo de gobierno del Ayuntamiento de Arboleas ha procedido a la adjudicación de la Revisión General del Plan General de Ordenación Urbana del término municipal. En concreto, el documento urbanístico está formado, en primer lugar, por la aprobación del avance de las viviendas que se encuentran fuera de la Ordenación Urbana, con el objetivo de integrarlas en sus respectivos núcleos. Sobre este punto, el alcalde del Consistorio de Arboleas, Cristóbal García, ha explicado que "el fundamento de este punto es tratar el problema de legalidad, tal y como indica el propio Decreto de la Junta de Andalucía, con el fin de dar normalidad a los servicios básicos de estas viviendas, que en la actualidad carecen de los mismos, además de acabar con la precariedad e inseguridad que están padeciendo desde hace demasiados años". De igual modo, dicho documento viene a complementar la Innovación 13 que se encuentra en la fase re recavar los informes pertinentes, el cual consiste básicamente en la delimitación de las áreas consolidadas con la que se pretenden regularizar unas 1.800 viviendas que pasarían a ser legales. Por lo tanto, el objeto de la Revisión General del PGOU de Arboleas es cerrar el ciclo del Planeamiento resolviendo problemas internos de los núcleos urbanos, en todos aquellos espacios que no están consolidados, así como delimitar las áreas construidas fuera de los límites urbanos, tal y como indica el propio Decreto de la Junta.

La crisis inmobiliaria estanca la corrupción

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012 España continúa en el puesto número 30 de 178 en el Índice de Percepción de la Corrupción (IPC) 2010 elaborado por Transparencia Internacional, lo que supone un estancamiento tras una tendencia a la baja propiciadorincipalmente por la crisis inmobiliaria. La puntuación de España en el Índice de Percepción de la Corrupción 2010, que ha sido presentado este martes, es de 6,1 en una escala de cero (percepción de muy corrupto) a diez (percepción de ausencia de corrupción), la misma que el año pasado. "España ha pasado de un descenso gradual a un estancamiento", ha constatado el presidente de Transparencia Internacional, Jesús Lizcano. "Esperamos que éste sea un punto de inflexión y volvamos a subir hasta recuperar el notable", ha agregado. Lizcano ha recordado que España obtuvo en el IPC de 2004 una puntuación de 7,1; que en 2005 bajó a 7 y siguió en descenso hasta el 6,1 del año pasado, cuando España ocupó el puesto 32 en una lista de 180 países. Casi todos los grandes casos de corrupción tienen q ver con urbanismo En la presentación del IPC 2010 participaron, además de Lizcano, Antonio Garrigues, patrono vitalicio de la Fundación Ortega y Gasset-Marañón, Jesús Sánchez Lambás, Director General de la F.O.G.M, y Manuel Villoria, Catedrático de Ciencia Política. Estos explicaron que el estancamiento de la corrupción ha sido propiciado por la crisis inmobiliaria. "En el caso de España el urbanismo era el elemento fundamental (...) Casi todos los casos gordos (de corrupción) han tenido que ver con urbanismo y gobiernos locales", ha afirmado Sánchez Lambás. Villoria ha convergido con él y ha agregado que en el urbanismo "se daban todas las condiciones" para que hubiera corrupción. "Había un monopolio de los ayuntamientos y había discrecionalidad, pocos controles y mucho dinero", ha dicho Villoria, quien también ha señalado que la autonomía de los gobiernos locales en España hace muy difícil controlar la corrupción urbanística. Más inversión en policía especializada También ha contribuido al estancamiento de la corrupción el aumento de las investigaciones, que son "un instrumento de disuasión para los potenciales corruptos", según Lizcano. Villoria, quien ha indicado que en España hay 750 investigaciones abiertas, con 1.000 personas implicadas, entre ellas políticos, y 3.000 millones de euros incautados, ha pedido inversión en la formación de policías y fiscales especializados. Por su parte, Garrigues ha considerado que España tiene que prestar más atención a este tipo de índices y tomar como modelo a los países que se encuentran a la cabeza. Asimismo, ha abogado por una mayor transparencia y por una "ley de acceso a la información pública".

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-El pasado viernes el Gobierno aprobó la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que busca la "dinamización y flexibilización del mercado del alquiler", según la ministra Ana Pastor, así como "priorizar la voluntad de las partes frente a las obligaciones legales". Entre las principales medidas se encuentra la reducción del período obligatorio del contrato de cinco a tres años, y de tres a uno en el caso de la prórroga automática, con un total de cuatro años de alquiler amparados por la ley. Además, se reduce a un mes el periodo de antelación con el que el inquilino debe avisar el abandono de la vivienda, así como en el que el propietario debe avisar del fin del alquiler, siempre y cuando acredite que necesita la vivienda por causas de divorcio o su uso por parte de un familiar de primer grado. Por su parte, en caso de impagos, el propietario solo necesitará un requerimiento notarial o judicial para poder desahuciar al inquilino, aunque se debe especificar esta norma en el contrato. Sin embargo, este dispondrá de un total de diez días para saldar la deuda. En el caso de que la vivienda alquilada se venda a otro propietario, este solo debe mantener el contrato con el inquilino si dicho contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad. Además, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos incluye ciertos incentivos fiscales, como la exención del 70% en el impuesto de la renta para los propietarios que no residan en España y del 100% para los que vivan en la Unión Europea y tengan entre 18 y 30 años de edad.

El Edificio Gran Vía de Sevilla sin barreras arquitectónicas

MUCHASCASAS.NET.-DANIELLA MONTENEGRO© 2000-2012.-El Edificio Gran Vía, al que ahora se libera de barreras arquitectónicas está compuesto por 460 viviendas, 40 locales comerciales y el él viven aproximadamente, desde el año 2004, alrededor de 2.000 personas. El acuerdo al que ha llegado al Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, y que será ejecutada por el Distrito San Pablo – Santa Justa, es la eliminación completa de las barreras arquitectónicas que existen en las proximidades del edificio.
Por la eliminación de estas barreras arquitectónicas de esa promoción inmobiliaria se ha interesado inclusive el Alcalde de Sevilla, Juan Ignacio Zoido, que ha visitado el edificio y a sus moradores y se ha personado en la Avenida Kansas City para ver con sus propios ojos las barreras arquitectónicas que denuncian los vecinos.
Estas barreras estaban impidiendo que personas con discapacidad que habitan su vivienda en el edificio y la zona puedan desenvolverse con normalidad en su vida diaria. Una de esas barreras es un parque infantil que se encuentra ubicado en la fachada del edificio y los contenedores de residuos que hay en la zona.
En su visita el Alcalde de Sevilla, Juan Ignacio Zoido, uno de los promotores de las viviendas, se ha comprometido a la completa eliminación de toda barrera arquitectónica que se encuentran en la zona y en los espacios que colindantes con el edificio. Además se ha comprometido a la reordenación del edificio como son los accesos de los vehículos a los garajes del edificio y los accesos de coches y peatones a la zona.

Urbanismo encuentra en el alquiler de patrimonio una nueva vía de ingresos

Saca a concesión locales comerciales y suelo para instalaciones deportivas
• LAEDICION.NET.-:/ Redacción Twitter @LaEdicin.-En tiempos de crisis y con el parón de la construcción hay que ingeniárselas como sea. La Gerencia de Urbanismo ha detectado una nueva vía de ingresos a las arcas municipales que compense el descenso de las licencias de obras y con la que, además, propiciar la creación de empleo, mediante la concesión demanial de suelo. Es decir, su alquiler para la apertura de negocios, por ejemplo. La Junta de Gobierno aprobó ayer tres de estas iniciativas.

Son el local situado en el promontorio del desdoblamiento de la N-340, el local localizado junto al Anfiteatro de la Rambla Federico García Lorca y una parcela destinada a equipamiento deportivo en el barrio de Villablanca. El objetivo con la concesión de estos espacios es el de "promover iniciativas comerciales, hosteleras, culturales y deportivas que contribuyan a dinamizar la actividad económica y crear empleo", siendo esta premisa, junto a la mejora del canon y las condiciones del proyecto a ejecutar, cuestiones determinantes a valorar en la adjudicación.

La parcela de Villablanca uenta con una superficie total de 2.754 metros cuadrados, de los que 1.377 serán edificables. La concesión es por 40 años y el canon mínimo mensual de 450 euros, al alza. La empresa adjudicataria deberá construir y explotar las instalaciones deportivas. Con esta concesión el Ayuntamiento pretende, "además de obtener unos ingresos económicos, desarrollar un espacio hoy baldío y sobre el que los vecinos han pedido una actuación", destaca el concejal de Urbanismo, Pablo Venzal.

El local situado bajo el promontorio del bulevar de la 340, con una superficie útil de 290 metros cuadrados, también saldrá en breve a licitación tras aprobarse ayer las condiciones técnicas y administrativas para su concesión por veinticinco años. Los licitadores deben especificar en sus ofertas el canon anual, siendo el mínimo mensual de 580 euros. Al adjudicatario del espacio le corresponderá la ejecución de obras. En cuanto al local de la Rambla, de 43,65 metros cuadrados útiles, el Ayuntamiento lo saca a concesión por 25 años siguiendo también el procedimiento de concurso al alza, estableciendo un canon mínimo de 570,61 euros al mes.

Propietarios de viviendas ilegales se echan a la calle contra la LOUA

Unos 40.000 afectados constituyen una federación y planean una manifestación para el 28-F • Preparan una iniciativa legislativa popular que llevarán al Parlamento
LAEDICION.NET.-:/ Redacción Twitter @LaEdicin.-Asociaciones que representan a alrededor de 40.000 propietarios de casas ilegales de toda Andalucía anunciaron ayer la creación de una federación para luchar contra el decreto aprobado el pasado enero por la Junta que regula la situación de las viviendas en suelo no urbanizable, al entender que "no soluciona la situación existente", además de considerarse "afectados" por la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), por lo que han anunciado movilizaciones.

Esta nueva Federación Andaluza de Afectados por la LOUA pretenden reunirse con partidos para que "den una solución de una vez por todas" y están prepararando una iniciativa legislativa popular para presentarla en el Parlamento andaluz y en los ayuntamientos.

Estos propietarios anuncian, además, la convocatoria de manifestaciones como la que Asociación de Provincial de Viviendas Irregulares de Málaga tiene solicitada para el 28 de febrero ante la sede de la Presidencia de la Junta en Sevilla, a la que se sumarán miembros de asociaciones de otras provincias.

Su demanda principal es la modificación de la LOUA (Ley 7/2002 de 17 de diciembre), han expresado su rechaza al Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), "sobre todo en lo referente al tope de crecimiento urbanístico". Estos propietarios apelan al Tribunal Supremo para que "modifique la sentencia sobre la no prescripción de las sanciones en suelos protegidos, en contra de la opinión de la Fiscalía de Medio Ambiente" y demandan proyectos "para salvaguardar la seguridad de las zonas inundadas, que no inundables".

El decreto de regularización de viviendas ilegales aprobado por el Gobierno andaluz distingue, a grandes rasgos, tres supuestos: las edificaciones aisladas, los asentamientos urbanísticos (parcelaciones con entidad suficiente como para necesitar dotaciones y servicios colectivos) y los denominados ámbitos de hábitat rural diseminado (edificaciones con usos y actividades vinculadas al medio rural que también requieren de servicios públicos). Según los casos, las viviendas que puedan acogerse tendrán opción a obtener una licencia de ocupación o bien de reconocimiento de asimilado fuera de ordenación que les permita mantener su estado actual y acceder a servicios como los de suministro de luz y agua, al menos en régimen de autoabastecimiento

Contruyen un hotel de 30 plantas en 15 días

360 horas han tardado en China en construir un hotel de 30 plantas completamente funcional.

La empresa que lo ha conseguido www.broad.com especializada en construcciones eco-compatibles, ha superado así su propio récord, tras construir el año pasado un edificio de 15 plantas en una semana.

Tanta rapidez puede dejar inquieto a más de uno y despertar dudas en cuanto a su seguridad, aunque sus diseñadores sostienen que soporta terremotos de hasta magnitud 9 sin recurrir al hormigón y, al estar compuesta de grandes estructuras prefabricadas, su montaje genera menos residuos.

Los dueños de viviendas ilegales podrán tener agua y electricidad

El Alquián salva un nuevo polígono industrial, mientras que en la Almadraba de Cabo de Gata se permitirá levantar un piso a las casas de planta baja construidas
MUCHASCASAS.NET.- DANIELLA MONTENEGRO -El secretario general del PSOE de Almería, José Luis Sánchez Teruel, junto a la diputada autonómica por el PSOE de Almería, Pilar Navarro, y al secretario de Ordenación del Territorio de la Ejecutiva Provincial del PSOE de Almería y alcalde de Albox, José García Navarro, se han felicitado por la enmienda introducida en la tramitación de Decreto de Regularización de viviendas ilegales aprobado por la Junta de Andalucía la pasada semana, por la que a los dueños de las viviendas afectadas, se les permitirá contar con los servicios básicos de agua, luz y alcantarillado.

Sobre dicho Decreto, el secretario general del PSOE de Almería ha asegurado que "permite conciliar la realidad con la legalidad" y supone "poner sentido común a situaciones que afectan a miles de andaluces para que puedan acceder al suministro eléctrico, de agua o a las redes de saneamiento". Sánchez Teruel ha apuntado que "sería antisocial y antieconómico no dar respuesta a estos problemas" y se ha referido al PP del que ha señalado que "le cuesta reconocer que el PSOE ha dado respuesta a un problema que, en muchos casos, afecta a municipios que gobierna".

Por su parte, la diputada autonómica Pilar Navarro ha detallado de esta enmienda que "con carácter paralelo a la tramitación de la regularización de viviendas sujetas al Decreto la enmienda permite desde el primer momento a los propietarios acceder a los servicios básicos de luz y agua".

La diputada socialista también ha explicado que "la enmienda contempla las cautelas legales necesarias para beneficiar a los propietarios de viviendas que cumplan unos requisitos", así como también ha indicado que "la enmienda tiene carácter transitorio, mientras el Decreto se haga efectivo, prevé una duración máxima de un año en vigor y si afecta a una vivienda que no queda autorizada la enmienda revierte".

Igualmente, Pilar Navarro ha informado de que "el acceso a luz y agua para las viviendas que pretendan acogerse a esta enmienda no puede conllevar ningún tipo de obra" y los inmuebles deben cumplir requisitos como "que las viviendas estén finalizadas, sean vivienda habitual de sus propietarios y no tengan ningún procedimiento en curso".

Declaración obra nueva

MUCHASCASAS.NET.- DANIELLA MONTENEGRO Los visados de obra nueva en Almería llevan una tendencia que permite augurar que durante este 2012 el sector se animará, después de varios años en una completa depresión. En el pasado de noviembre en el que se produjo una subida del 8% interanual. Fuentes del sector consideran que la economía en España no se recuperará hasta que se recupere la economía, aunque en estos momentos los más afectados por la destrucción de puestos de trabajo en el sector de la construcción son los arquitectos, operarios de la construcción y los arquitectos técnicos.
A pesar de la tendencia la realidad de la construcción española de viviendas es que hoy por hoy, enero del 2012, la retracción del crédito y las hipotecas sigue siendo evidente. Aquellos años en los cuales se concedían hipotecas a mansalva, de hasta el 120% del valor de la vivienda, partiendo del sofisma de que la vivienda nunca iba a bajar de precio, quedaron atrás.
En lo que respecta a la provincia de Almería el valor de la vivienda, tanto en pisos como en casas, ha decrecido un 20% desde la fase álgida de la burbuja inmobiliaria. El precio de la vivienda viene registrado a nivel provincial en el Índice General de Precios de la Vivienda. Esta estadística es elaborada trimestralmente por el Ministerio de Fomento para determinar la marcha del mercado inmobiliario.
La tónica general en Almería es un comportamiento oscilante y meses en los que la venta de pisos desciende peligrosamente, con otros en los cuales se nota una ligera recuperación pero que no se materializa en una tendencia clara a la hora de iniciar una nueva y clara recuperación
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El ex alcalde de Colmenar es absuelto por la construcción de chalés ilegales

El juzgado considera que no es el responsable de lo que hizo el propietario de las viviendas
MUCHASCASAS.NET.- DANIELLA MONTENEGRO.- El ex alcalde de Colmenar (Málaga), Pedro Fernández (PSOE), ha sido absuelto de un delito contra la ordenación del territorio porque el Juzgado de lo Penal número 14 de Málaga estima que no es el responsable de que entre 2003 y 2006 un vecino se construyera dos casas ilegales e ilegalizables en una parcela agrícola.

Las dos viviendas se construyeron sin licencia y ambas fueron descubiertas por el Seprona. La Guardia Civil levantó el primer atestado en octubre de 2003 apenas unos meses después de que comenzaran los trabajos. Entonces, el particular solicitó un permiso para edificar una nave agrícola y el alcalde, previo informe favorable de su arquitecta municipal, se lo concedió. Sin embargo, el promotor, en lugar de construir la instalación agrícola que tenía autorizada, lo que levantó fue un chalé de 140 metros.

En marzo de 2004 la Consejería de Obras Públicas reclamó por escrito al Ayuntamiento que comprobara si lo construido coincidía con lo autorizado en la licencia y que en caso contrario abriera un procedimiento sancionador. Esto fue lo que nunca se hizo. La sentencia asume los argumentos expuestos en el juicio por el alcalde y su letrado defensor, el abogado Diego Martín Reyes, al subrayar la carencia de medios del Ayuntamiento para perseguir las edificaciones ilegales, al tiempo que agrega que Fernández se limitaba a firmar aquellas licencias de obra que incluían informe técnico favorable, sin entrar a analizar el contenido del expediente, y que, en cualquier caso, no tenía relación con el promotor ni interés personal alguno.

La Gerencia de Urbanismo de Córdoba declara la Real Academia como Edificio Singular

MUCHASCASAS.NET.- DANIELLA MONTENEGRO La Gerencia de Urbanismo de Córdoba ha tomado la decisión de dar la calificación de Edificio Singular a la Real Academia de Córdoba que se encuentra situada en los números 9 y 9 bis de la calle Ambrosio Morales. Ha sido la misma Real Academia de Córdoba la que ha tomado la determinación de solicitar la calificación dentro del Plan Especial del Casco Histórico (Pepch). Con la media lo que se pretende es dar visos de legalidad a las modificaciones que se han llevado cabo en el edificio como producto de la licencia de obra solicitada para promoción inmobiliaria. La licencia de obra era necesaria para un ambicioso plan para lograr la remodelación y ampliación de la sede de la institución. En un determinado momento el plan tuvo que ser suspendido debido a la falta de fondos para llevar a cabo dicha remodelación.
A la falta de liquidez para desarrollar la nueva labor de reforma se ha unido el hecho de que en las proximidades del edificio se han encontrado restos arqueológicos que hicieron que el ayuntamiento retirase la licencia de obras. A día de hoy la Delegación provincial de Cultura de la Junta de Andalucía ha dado luz verde para que las obras se sigan desarrollando aunque será necesaria la corrección de ciertas deficiencias.
La Gerencia de Urbanismo de Córdoba también se encuentra inmersa en la aprobación de una pieza urbanística dentro del PGOU de la ciudad que permitirá la construcción de un nuevo centro de Hipercor en Turruñuelos, que será el primero que existe en la ciudad en una zona repleta de viviendas.

La mitad de los ayuntamientos de España lleva sin actualizar el valor del suelo 18 años

DANIELLA MONTENEGRO.- MUCHASCASAS.NET.-Cerca de la mitad de los ayuntamientos en españa, concretamente 3.538 de 7.591, llevan 18 años sin revisar el valor del suelo, es decir, el valor catastral que sirve como base para calcular el impuesto de bienes inmuebles (ibi) que pagan los vecinos. aunque el gobierno recomienda revisar este valor cada diez años, muchos consistorios no lo han hecho, y ahora la mitad de sus vecinos verá cómo se incrementa el recibo de este impuesto un 10%
las viviendas con mayor valor catastral de cada municipio verán incrementar su factura de ibi hasta un 10% en función del tiempo que haga que el ayuntamiento revisó por última vez el valor del suelo. 4.158 ayuntamientos lo revisaran antes de 2002, algunos de ellos incluso hace más de 20 años, como es el caso de 44 consistorios. en todos ellos aplicará una subida del 10%, que incrementará la cuota total percibida por este concepto en 665 millones de euros
en cualquier caso, la no revisión del valor del suelo por parte de estos ayuntamientos cada diez años según establece el gobierno, supone un gran contratiempo para los ciudadanos. Cuando por fin estos ayuntamientos se decidan a revisar este valor, habrá subido tanto desde la última revisión que los ciudadanos verán incrementados sus recibos de manera radical. Es el caso de Chiclana de la frontera (cádiz), que revisó hace cuatro años el valor de su suelo, algo que no hacía desde 1994 y que supuso que sus vecinos tuvieran que pagar diez veces más de ibi de lo que hacían hasta entonces

2012, adiós también al tercer dogma de fe del sector inmobiliario
Se desmorona la tesis de que no se baja el precio por debajo de lo que costó
La crisis inmobiliaria ha provocado una caída del precio de la vivienda pero también de mitos y falsas creencias que durante décadas y varias generaciones sostuvieron el mercado inmobiliario español.
DANIELLA MONTENEGRO.- MUCHASCASAS.NET.-al final de la burbuja inmobiliaria llegamos con 3 dogmas de fe en el sector inmobiliario:
• (i) el precio de la vivienda no puede bajar
• (ii) alquilar es tirar el dinero
• (iii) nunca venderé por menos de lo que compré
Los dos primeros cayeron durante los años anteriores y la necesidad de algunos vendedores ha provocado que también pierdan dinero con la vivienda
Que la vivienda no puede bajar suena ya a chiste, pero durante años sobrevoló por la mente de millones de españoles. expresiones como "subirá menos, pero no caerá" eran comunes en las conversaciones sobre el mercado de la vivienda.
Lo mismo ocurría con el que se le ocurría alquilar una vivienda en vez de comprarla. durante años tuvo que aguantar la frasecita de "alquilar es tirar el dinero" como reprimenda a su comportamiento.
Con la caída del precio de la vivienda muchos compradores desearían haber vivido de alquiler al ver como el precio de su vivienda ha caído un 20 o 30%, evaporándose miles de euros que nunca habría gastado vivienda en su casa como inquilino
La estadística demuestra que cada vez más particulares bajan de precio sus casas sin tantos miramientos como antaño y más haciendo un estudio serio del mercado inmobiliario de su alrededor.
Viendo si hay casas de banco alrededor, vecinos vendiendo o conociendo el precio de cierre (y no de anuncio) de las últimas operaciones de compraventa.
Estamos en niveles de rebajas record y durante 2011 ha habido meses en los que más de 30.000 propietarios han bajado de precio sus viviendas, con un recorte medio de más del 8%.
Un comportamiento colectivo que ha llegado desde de años de reticencia a entrar por ese aro
El tercer dogma
Sea como fuere, el mercado nos ha colocado en una situación de atravesar muros de fe como un cuchillo caliente atraviesa la mantequila.
Los compradores de vivienda recuerdan el precio al que compraron su casa durante toda la vida y es algo que queda grabado en sus mentes a fuego.
Da igual que después se paguen impuestos e intereses que disparen el coste muy por encima de esa referencia inicial, mucho han dicho que nunca venderían por menos de lo que le costó
Sin embargo, la erosión del mercado inmobiliario ha provocado que ese límite tampoco sea inquebrantable.
El que realmente necesita vender su casa se olvida también de ese precio y el que tiene realmente en cuenta es de la hipoteca que le queda pendiente con el banco porque ese es el límite entre olvidarse de la hipoteca o seguir con ella a cuestas
Vender por debajo del valor actual de la hipoteca no es posible salvo tener permiso del banco o ahorros suficientes para saldar el resto de la hipoteca.
No es posible porque en el momento en el que se vende ante el notario una vivienda es necesario saldar la hipoteca sobre la casa de la que se va a dejar de ser propietario, por eso, el valor de la hipoteca sí que es realmente un límite de precio y no otros que pasan a ser anecdóticos ante esta circunstancia (como el precio de compra, el máximo al que llegó en 2007 o al precio que vendió el vecino).
Y esta es una de las razones por la que podemos ver pisos similares a la venta a precios diferentes y en los que sus propietaros juran y perjuran que no pueden bajar más el precio.
Incluso aquí los que al comprar su casa hicieron bien los deberes, van por delante del resto.
Es decir, el que abrió una hipoteca por el 80% del precio del piso y ha ido amortizando su hipoteca ahora tiene más flexibilidad para negociar el precio final que el que abrió una hipoteca por el 120% (metiendo muebles, coches e incluso vacaciones), que ahora apenas tiene poder de maniobra y está en manos del banco.
Es en resumen, lo mismo le ocurrió años atrás a los promotores, que no podían bajar el precio y pocos entendían que prefirieran entregar la casa al banco que bajarla de precio.

La Junta aprueba los precios medios para el valor real de bienes rústicos

Orden de 27 de octubre de 2011
por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes rústicos, radicados en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
DANIELLA MONTENEGRO.- MUCHASCASAS.NET.- A efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología para su obtención.
La base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se encuentra constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos, de acuerdo con lo dispuesto, respectivamente, por los artículos 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Para la comprobación del valor real de los bienes y derechos transmitidos, el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, pone a disposición de la Administración, entre otros, el medio de comprobación consistente en la utilización de precios medios en el mercado.
Por otra parte, la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias, atribuye a las Comunidades Autónomas competencias normativas en materia de gestión y liquidación de ambos impuestos, con el alcance y condiciones de cesión previstos en la Ley 18/2010, de 16 de julio, del régimen de cesión de tributos del Estado a la Comunidad Autónoma de Andalucía y de fijación del alcance y condiciones de dicha cesión.
Por su parte, el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, señala en su Preámbulo, por lo que se refiere al procedimiento de comprobación de valores, que se ha procedido a «(...) unificar la regulación contenida, fundamentalmente en la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y (...) a establecer una regulación mínima común para todos los territorios de aplicación de determinados tributos cedidos en los que dada la competencia normativa de las Comunidades Autónomas se habían producido regulaciones singulares».
En este sentido, el artículo 158.2 del citado Reglamento, establece que «cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes».
Sobre la base de cuanto antecede, el artículo 37.3 del Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre, establece que la Consejería de Economía y Hacienda podrá desarrollar reglamentariamente los procedimientos para la obtención de los precios medios de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana a que se refiere el ar-tículo 57.1.c) de la Ley General Tributaria, mediante el establecimiento de una metodología a seguir para la determinación del valor unitario por metro cuadrado. Asimismo, determinará los datos y parámetros objetivos que se tendrán en cuenta para la obtención del valor.
De acuerdo con lo anterior, y con la pretensión de dotar a la ciudadanía de una mayor seguridad jurídica en los procedimientos de comprobación de valores, la presente Orden aprueba los precios medios en el mercado y hace públicos los valores resultantes a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, establece las reglas para su aplicación y publica la metodología seguida para su obtención.
Este desarrollo reglamentario aporta transparencia al proceso de valoración de fincas rústicas, al tiempo que facilita a las personas contribuyentes el derecho a conocer la valoración que la Administración atribuye a los bienes que se adquieren o transmiten. De este modo, el método establecido contribuye a reducir la conflictividad en la aplicación de los tributos y a incrementar la seguridad jurídica, ya que permite a las personas contribuyentes conocer, a través de un procedimiento ágil y sencillo, el valor a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones de los bienes que adquiere o transmite.
La estructura de la presente Orden viene constituida por cuatro artículos, dos disposiciones adicionales, una disposición final y dos Anexos. En el articulado de la Orden se acota el objeto de la misma, la aprobación de los precios medios en el mercado, las reglas para la aplicación de los precios medios, identificando los supuestos en que los mismos pueden ser objeto de aplicación y los casos que se encuentran expresamente excluidos de la Orden. También se establecen los supuestos en los que la Administración no procederá a la comprobación de valores, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 90 y 134 de la Ley General Tributaria.
Para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica, la disposición adicional primera contempla la posibilidad de aplicar la metodología técnica utilizada en el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la Comunidad Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes. Todo ello, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Asimismo, en aplicación del artículo 57.1.c) de la referida Ley, se establece que podrá utilizarse el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, aplicando la metodología o el sistema de cálculo aprobados y publicados por otra Comunidad Autónoma, así como los valores resultantes.
Por último, el Anexo I de la Orden hace pública la metodología y sistema de cálculo y los medios utilizados para determinar los precios medios aprobados, y el Anexo II hace públicos los precios medios de los bienes rústicos.
En su virtud, de acuerdo con el Consejo Consultivo, y en uso de las atribuciones que me han sido conferidas,
DISPONGO
Artículo 1. Objeto.
1. La presente Orden tiene por objeto aprobar los precios medios en el mercado y sus valores resultantes para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza rústica radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde su entrada en vigor hasta la siguiente actualización de valores, y establecer las reglas para la aplicación de los citados valores.
2. Asimismo, se publica la metodología empleada para la obtención de los precios medios, que figura en el Anexo I de la presente Orden.
Artículo 2. Precios medios en el mercado.
Se aprueban los precios medios en el mercado, expresados en euros por hectárea, para estimar el valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde la entrada en vigor de esta Orden hasta la siguiente actualización de valores. Dichos precios medios figuran en el Anexo II de la presente Orden para todo el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Artículo 3. Reglas para la aplicación de los precios medios.
1. La estimación del valor real de los bienes inmuebles rústicos se obtendrá multiplicando el precio en euros por hectárea, que figura en la última columna del Anexo II de esta Orden, por la superficie del inmueble rústico de que se trate. Para ello se aplicarán las siguientes reglas:
a) La superficie, clase de cultivo e intensidad productiva a declarar serán en todo caso las reales de la finca. Estos parámetros podrán ser verificados por la Administración por cualquier medio topográfico, digital o de cualquier otra índole disponible en el momento de su comprobación.
b) Cada finca rústica se dividirá en tantas subparcelas como clases de cultivo e intensidad productiva tenga definidas en la cartografía catastral. No obstante lo anterior, en caso de divergencia entre la clase de cultivo e intensidad productiva reales declaradas y las catastrales, podrán aplicarse los precios medios previstos en la presente Orden siempre que haya solicitado la correspondiente modificación catastral, de acuerdo con el Capítulo II del Título II del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
c) A la superficie de cada subparcela se le aplicará el precio medio que corresponda a la clase de cultivo y a la intensidad productiva definidas catastralmente, sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo a) del apartado 2 de este artículo.
d) Se considerará como clase de cultivo o aprovechamiento, el atribuido a cada subparcela de terreno en la calificación catastral. Asimismo se considerará intensidad productiva la asignada a cada calificación catastral de acuerdo con su calidad y aptitud para la producción agraria, de acuerdo con la terminología definida en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y en sus normas de desarrollo.
e) La suma de los valores de cada subparcela será el valor real del suelo rústico a considerar.
2. No podrán aplicarse los precios medios de la presente Orden para la estimación del valor real de los bienes inmuebles rústicos en los siguientes casos:
a) Cuando para una subparcela de una finca de un determinado municipio la clase de cultivo o intensidad productiva no estén incluidos en el Anexo II de esta Orden.
b) Cuando las características de alguna de las subparcelas de las fincas se correspondan con cualquiera de los siguientes grupos de calificación catastrales:
13 Aprovechamientos extractivos (AG, CA, SM, ST, PZ).
14 Urbanismo (EA, EX, FF, OT, PF, U-, VT) a excepción del improductivo (I- ) cuyo valor figura determinado en el Anexo II.
15 Hidrografía (HC, HG).
c) Fincas en las que la proximidad de cualquier linde al núcleo de población diste menos de 1 km en los municipios pertenecientes al Ámbito Territorial Primero establecidos en la normativa sobre precios básicos y precios máximos de venta y renta de vivienda y suelo de Andalucía. Se entenderá como núcleo urbano aquel suelo definido como urbano o urbanizable de cualquier categoría de los definidos en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
d) Fincas en las que existan circunstancias particulares cuya repercusión sobre el valor determinen que éste sea superior al de uso agrario ya sea por su uso, potencialidades, ubicación o entorno.
e) Fincas con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo cuando no estén formadas por parcelas catastrales completas.
3. Cuando en la finca rústica se hallen edificaciones u otras construcciones, la valoración de éstas se efectuará conforme a los medios de comprobación de las fincas urbanas, y se sumará al valor calculado del suelo para obtener el valor total del bien inmueble rústico.
4. En las transmisiones de bienes o derechos sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados prevalecerá el precio o contraprestación pactada cuando resulte superior al valor declarado o al estimado de acuerdo con lo establecido por esta Orden.
La Administración podrá iniciar un procedimiento de comprobación del precio o contraprestación pactada en relación con lo dispuesto en este apartado.
5. Tratándose de bienes inmuebles de naturaleza rústica a los que no sea de aplicación lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, la Administración podrá estimar su valor aplicando los precios medios aprobados en esta Orden, una vez comprobada la coincidencia de las características físicas, económicas y legales de las bases de datos catastrales con las reales del mismo.
6. No procederá la comprobación de valores declarados por las personas contribuyentes en los siguientes casos:
a) Cuando el valor declarado por las personas contribuyentes sea igual o superior al obtenido, cuando proceda, de la aplicación del presente artículo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 134.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
b) Cuando el valor declarado por las personas contribuyentes sea igual o superior al suministrado por la Administración con carácter previo a la adquisición o transmisión de bienes inmuebles, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley General Tributaria.
Artículo 4. Cálculo, obtención y consignación de valores.
1. Las personas interesadas en conocer el valor que la Administración tributaria asigna a los bienes inmuebles de naturaleza rústica objeto de adquisición o transmisión, podrán calcular dicho valor en la forma establecida en el artículo anterior. Para la obtención con carácter informativo de los valores regulados en esta Orden, la Administración pondrá a disposición de las personas interesadas las aplicaciones necesarias a través de Internet en la página Web de la Agencia Tributaria de Andalucía.
2. Los valores así obtenidos podrán consignarse en las declaraciones y autoliquidaciones tributarias de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones.
Disposición adicional primera. Valoración de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma.
1. De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica regulados en el artículo 3 de esta Orden, radicados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá aplicarse la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la Comunidad Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes.
2. De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, para determinar el valor real de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá utilizarse el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, aplicando la metodología o el sistema de cálculo aprobados y publicados por dicha Comunidad Autónoma, utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes.
Disposición adicional segunda. Habilitación para su ejecución.
Se autoriza a la Dirección General de Financiación y Tributos de la Consejería de Hacienda y Administración Pública, en el ámbito de su competencia, para realizar cuantas actuaciones sean necesarias en ejecución de lo dispuesto en la presente Orden.
Disposición final única. Entrada en vigor.
La presente Orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.
Sevilla, 27 de octubre de 2011
CARMEN MARTÍNEZ AGUAYO
Consejera de Hacienda y Administración Pública
ANEXO I
METODOLOGÍA EMPLEADA PARA LA OBTENCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS EN EL MERCADO Y SUS VALORES UNITARIOS RESULTANTES ESTABLECIDOS EN EL ANEXO II
Introducción.
La Ley General Tributaria regula la comprobación de valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria mediante la utilización de una serie de medios, entre los que incluye la capitalización de rendimientos, estimación por referencia, precios medios en el mercado, cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros, dictamen de peritos de la administración y otros.
Corresponde a las Unidades de Valoración de las Coordinaciones Territoriales de la Agencia Tributaria y a las Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario de Andalucía, la comprobación de los valores de los bienes a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones.
Para realizar dichas funciones es necesaria la realización de estudios que permitan conocer los valores reales de los bienes sujetos a comprobación.
Antecedentes.
En la valoración de fincas rústicas se han utilizado tradicionalmente dos métodos distintos: el analítico o de capitalización de rentas, y el sintético o comparativo.
Teniendo en cuenta el amparo normativo que ofrece la Ley General Tributaria en su artículo 57.1.c) al admitir como medio de valoración la utilización de precios medios en el mercado y la consideración de la perspectiva práctica y técnica, se ha seleccionado el método sintético como medio adecuado en las valoraciones fiscales.
El método sintético se basa en el conocimiento de transacciones recientes de fincas de características semejantes a la que es objeto de valoración, y en la aplicación a ésta de los valores conocidos de esas transmisiones. Para ello es necesario obtener el mayor número posible de testigos y clasificar los valores declarados en las transacciones atendiendo a las características de las fincas correspondientes.
El método sintético es relativamente fácil de aplicar en los supuestos de fincas pequeñas y homogéneas y en comarcas agrarias con valores de las fincas rústicas con pocas variaciones, tanto en sus características como en sus cultivos, aunque presenta mayor complejidad a medida que aumenta la superficie y la variabilidad agronómica de las fincas de la zona, lo que hace necesario el uso de modernas técnicas estadísticas y medios informáticos.
El mercado de fincas rústicas se caracteriza por dos rasgos fundamentales: falta de homogeneidad y escasa transparencia.
La falta de homogeneidad es debida a que no existen dos fincas exactamente iguales, con idéntica superficie, calidad de tierra, profundidad de suelo, tipos de cultivo, topografía, etc.
La falta de transparencia está originada en la inexistencia de mercados organizados donde se negocien las transacciones de fincas rústicas, que se realizan directamente entre particulares con la mediación, en su caso, de corredores profesionales, sin que existan boletines estadísticos donde se recojan precios de fincas en los distintos municipios, comarcas agrarias o provincias.
Lo anterior no impide el conocimiento de los precios de las transacciones, por cuanto las transmisiones de titularidad se hacen constar generalmente por transmitentes y adquirentes en escrituras públicas, que acceden a los Registros de la Propiedad Inmobiliaria, previa declaración de los valores de transmisión, en las oficinas liquidadoras de los propios Registros o en las oficinas de la Administración Autonómica. Esta fuente es la que se ha utilizado, en las condiciones que posteriormente se detallan, para obtener los testigos necesarios en la elaboración del estudio.
El procedimiento de valoración de fincas rústicas utilizado se caracteriza fundamentalmente por dos aspectos:
1.º Es un proceso de valoración masivo: permite valorar miles de bienes rústicos anualmente.
2.º Es un método de valoración sintético o de comparación, en los términos anteriormente expuestos.
Para la valoración de una finca rústica, de acuerdo con el procedimiento citado, es necesario realizar los siguientes pasos:
En primer lugar, dividir la finca concreta, objeto de valoración, en tantos apartados o clases distintas como se establezcan, en función de sus características.
En segundo lugar, asignar un valor unitario a cada una de dichas clases homogéneas.
1. Clasificación de fincas.
De no mediar un procedimiento como el que se plantea, la clasificación de las fincas objeto de valoración requeriría la comprobación «in situ» por el personal técnico competente de las características propias de cada finca, y el establecimiento de una clasificación más o menos compleja de cada una de ellas.
Así pues, dado el elevado número de valoraciones que se han de realizar sólo cabrían dos alternativas: utilizar el personal técnico necesario para clasificar la totalidad de las fincas transmitidas, lo que contravendría el principio de eficiencia, o bien utilizar técnicas de comprobación selectivas, revisando únicamente los valores declarados en algunos de los expedientes presentados a liquidación. Esto último, dado el carácter instantáneo y no periódico de los tributos que recaen sobre las transmisiones de fincas y la independencia de las diversas transmisiones entre sí, daría lugar a posibles supuestos de discrepancias entre los valores declarados y los reales.
La solución al problema planteado pasa por la aceptación de una catalogación oficial de las fincas rústicas, que no es otra a efectos fiscales que la catastral, que establece para todos los municipios una división de toda la superficie rústica en polígonos, parcelas y, en aquellos casos que sean necesarios, subparcelas, con indicación para cada una de ellas de su calificación y la clasificación catastral.
La calificación catastral indica una característica puramente agronómica, como es el cultivo o aprovechamiento de que es objeto la parcela o subparcela, y la clasificación tiene en cuenta una característica agronómica-económica y asigna una intensidad productiva dentro de aquella calificación.
La clasificación sirve de elemento de comparación para el establecimiento de valores relativos entre unas tierras y otras del mismo cultivo. Existe una clasificación provincial para cada cultivo y en cada municipio hay un determinado número de clases de entre las establecidas a nivel provincial. Así, por ejemplo, las clases 1.ª, 2.ª y 3.ª de labor secano de un determinado municipio pueden corresponderse con la 4.ª, 9.ª y 15.ª provincial. Cada clase tiene asignado un tipo evaluatorio que es el rendimiento teórico por hectárea para cada cultivo y clase.
Al aceptar la catalogación catastral de las fincas rústicas, se simplifica la labor de valoración y al mismo tiempo se elimina el criterio subjetivo que suponía la clasificación que debería llevar a cabo, en cada finca, el personal técnico valorador. Se parte de una clasificación conocida y recurrible por las personas contribuyentes cuando no se corresponda con la realidad.
2. Asignación de valores.
Una vez conocidas las distintas clases homogéneas en que se dividen las fincas rústicas, la valoración se realizará mediante la aplicación a la misma de los valores unitarios por hectárea que correspondan a cada una de las clases en que se divide la finca.
Ello hace necesario conocer los valores unitarios por hectárea que se han de aplicar a cada clase, que son el fin de este estudio.
Metodología empleada para la determinación de los precios medios.
La metodología será objeto de mejora continua en los ejercicios sucesivos siendo revisada y adaptada al nivel tecnológico existente en su elaboración, a las distintas fuentes de datos de las que se disponga y a la categoría y clase de los bienes a los que se extiende.
El fin del presente estudio va a ser la asignación de valores a cada una de las clases de cultivos recogidos en la catalogación catastral.
Para ello es necesario, por un lado, obtener una «población», o sea una muestra lo más amplia posible, fiable e indiscutible, y por otro, elegir la variable endógena más adecuada.
1. Obtención de la población o muestra.
La muestra se ha obtenido del archivo informático de datos del Área de Estudios y Análisis de Valores de la Agencia Tributaria de Andalucía, que recoge los correspondientes a las fincas que se han transmitido en los años de 2006 a 2011 y que indica las características catastrales de cada finca, así como los valores declarados y asignados a cada una de ellas.
El criterio de selección de los testigos ha sido el de incluir todos los valores declarados por las personas contribuyentes que han sido aceptados por la Administración Tributaria Autonómica de acuerdo con la regulación fiscal vigente.
Como la muestra se ha obtenido a lo largo de los últimos años, los valores se han actualizado conforme a los resultados de la Encuesta de Precios de la Tierra por aprovechamiento en Andalucía 2009, publicada por la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía en junio de 2010.
El análisis de toda la muestra aconseja su depuración, eliminando los valores extremos o espurios. Si al Valor Unitario por hectárea se le otorga un índice igual a 100, se centra el estudio en las muestras cuyo valor declarado esté comprendido entre los índices 100 y 300. Se eliminan así todos los valores declarados excesivamente altos en comparación con los de la Encuesta de Precios de la Tierra por aprovechamiento en Andalucía y que podrían deberse a circunstancias especiales de la finca, o ajenas al mercado de fincas rústicas, como sus posibles expectativas urbanísticas.
2. Elección de la variable endógena.
La variable endógena que ha sido testada y elegida es el tipo evaluatorio asignado por Catastro para cada cultivo-aprovechamiento y clase catastral o intensidad productiva. Esa variable está contrastada tanto por los años de gestión catastral como por el hecho de haberse realizado por la Junta Pericial de cada Municipio, y por haber sido sometida a información pública. Además, es susceptible de impugnación y actualización por parte de las personas propietarias de cada parcela.
El tipo evaluatorio, esto es, la renta potencial de una hectárea de cada clase y cultivo, es una variable de carácter económico. Permite estudiar, mediante regresión matemática, su correlación con el valor probable de mercado.
3. Procedimiento utilizado y resultados.
El procedimiento que se ha seguido ha sido el de calcular el valor medio declarado para los tipos evaluatorios de cada cultivo y determinar la correlación que existe entre ambos. En el análisis de la regresión se ha utilizado el nivel de confianza del 95 por ciento.
Aunque en la muestra depurada están todos los valores declarados con índices comprendidos entre 100 y 300, en cada cultivo se ha realizado el estudio con varios intervalos de estos índices y se ha adoptado aquel que mantiene un coeficiente de correlación mayor. Este coeficiente de correlación es un indicador de hasta qué punto la ecuación resultante del análisis de regresión explica la relación entre las variables. Compara los valores estimados y reales, y su valor oscila entre -1 y 1. Cuanto más se aproxime el coeficiente a la unidad, mayor será la correlación entre ambas.
Los valores individualizados por municipio, cultivo e intensidad productiva se recogen en el Anexo núm. II.
El terreno considerado por Catastro como improductivo (superficie ocupada por construcciones agrarias, viales, charcas, etc.) tiene un valor muy variable y, dado que por lo general es muy poca su repercusión en el valor total de la finca, se le ha asignado un mínimo valor de 700 euros por hectárea.
En la obtención de precios para los que no se disponía de muestras suficientes, se ha realizado una agrupación de cultivos catastrales en los grupos que se relacionan a continuación:
GRUPO TIERRAS
DE LABOR

Código Cultivo
A- ARROZALES REGADÍO
MI MIMBRERAS O CAÑAVERALES
IR PLANTAS INDUSTRIALES REGADÍO
CR LABOR O LABRADÍO REGADÍO
CB CEREAL RIEGO AGUA ELEVADA
CK CEREAL RIEGO AGUA COMPRADA
CF LABOR O LABRADÍO CON FRUTALES REGADÍO
RI ÁRBOLES DE RIBERA
EU EUCALIPTUS
C- LABOR O LABRADÍO SECANO
CE LABOR O LABRADÍO CON ENCINAS SECANO
CS LABOR O LABRADÍO CON ALCORNOQUES SECANO
CN CEREAL SECANO ABANCALADO
CQ CEREAL SECANO BOQUERA

GRUPO
TIERRAS
OLIVAR

Código Cultivo
OR OLIVOS REGADÍO
OK OLIVOS RIEGO AGUA COMPRADA
O- OLIVOS SECANO

GRUPO PASTOS
Y MONTE BAJO

Código Cultivo
EO PASTOS CON OLIVOS
PD PRADOS O PRADERAS
EE PASTOS CON ENCINAS
E- PASTOS
MB MONTE BAJO
MT MATORRAL
VC CAZA
AT ESPARTIZAR O ATOCHAR

GRUPO TIERRAS FRUTALES Y AGRIOS
CódIgo Cultivo
FA FRUTALES SUBTROPICALES
NR AGRIOS REGADÍO
NK AGRIOS RIEGO AGUA COMPRADA
NB AGRIOS RIEGO AGUA ELEVADA
VP PARRALES REGADÍO
VB PARRAL RIEGO AGUA ELEVADA
VK PARRAL RIEGO AGUA COMPRADA
RR HIGUERAS REGADÍO
PL PALMITAR
FR FRUTALES REGADÍO
FK FRUTALES RIEGO AGUA COMPRADA
AR ALMENDRO REGADÍO
PM PALMERA SECANO
FC CASTAÑAR
AM ALMENDRO SECANO
F- FRUTALES SECANO
R- HIGUERAS SECANO
CH CHUMBERAS SECANO

GRUPO TIERRAS LABOR INTENSIVA
Código Cultivo
IF INVERNADEROS FLORES
IH INVERNADEROS HORTALIZAS
IN INVERNADEROS EN GENERAL
HE HUERTA ESPECIAL
HR HUERTA REGADÍO
HK HUERTA RIEGO AGUA COMPRADA
HB HUERTA RIEGO AGUA ELEVADA
AB HUERTA RIEGO ARENADA AGUA ELEVADA

GRUPO TIERRAS VIÑEDOS
Código Cultivo
VR VIÑEDOS REGADÍO
V- VIÑA SECANO
VV VIÑA VUELO

GRUPO TIERRAS MONTE ALTO
Código Cultivo
GR ALGARROBO REGADÍO
G- ALGARROBO SECANO
FE ENCINAR
SE ENCINAS DERECHO DE VUELO
FS ALCORNOCAL
FG ROBLEDAL
MM PINAR MADERABLE
MP PINAR PINEA O DE FRUTO
MF ESPECIES MEZCLADAS
MX PINSAPOS


En los casos en los que se ha podido verificar que los resultados obtenidos responden a la dinámica de mercado, la ecuación matemática obtenida se ha aplicado a otros cultivos de la misma provincia y agrupación.

El Urbanismo en Oriente Medio (X): Primera parte (perspectiva comparada entre el Oriente Europeo y el Oriente Medio).

Entender Oriente es entender la historia de una bipolaridad cultural. Las zonas o países que responden a un estado islámico fuerte y arraigado son diametralmente opuestos a los estados más occidentalizados de Oriente Medio o de incluso el Oriente Europeo. Entre los primeros, podemos incluso trazar diferencias urbanísticas venidas por la carencia o abundancia de recursos como el petróleo.
MUCHASCASAS.NET.- DANIELLA MONTENEGRO.-Así, las zonas profundamente petrolíferas y profundamente islámicas del Golfo Pérsico como Qatar o Emiratos Árabes Unidos han reformulado su urbanismo hacia modelos occidentalizados de Downtown financiero y de hotelerías de lujo en un sistema residencial de alto poder adquisitivo generalizado. Otras zonas, por el contrario, encuentran en su pobreza una tristeza urbanística que denota la falta de capitales en sus ciudades como son los casos de Yemen o Irán.
En zonas occidentalizadas como Estambul o en zonas del Oriente Medio no islamizadas radicalmente como por ejemplo el caso de Jordania la construcción urbanística es plenamente europeizada como ocurre en las modernas zonas de Amman en la que hay una envidiable disposición de viales y unas proyecciones más que ambiciosas dentro de esos mismos esquemas occidentalizados. Podemos ver por lo tanto una clarísima diferencia entre ambos orientes venidos por esas diferencias culturales o dicho de otro modo, las diferencias culturales tienen unas consecuencias claramente urbanísticas y por ende, económicas, así pues, planteamientos más radicales como son las del islamismo más gravoso llevan a una lógica austeridad edificatoria, salvo casos concretos como serian las citadas del Golfo Pérsico.
Las ciudades del Golfo Pérsico por otra parte, pueden tender a un planteamiento más marxista en cuanto a materialismo histórico se refiere entendiendo este como que el substrato económico favorable venido y dado por el petróleo persa está modificando ese mismo substrato cultural islámico, mutando el islamismo radical propio de los Emiratos Árabes Unidos hacia planteamientos mucho más suavizados, consumistas, relativistas y occidentalizados. Buena muestra de ello es el Urbanismo existente ya en la zona y las estructuras que se llevan a buen término, tanto en lo arquitectónico como en lo económico.

Denuncian la construcción de una promoción inmobiliaria sobre restos arqueológicos en Alcalá de Henares

Diversos colectivos sociales de Alcalá de Henares han presentado una denuncia por la construcción de una promoción inmobiliaria de vivienda sobre unos yacimientos arqueológicos de la Edad del Hierro. La promoción inmobiliaria es de viviendas de precio limitado y promoción pública.
DANIELLA MONTENEGRO.- MUCHASCASAS.NET.-Según la Asamblea Popular de Alcalá (APAdH) las máquinas ya abrían entrado en el yacimiento arqueológico que desde el año 1988 tiene la consideración de Bien de Interés Cultural. La misma página web del Ayuntamiento de Alcalá reconoce la nueva categoría de yacimiento arqueológico en el cual “destacan los fondos de cerámica, industrias líticas y óseas”.
Desde el ayuntamiento se alega que la empresa que va a edificar las viviendas ha llegado a un acuerdo con el equipo de arqueólogos para proteger la zona donde se encuentran las excavaciones, que no será objeto de ninguna edificación. Desde los movimientos sociales también se ha querido denunciar que la zona arqueológica se ha quedado fuera de la protección municipal que se otorga a otros lugares del municipio, caso de la Villa Romana del Val y la Necrópolis de los Afligidos.
A pesar de esta pretendida protección de los vestigios históricos en los que se escuda el consistorio alcalaíno, desde el Grupo de Trabajo Recuperando Nuestros Espacios se arguye que muchos de los fondos de cabaña que existen en el municipio han sido tapados para de ese modo poder realizar un diseño urbano y construir sobre los mismos.
Además en lo que respecta a la parcela en cuestión, desde los movimientos sociales denunciantes se arguye que la remoción de tierra previa a la construcción ya tuvo que ser parada cuando a raíz d ela misma aparecieron restos romanos durante la excavación y desde APAdH siempre se pensó que la crisis inmobiliaria y la quiebra de la constructora sería la que finalmente haría inviable el proyecto.

Urbanismo abre un listado de solares para huertos urbanos

Venzal se compromete a consultar la disponibilidad de suelo para esta iniciativa
DANIELLA MONTENEGRO.- MUCHASCASAS.NET.-El concejal de Urbanismo, Pablo Venzal, se ha comprometido a consultar solares, públicos y privados, disponibles en la ciudad que, teniendo en cuenta la legislación, sean posibles receptores de los huertos urbanos que el Grupo Municipal de Izquierda Unida ha propuesto.

La moción de IU, defendida por la concejal Vanesa Segura, contó con el respaldo del PP, que ve con buenos ojos estos huertos que son empleados en otras ciudades con fines educativos o para personas paradas.

El concejal de Urbanismo advirtió, no obstante, las complejidades en la puesta en funcionamiento que ha habido en otras localidades, así como las exigencias legales que pueden reducir, más de lo previsible, ese listado de solares aptos.

IU aceptó los condicionantes planteados por Venzal, aunque Segura dejó clara ciertas reservas. "Llevo poco tiempo y he visto que cuando se aprueba una moción luego no se hace nada, estoy un poquillo desconfiada pero, como estamos en Navidad, le doy mi confianza y a ver si la próxima semana podemos empezar a trabajar", dijo la edil. Fue una de las frases del Pleno, junto a la de su compañero de filas, Rafael Esteban, al término de una largo intervención de la responsable de Hacienda, Rafaela Abad, que también despertó las risas de la Corporación: "Usted quiere ganar el debate mediante el agotamiento del contrario", soltó.

El Grupo Municipal Socialista retiró del orden del día la moción que había planteado sobre el programa de Ayuda a Domicilio. Era el último punto del Pleno.

Se ponen a la venta 469 viviendas de Almería en una web de la Junta de Andalucía

El portal de internet solo logra interesar a 2.226 ofertas en esta primera bolsa de inmuebles y los promotores pueden continuar subiendo sus ofertas
©Daniella Montenegro


La página web tuviviendaenandalucia.es, creada por la Consejería de Obras Públicas como plataforma de información para incentivar la venta del stock residencial y como punto de intercambio entre compradores y promotores ha recibido desde que se puso nuevamente en funcionamiento a finales de julio un total 2.226 ofertas de viviendas libres. Los ciudadanos tienen la oportunidad de consultar en la página la bolsa de inmuebles procedente de 119 promociones e impulsada por 59 empresarios privados. En función de sus perfiles de búsqueda, los interesados pueden, además, ponerse en contacto con los promotores.

Este primer paquete de viviendas se localiza en 60 municipios de las ocho provincias andaluzas. Cádiz es la más activa, con la inclusión de 899 registros, seguida de Almería, con 469, y Málaga, con 392. Por su parte, los promotores granadinos han subido a la web 171 ofertas, los sevillanos 121 y los de Jaén un total de 94. En Huelva, el cómputo global de viviendas se sitúa en 70 y en Córdoba en 10.

Durante la vigencia de la iniciativa, los promotores inmobiliarios y las entidades financieras pueden ir incorporando directamente a este portal el parque residencial susceptible de cumplir los requisitos incluidos en la medida. No obstante, podrán beneficiarse de este producto financiero aquellas viviendas libres sin vender que cumplan con lo exigido y no estén incluidas en la web.

Una vez que comprador y promotor estén interesados en acogerse a este programa de préstamos reintegrables, ambos lo solicitarán a la entidad financiera, que tras comprobar que se ajustan a los requisitos establecidos autorizará la formalización de la hipoteca y remitirá a la Empresa Pública de Suelo de Andalucía (EPSA) la solicitud presentada por el adquirente para la obtención del préstamo reintegrable de la Junta. EPSA es la encargada de la tramitación, gestión, resolución y control de los préstamos reintegrables, que tras comprobar la información recibida decidirá la concesión de la ayuda.

Se ha incorporado al buscador del tuviviendaenandalucia.es los enlaces pertenecientes a las páginas de entidades financieras y asociaciones de promotores con el fin de que puedan ofrecer sus pisos.

A finales de julio las consejerías de Obras Públicas y Hacienda firmaban con la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA) y con 22 entidades financieras el convenio que permitía la entrada en vigor de la línea de préstamos reintegrables y que previamente había sido autorizada por Consejo de Gobierno. Esta iniciativa, que cuenta con una dotación económica de 978 millones de euros, se ha renovado con carácter indefinido hasta agotar los fondos disponibles con el doble objetivo de reactivar tanto el sector inmobiliario como el conjunto de la actividad económica; y facilitar a las familias andaluzas el acceso a una vivienda en condiciones ventajosas. La iniciativa permite a los ciudadanos adquirir los pisos directamente de los promotores o entidades financieras que se adhieran al convenio.

En su reedición, la medida respetará, en líneas generales, los mismos términos y condiciones aunque se ha introducido una serie de novedades. Con las nuevas condiciones, se eleva el límite máximo del precio al que se podrán comercializar los inmuebles, pasando de 245.000 a 275.000 euros. Asimismo, en las futuras operaciones que se formalicen con esta fórmula se aplicará la libertad de pacto entre las partes respecto a las condiciones financieras del préstamo hipotecario.

Este instrumento financiero supone para el comprador tres ventajas fundamentales: una rebaja del precio de venta de la vivienda en torno al 20% sobre su valor de mercado, ya que no se podrá vender a un precio superior a su valor hipotecario; el acceso a las casas sin necesidad de desembolsar cantidad en concepto de entrada, y un ahorro medio del 40% de la cuota hipotecaria durante los ocho primeros años del préstamo gracias a la ayuda directa de la Junta de Andalucía.

La cuantía del préstamo autonómico oscila entre 9.000 y 15.000 euros, en función de las características del comprador. Se establece como ayuda básica un importe de 9.000 euros, que podrá incrementarse si el comprador es menor de 35 años, familia numerosa o monoparental, víctima de violencia de género o acredite alguna discapacidad. Los ingresos económicos también se tienen en cuenta para la concesión de incentivos adicionales que se acumularán a la cuantía básica.

Una casa por 71 euros

MUCHASCASAS.NET.-DANIELLA MONTENEGRO.-A principios de 2011, Vijay Govindarajan, un profesor de Economía Internacional en la Tuck School of Business en Dartmouth, Estados Unidos, publicó en la revista Harvard Business Review la idea de crear una casa que costara 300 dólares -unos 213 euros- que sirviera para paliar el problema de acceso a la vivienda a las familias empobrecidas, unos 2.500 de millones de personas, según sus cálculos.

Lo que surgió como una reflexión personal de Govindarajan, considerado uno de los analistas más influyentes del mundo, se convirtió en un concurso. Así nació '$300 House Open Design Challenge', patrocinado por la publicación y el Rand Center de Energías Eficientes y Sostenibilidad de Estados Unidos. El reto consistía en proyectar una vivienda resistente que no costará más de 300 dólares (213 euros). El premio: 18.000 euros para los ganadores y la posibilidad de ver su prototipo construido.

El diseño del californiano Joseph Sandy fue más allá y rebajó el coste a 100 dólares (71 euros).

"Tras estudiar las casas de los barrios pobres y las condiciones en las que esas familias viven, llegué a la conclusión de que las limitaciones de espacio y coste, hacían clave la funcionalidad.

"Busco una mejora más allá del ahorro de espacio. Con este diseño, podemos trasladar seguridad y salubridad a estas comunidades. La finalidad de este proyecto no es construir casas para gente pobre, queremos crear casas y barrios donde una familia pueda vivir y prosperar en comunidad", prosigue Sandy. Para conseguirlo, sugiere que las casas se distribuyan alrededor de un patio central donde se coloquen facilidades comunes como paneles solares, cocina solar, depuradora de agua y cisterna. Además, cada casa estará equipada con una estufa y una lámpara LED, ambas alimentadas por energía solar.