La banca en apuros deja de vender pisos y dar hipotecas

los responsables del banco de españa (bde) han pedido a los bancos nacionalizados -bankia, catalunyacaixa, novagalicia banco y banco de valencia- que no vendan ninguna vivienda este mes ni cierren ninguna hipoteca de promotor para allanar el traspaso de activos al banco malo. los promotores denuncian que perderán muchas ventas y que habrá compradores que no puedan cerrar su compra antes de final de año como tenían previsto
MUCHASCASAS.NET.-REDACCIÓN.-las entidades explican que a partir del 30 de noviembre no se pueden realizar operaciones "que cambien el perímetro de consolidación de lo que se traspase a sareb". mientras que las subrogaciones hay de plazo hasta el 14 de diciembre. los bancos creen que estos plazos son poco relevantes porque explican que "pocas hipotecas se firman en españa a partir del día 21 de diciembre"
y añaden que para que el cliente pueda beneficiarse de la desgravación fiscal y del iva superreducido la escritura debe estar firmada antes del 31 de diciembre. sin embargo, los promotores niegan que esta problemática afecte a pocas transacciones de compraventa de viviendas

Consejos prácticos para negociar una hipoteca

MUCHASCASAS.NET.- Que la concesión de préstamos hipotecarios en la actualidad está en mínimos no es un secreto para nadie. Si además a esta dificultad para conseguir financiación le añadimos unos intereses cada vez más caros (en cuanto al diferencial sobre el Euribor, que supera los dos puntos en la gran mayoría de hipotecas), la ecuación hipotecaria se complica aún más.

 

En cuanto a las garantías, las casas que se compran, el problema no es menor. En uno de los platos de la balanza se sitúa la casi certeza de que los precios de los inmuebles seguirán bajando o estabilizados en valores bajos durante mucho tiempo, al menos hasta que el “banco malo” empiece a inundar el mercado y éste absorba la oferta. En la otra tenemos factores como el fin de la deducción por vivienda habitual, beneficio fiscal que no podremos disfrutar si no compramos antes de que termine el año.

Hipotecas escasas, caras y viviendas cuya pérdida de valor no parece tener fin. Ante este escenario, no es extraño que la demanda inmobiliaria también esté bajo mínimos. Sin embargo, a río revuelto, ganancia de pescadores. Si somos capaces de obtener financiación hipotecaria (cara o no, siempre estamos a tiempo de negociar una mejora o cambiarnos de banco en un futuro) y comprar una vivienda a bajo precio, podemos hacer la mejor inversión de nuestra vida. Además la notable inflación que está previsto que suframos, que ya se sitúa en el 3,5%, beneficia a los endeudados, que ven como cada año su deuda es menor en términos reales (los ahorradores, en cambio, ven como su dinero pierde capacidad de compra).

Antes de dar consejo alguno en cuanto a la negociación, quiero dejar muy clara la importancia de formarse en materia hipotecaria  . Los tiempos en que clientes confiados y desconocedores de la naturaleza de una hipoteca y del préstamo hipotecario, de sus implicaciones y posibles consecuencias, iban a su banco “de toda la vida” a que les “dieran” dinero para comprar una casa han de haber terminado. Hipotecarse es para muchas familias la decisión financiera más importante de toda su vida y dejar esta crucial decisión en manos del comercial de una oficina bancaria es, a todas luces, jugar a la “ruleta rusa” económica.

Al banco se va a “comprar” préstamos hipotecarios, es el cliente el que debe saber qué necesita, comparar las mejores hipotecas   a su alcance y, una vez seleccionadas, acudir a los bancos en cuestión a negociar su contratación. Si uno no está dispuesto a dedicar el tiempo necesario a formarse en materia hipotecaria, el mejor consejo que le puedo dar es que no solicite jamás un préstamo hipotecario.
Si ya hemos adquirido los conocimientos mínimos en la materia, nos hemos informado de la oferta hipotecaria existente y hemos elegido los mejores préstamos adaptados a nuestras necesidades y situación económica, es el momento de acudir a una sucursal bancaria (a no ser que se trate de una hipoteca online), sentarnos con el director de turno y negociar.

Negociación

Para negociar hay que tener una estrategia clara y entender los equilibrios de poder implicados, además de los puntos fuertes y débiles de nuestra solicitud. Para empezar, no todas las oficinas del mismo banco son iguales. Las sucursales de reciente creación suelen tener más incentivos para conceder hipotecas y con mejores condiciones (para crecer en negocio). El director y su forma de ser son también muy importantes; en la primera entrevista con él tenemos que ser capaces de detectar el interés que le despierta nuestro expediente hipotecario. Si se muestra ausente o esquivo en sus contestaciones, es el momento de dar por acabada la reunión, amablemente coger nuestra documentación y acudir a otra oficina del mismo banco. Parecerá increíble para los que desconocen el funcionamiento bancario, pero saber elegir el director de banco encargado de tramitar nuestra hipoteca es clave para tener éxito. En ocasiones por las atribuciones de la oficina (pueden aprobar la financiación directamente sin pasar por departamentos de riesgos de más nivel) y en otras por la propia gestión del expediente, ya que no es raro que dejen los papeles encima de la mesa sin tramitar siquiera la hipoteca, o bien retrasar durante semanas este trabajo.

Una vez hemos conseguido encontrar una oficina interesada en conceder hipotecas a nuestro perfil, es la hora de negociar. El primer punto fuerte que podemos mostrar es la seriedad, que se refleja tanto en presentar adecuadamente toda la información necesaria, actualizada y sin que falte nada, como en la forma de desenvolvernos en la propia entrevista personal. Tengamos en cuenta que por extraño que nos pueda parecer, los aspectos subjetivos son vitales para conseguir financiación; a fin de cuentas, si no le inspiramos confianza al empleado de banca, mal empezamos.

Juguemos bien nuestras cartas, destacando los puntos débiles y dando una explicación coherente de nuestras debilidades financieras. Los puntos que se tienen en cuenta en el proceso son:

Ingresos estables y suficientes para hacer frente a la cuota resultante. La mensualidad no  debería nunca superar nunca el 40% de la suma de los ingresos netos de los solicitantes; si en total ingresamos 2.000 euros al mes, la cuota máxima no puede superar los  800 euros. El problema es las hipotecas a tipo variable es el interés que tomamos para este cálculo; personalmente estimaría el caso del máximo que el Euribor (o IRS o IRPH) y la calcularía. En el ejemplo, tomaría al menos un 6%, que supondría una hipoteca máxima de unos 135.000 euros.

En cuanto a la estabilidad de los ingresos, el tipo de contrato más deseado por las entidades financieras es el de funcionario de carrera, seguido del indefinido en sectores económicos que no estén demasiado afectados por la crisis (si somos indefinidos en una empresa de construcción, de poco nos servirá). Tampoco lo tienen fácil los autónomos, colectivo poco considerado por la banca, en mi opinión por su incapacidad de analizar adecuadamente riesgos. Será muy útil tener una explicación coherente de nuestra situación laboral actual y de nuestros proyectos profesionales futuros, para que el banco pueda calibrar adecuadamente nuestra capacidad de generar ingresos estables en el tiempo.

Otra carta a jugar es la de las garantías que podemos ofrecer a la entidad financiera para asegurarle el cobro de la deuda concedida. Aportar avalistas es un As bajo la manga, si bien implica un riesgo muy elevado para el avalista a cambio de nada; mucho mejor sería aportar una doble garantía inmobiliaria, firmando como hipotecante no deudor. Hoy en día, si no tenemos una cifra importante ahorrada, será muy difícil obtener una hipoteca sin aportar avalistas o dobles garantías.

Importante es también el negocio adicional que ofrecemos a la entidad, sea vinculando nuestra nómina   y recibos domésticos, contratando productos adicionales (tarjetas de crédito, seguros, planes de pensiones o fondos de inversión), o bien aportando nuevos clientes, familia, amigos o nuestra propia empresa en su caso.

Tengamos bien claro lo que pedimos al banco y lo que le podemos ofrecer, además de saber elegir adecuadamente el interlocutor encargado de tramitar la hipoteca. Una buena pregunta que deberíamos poder contestar afirmativamente es: ¿si fuéramos nosotros el banco, nos concederíamos la hipoteca?

Consejos prácticos para negociar una hipoteca

Que la concesión de préstamos hipotecarios en la actualidad está en mínimos no es un secreto para nadie. Si además a esta dificultad para conseguir financiación le añadimos unos intereses cada vez más caros (en cuanto al diferencial sobre el Euribor, que supera los dos puntos en la gran mayoría de hipotecas), la ecuación hipotecaria se complica aún más.

 

En cuanto a las garantías, las casas que se compran, el problema no es menor. En uno de los platos de la balanza se sitúa la casi certeza de que los precios de los inmuebles seguirán bajando o estabilizados en valores bajos durante mucho tiempo, al menos hasta que el “banco malo” empiece a inundar el mercado y éste absorba la oferta. En la otra tenemos factores como el fin de la deducción por vivienda habitual, beneficio fiscal que no podremos disfrutar si no compramos antes de que termine el año.

Hipotecas escasas, caras y viviendas cuya pérdida de valor no parece tener fin. Ante este escenario, no es extraño que la demanda inmobiliaria también esté bajo mínimos. Sin embargo, a río revuelto, ganancia de pescadores. Si somos capaces de obtener financiación hipotecaria (cara o no, siempre estamos a tiempo de negociar una mejora o cambiarnos de banco en un futuro) y comprar una vivienda a bajo precio, podemos hacer la mejor inversión de nuestra vida. Además la notable inflación que está previsto que suframos, que ya se sitúa en el 3,5%, beneficia a los endeudados, que ven como cada año su deuda es menor en términos reales (los ahorradores, en cambio, ven como su dinero pierde capacidad de compra).

Antes de dar consejo alguno en cuanto a la negociación, quiero dejar muy clara la importancia de formarse en materia hipotecaria. Los tiempos en que clientes confiados y desconocedores de la naturaleza de una hipoteca y del préstamo hipotecario, de sus implicaciones y posibles consecuencias, iban a su banco “de toda la vida” a que les “dieran” dinero para comprar una casa han de haber terminado. Hipotecarse es para muchas familias la decisión financiera más importante de toda su vida y dejar esta crucial decisión en manos del comercial de una oficina bancaria es, a todas luces, jugar a la “ruleta rusa” económica.

Al banco se va a “comprar” préstamos hipotecarios, es el cliente el que debe saber qué necesita, comparar las mejores hipotecas a su alcance y, una vez seleccionadas, acudir a los bancos en cuestión a negociar su contratación. Si uno no está dispuesto a dedicar el tiempo necesario a formarse en materia hipotecaria, el mejor consejo que le puedo dar es que no solicite jamás un préstamo hipotecario.
Si ya hemos adquirido los conocimientos mínimos en la materia, nos hemos informado de la oferta hipotecaria existente y hemos elegido los mejores préstamos adaptados a nuestras necesidades y situación económica, es el momento de acudir a una sucursal bancaria (a no ser que se trate de una hipoteca online), sentarnos con el director de turno y negociar.

Negociación

Para negociar hay que tener una estrategia clara y entender los equilibrios de poder implicados, además de los puntos fuertes y débiles de nuestra solicitud. Para empezar, no todas las oficinas del mismo banco son iguales. Las sucursales de reciente creación suelen tener más incentivos para conceder hipotecas y con mejores condiciones (para crecer en negocio). El director y su forma de ser son también muy importantes; en la primera entrevista con él tenemos que ser capaces de detectar el interés que le despierta nuestro expediente hipotecario. Si se muestra ausente o esquivo en sus contestaciones, es el momento de dar por acabada la reunión, amablemente coger nuestra documentación y acudir a otra oficina del mismo banco. Parecerá increíble para los que desconocen el funcionamiento bancario, pero saber elegir el director de banco encargado de tramitar nuestra hipoteca es clave para tener éxito. En ocasiones por las atribuciones de la oficina (pueden aprobar la financiación directamente sin pasar por departamentos de riesgos de más nivel) y en otras por la propia gestión del expediente, ya que no es raro que dejen los papeles encima de la mesa sin tramitar siquiera la hipoteca, o bien retrasar durante semanas este trabajo.

Una vez hemos conseguido encontrar una oficina interesada en conceder hipotecas a nuestro perfil, es la hora de negociar. El primer punto fuerte que podemos mostrar es la seriedad, que se refleja tanto en presentar adecuadamente toda la información necesaria, actualizada y sin que falte nada, como en la forma de desenvolvernos en la propia entrevista personal. Tengamos en cuenta que por extraño que nos pueda parecer, los aspectos subjetivos son vitales para conseguir financiación; a fin de cuentas, si no le inspiramos confianza al empleado de banca, mal empezamos.

Juguemos bien nuestras cartas, destacando los puntos débiles y dando una explicación coherente de nuestras debilidades financieras. Los puntos que se tienen en cuenta en el proceso son:

Ingresos estables y suficientes para hacer frente a la cuota resultante. La mensualidad no  debería nunca superar nunca el 40% de la suma de los ingresos netos de los solicitantes; si en total ingresamos 2.000 euros al mes, la cuota máxima no puede superar los  800 euros. El problema es las hipotecas a tipo variable es el interés que tomamos para este cálculo; personalmente estimaría el caso del máximo que el Euribor (o IRS o IRPH) y la calcularía. En el ejemplo, tomaría al menos un 6%, que supondría una hipoteca máxima de unos 135.000 euros.

En cuanto a la estabilidad de los ingresos, el tipo de contrato más deseado por las entidades financieras es el de funcionario de carrera, seguido del indefinido en sectores económicos que no estén demasiado afectados por la crisis (si somos indefinidos en una empresa de construcción, de poco nos servirá). Tampoco lo tienen fácil los autónomos, colectivo poco considerado por la banca, en mi opinión por su incapacidad de analizar adecuadamente riesgos. Será muy útil tener una explicación coherente de nuestra situación laboral actual y de nuestros proyectos profesionales futuros, para que el banco pueda calibrar adecuadamente nuestra capacidad de generar ingresos estables en el tiempo.

Otra carta a jugar es la de las garantías que podemos ofrecer a la entidad financiera para asegurarle el cobro de la deuda concedida. Aportar avalistas es un As bajo la manga, si bien implica un riesgo muy elevado para el avalista a cambio de nada; mucho mejor sería aportar una doble garantía inmobiliaria, firmando como hipotecante no deudor. Hoy en día, si no tenemos una cifra importante ahorrada, será muy difícil obtener una hipoteca sin aportar avalistas o dobles garantías.

Importante es también el negocio adicional que ofrecemos a la entidad, sea vinculando nuestra nómina y recibos domésticos, contratando productos adicionales (tarjetas de crédito, seguros, planes de pensiones o fondos de inversión), o bien aportando nuevos clientes, familia, amigos o nuestra propia empresa en su caso.

Tengamos bien claro lo que pedimos al banco y lo que le podemos ofrecer, además de saber elegir adecuadamente el interlocutor encargado de tramitar la hipoteca. Una buena pregunta que deberíamos poder contestar afirmativamente es: ¿si fuéramos nosotros el banco, nos concederíamos la hipoteca?

 

Dación en pago en España: quién se puede acoger a ella y cómo

MUCHASCASAS.NET.- La crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria han provocado que el número de desahucios en nuestro país alcance niveles récord. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) durante los seis primeros meses del año se han producido un total de 18.424 desalojos, un 18,5% más que en el mismo periodo del año anterior.

Estos últimos datos demuestran la importancia que la dación en pago puede tener para aquellas personas incapaces de hacer frente a las cuotas mensuales de la hipoteca. Sin embargo, no todo el mundo puede acogerse a la opción de entregar la vivienda al banco para saldar la deuda hipotecaria.

Aunque la Ley Hipotecaria en su artículo 140 contempla la dación en pago como vía para satisfacer la deuda contraída con el banco, ésta sólo se puede llevar a cabo siempre y cuando se pacte con la entidad crediticia o acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario. En caso de no existir dicho pacto el banco no está obligado a aceptar la entrega de la casa a cambio de saldar la deuda. Es más, hasta 2011 en España no existía ninguna resolución jurídica que avalara la dación en pago sin existir dicho pacto. Sin embargo, en enero de 2011, la Sección Segunda de la Audiencia de Navarra dictó una sentencia en la que se consideraba devolver al banco un piso hipotecado como cancelación de la hipoteca. En la actualidad, están en marcha Iniciativas Legislativas Populares (ILP) que buscan precisamente una regulación la dación en pago como fórmula preferente para que los ciudadanos puedan extinguir sus deudas hipotecarias y se paralicen así los desahucios.

Por el momento y a falta de saber si esas Iniciativas Legilativas Populares salen adelante, la apuesta del Gobierno es el famoso Código de Buenas Prácticas Bancarias, que contempla la opción de dación en pago para los clientes con menos recursos. Los requisitos para saber quienes se pueden acoger a este Código se detallan en el Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo  

¿Quién puede solicitar la dación en pago?

El Código de Buenas Prácticas Bancarias que incluye la opción de dación en pago aunque sólo como último recurso, se podrá aplicar si se cumplen las siguientes condiciones:

• Es exclusivo para hipotecas de primera vivienda que sean residencia habitual.
• Todos los miembros de la familia deben carecer de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
• La cuota mensual de la hipoteca a pagar tiene que ser superior al 60% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar que no pueden disponer, además, de otros bienes o derechos patrimoniales.
• El crédito o préstamo hipotecario debe carecer de avales.
• La vivienda no podrá valer más de: 200.000 euros en las ciudades de más de un millón de habitantes, 180.000 euros en ciudades de más de 500.000 habitantes, 150.000 euros para localidades con más de 100.000 habitantes y 120.000 euros en los núcleos urbanos de hasta 100.000 habitantes.

En caso de que la vivienda cuente con avalista sólo podrá acogerse al Código si el avalista está en la misma situación de exclusión social que el deudor.

¿Cuál es el proceso para solicitar la dación en pago?

Si se cumplen todos estos factores sólo entonces se abren tres vías posibles siendo la dación en pago la última prevista:

1.- La reestructuración de la deuda hipotecaria  que contempla un periodo de carencia de capital de 4 años en los que la familia sólo pagará intereses, una ampliación del plazo -hasta un máximo de 40 años- y una reducción del tipo de interés durante el periodo de carencia de Euribor+0,25%.

2.- Si después de esta medida, la cuota a pagar se sigue llevando el 60% de los ingresos con los que cuenta el núcleo familiar, el cliente podría pedir a su banco que estudie si aplica una quita de hasta el 25% del capital pendiente de pago.

3.- Si en el caso de que transcurridos 12 meses desde la notificación del umbral de pobreza, la familia siguiera sin poder afrontar las cuotas de la hipoteca, pese a la reestructuración de la deuda o la quita que le hubiera ofrecido el banco, la entidad deberá aceptar la dación en pago, es decir, condonar el 100% de la deuda quedándose la vivienda. Además, la familia tendrá la opción de permanecer en el inmueble en alquiler al menos dos años pagando una renta por valor del 3% de la deuda. A cambio de aceptar la dación en pago, la entidad se beneficiará de desgravaciones en el Impuesto de Sociedades.

Como ven, antes de poder acogerse a la dación en pago, la entidad financiera propone tanto una refinanciación de la deuda como una quita de hasta el 25% del capital pendiente de pago. No obstante, hay gente que quiere acogerse directamente a la opción de dación en pago. Aunque la entidad siempre le va a ofrecer antes las dos opciones anteriores, hay una serie de pautas a seguir para acogerse a la condonación de la deuda:

• Acudir a su entidad bancaria y plantear directamente que quiere acogerse a la dación en pago
• Su entidad tasará su vivienda y el valor del inmueble no puede ser superior al capital pendiente de su hipoteca.
• El banco le exigirá, además, que no pueden existir cargos posteriores que graven su hipoteca, es decir, que ésta no tengan embargos o que estos no superen los 6.000 euros
• El cliente no puede tener, además, otros préstamos
• Se exige que el hipotecado tenga pagados los IBI así como estar al día en el pago de la comunidad de su casa.

Si cumple con todos los requisitos, la entidad financiera, por prevención de insolvencia, realizará todos los trámites para el estudio de la dación.

Sepa que en la actualidad, 101 entidades financieras se han acogido a este Código de Buenas Prácticas Bancarias que, una vez firmado, es de obligado cumplimiento al menos durante dos años y podrán ser llevadas ante los tribunales si lo incumplen. Son 24 meses en los que deberán dar la máxima publicidad del mismo entre sus clientes y aceptar todos los puntos, incluyendo por supuesto la opción de dación en pago para los clientes con menos recursos.

Nuevas hipotecas para la crisis

Las entidades cuentan con hipotecas con condiciones preferentes o bonificaciones, pero siempre que haya vinculación con el banco

El desplome de las ventas de viviendas ha provocado que en el mercado hayan surgido nuevas fórmulas de financiación para la adquisición de pisos, que se detallan en el siguiente artículo. Entre ellas destacan las destinadas a la compra de casas propiedad de la entidad  , con condiciones preferentes o hipotecas bonificadas en función del grado de relación con el banco. Otros modelos brindan préstamos hipotecarios a cambio de cumplir con total rigidez ciertos requisitos, como la domiciliación de la nómina   y de los principales recibos domésticos. Fórmulas hipotecarias para la crisis

Los bancos   desarrollan nuevas fórmulas para que la comercialización de las hipotecas tengan mayor éxito entre los potenciales clientes y que estos se puedan beneficiar de mejores condiciones y prestaciones más amplias. Aunque no son la panacea que permita adquirir el piso deseado, suponen una ligera mejora con respecto a modelos anteriores o ya caducados.
Una de las propuestas que emerge con fuerza está relacionada con las viviendas propiedad de las entidades. Se brinda a los clientes una hipoteca con condiciones preferentes, con cuotas más reducidas ya que el préstamo tiene un tipo de interés inicial preferencial. También proliferan las hipotecas bonificadas, que presentan mejores condiciones a medida que la implicación con la entidad es mayor.
Para obtener financiación para la compra de un piso casi siempre es necesario domiciliar la nómina y los principales recibos
No obstante, algunas propuestas de financiación exigen el cumplimiento de ciertos requisitos que casi siempre pasan por domiciliar la nómina   y los principales recibos domésticos como fórmula para que la fidelización con el banco sea mayor.
Además, gran parte de estas alternativas para adquirir un inmueble se caracterizan por que no ofrecen más de 30 años como plazo para su amortización y su cuantía máxima no llega en casi ningún caso al 100% del valor de tasación del piso. Además, aplican comisiones que encarecen el producto final en cerca del 2%.

¿Dónde buscar la financiación?

De cara a la nueva temporada, Bankia ha desarrollado la Hipoteca Básica. Sus titulares podrán financiar la adquisición de su vivienda   por un importe de hasta el 80% de su valor y tendrán un plazo máximo de amortización de 40 años. Además, se puede pagar en cuotas mensuales constantes que integran capital e intereses (sistema francés).
Otro modelo que se puede encontrar en el mercado bancario es el de Caja Laboral, cuya Hipoteca Bonus tiene un interés que se bonifica en función de los productos contratados en esta entidad. Cuenta con un tiempo límite de devolución de 40 años y una carencia de capital inicial de hasta 12 meses.
La Hipoteca Portal Inmobiliario de Caja España-Caja Duero financia la compra de vivienda bajo condiciones preferentes. El tipo de interés es del euríbor + 1% y se financia hasta el 100% del precio de adquisición más los gastos de la compra. El plazo máximo de amortización es de 40 años y tiene una comisión de apertura del 0,50%.
Con esta misma estrategia comercial, la Caja de Ahorros de la Inmaculada ha ideado la Hipoteca 3. Es un préstamo hipotecario diseñado en exclusiva para financiar las viviendas de esta entidad, con condiciones preferentes. Las cuotas son más reducidas, ya que tiene un tipo de interés inicial preferencial y bonificaciones en las cuotas sucesivas. Se financia hasta el 100% del valor de la vivienda, con un tipo de interés inicial reducido: 3% durante el periodo de carencia (máximo tres años) y el resto al euríbor + 0,40%. El tiempo de abono de este producto hipotecario es de hasta 40 años y el periodo de carencia alcanza los tres años, con una comisión de apertura, única y reducida de 300 euros. Tras el periodo de carencia, el tipo de interés está bonificado en función de las vinculaciones del cliente con la entidad.
Gran parte de estas hipotecas aplican comisiones que encarecen el producto final en cerca del 2%
Unnim brinda a sus clientes la Hipoteca Connecta, un préstamo dirigido a quienes estén interesados en comprar una vivienda directamente del promotor en el portal inmobiliario de esta entidad financiera. Sin comisiones de apertura, de estudio y de desistimiento, se puede disponer de un plazo máximo de amortización de hasta 40 años, con la posibilidad de carencia de capital   los primeros 24 meses. El tipo de interés nominal inicial es del 2,9% el primer año y el resto de años asociado al euríbor + 0,9%, máxima bonificación en función de las vinculaciones del cliente, con un T.A.E. global del 2,2%.

Financiación on line

Parte de la actual oferta hipotecaria proviene de las entidades bancarias por Internet, que incluso presentan propuestas más agresivas para sus clientes.
Así, Openbank cuenta en su oferta de financiación con la Hipoteca Open, para clientes con una antigüedad superior a seis meses, aunque para ello haya que domiciliar la nómina y tres recibos mensuales  . A cambio no se pagarán comisiones y las condiciones serán mejores para sus demandantes, aplicadas al euríbor + 2% (T.A.E. del 3,18%). Este crédito hipotecario tiene una comisión de apertura del 1% sobre el importe del préstamo y se puede solicitar a partir de un importe mínimo de 50.000 euros y con un máximo del 70% del precio de compra-venta. Su amortización está comprendida entre uno y 30 años.
Ibanesto ha confeccionado otro producto de similares aportaciones y que se comercializa bajo la denominación de Hipoteca Azul, en la que se aplica el euríbor + 2,6% (3,7% T.A.E.), para las hipotecas menores de 150.000 euros. Esta propuesta destaca porque no presenta comisiones y es "sin suelo"   y con revisión de tipo de interés anual. Por otra parte, se puede devolver en un periodo máximo de hasta 30 años. Para beneficiarse de esta financiación, hay que domiciliar las nóminas de los titulares, dos recibos y contratar un seguro de hogar   y de vida.
Novacaixagalicia cuenta con la Hipoteca on line, sin comisiones y vinculada al índice de referencia europeo más 1,4%, con un plazo de amortización máximo de hasta 35 años, en el que se aplica un T.A.E. del 3,2%. Este producto está destinado para compras a partir de 90.000 euros y por el 80% del valor de tasación. Como aportación adicional presenta un periodo de carencia máxima de 12 meses.

La vivienda como única garantía

Uno de los modelos más innovadores es la propuesta de Bankinter, la Hipoteca Sin Más. Es un préstamo hipotecario variable para destino de compra de vivienda habitual en el que la casa responde como única garantía. Es un préstamo referenciado al índice europeo con revisiones anuales. El tipo de interés del primer año es fijo, del 4,5%, mientras que el resto de los ejercicios se vincula al euríbor más precio personalizado.
No obstante, el importe se determinará en función del perfil del solicitante y de la contratación de los siguientes productos: seguro del hogar y de vida y cuenta nómina o una cuenta profesional. Se aplican varias comisiones: de apertura del 1%, de amortización total o subrogación a otra entidad del 0,5% los primeros cinco años y el resto de ejercicios el 0,2%. Se concede hasta el 80% del valor de tasación y es, en todos los casos, para precios de 30.000 a 600.000 euros.

Andalucía tendrá su propia ley de protección frente a los desahucios

LAEDICION.NET.-:/ Redacción.-El vicepresidente de la Junta, consejero de Administración Local y Relaciones Institucionales y coordinador general de IULV-CA, Diego Valderas, ha anunciado este viernes que la administración autonómica pondrá en marcha una Ley de Protección de Consumidores de Productos Hipotecarios en Andalucía.
   En rueda de prensa en Huelva, Valderas ha recordado que la abogada general del Tribunal de Justicia de la UE (TUE), Juliane Kokott, ha dictaminado que la ley española de desahucios vulnera la normativa comunitaria porque no garantiza una protección eficaz de los consumidores frente a posibles cláusulas contractuales abusivas en las hipotecas.
   Ante esto, "nos ponemos en marcha inmediatamente en Andalucía, a través de la Secretaría General de Consumo, para realizar los estudios necesarios" para llevar a cabo esta nueva ley que "proteja a los consumidores" y "se garanticen los derechos de los hipotecados ante los grandes poderes financieros", ha indicado.
   "Desde Andalucía vamos a hacer nuestras propias aportaciones necesarias para garantizar los derechos de los consumidores", según ha enfatizado el vicepresidente de la Junta, que ha reiterado "la clara decisión" del Gobierno andaluz para buscar soluciones a esta problemática.
   "Estamos del lado de las personas que están siendo desahuciadas frente a los bancos y tenemos que trabajar para solucionar en la mayor brevedad posible esta situación e impedir el drama que supone para miles de familias", ha agregado Valderas, que considera que la postura europea pone de manifiesto que el hecho de que a las familias les quiten sus viviendas "está fuera de la legalidad o alegalidad de las instituciones bancarias".
   De este modo, se ha mostrado partidario de que se produzca "un parón en seco" en materia de desahucios y por tanto, se lleve a cabo "la paralización inmediata de cualquier desahucio". En este sentido, estima que "la justicia debe parar cualquier tipo de desahucio y la banca aplacar su voracidad insaciable mientras se ajustan los aspectos legales que se han puesto encima de la mesa en el marco de alcanzar un gran acuerdo", ha dicho en referencia al acuerdo logrado este miércoles entre PSOE y PP para pactar cuanto antes una reforma legal contra los desahucios.
   No obstante, a su juicio, ese acuerdo "estaría falto de la suficiente fuerza si no están todas las formaciones políticas que representan la soberanía popular en el conjunto del Estado".
   Por lo tanto, Valderas ha exigido, "por ser la primera fuerza política que puso en marcha el tema de la dación en pago en el Congreso" y que actuó "con ejemplaridad en el conjunto de Andalucía", que Izquierda Unida "participe activamente en esa modificación de ley que hay que hacer" a nivel estatal.

RESULTADOS DE LA OFICINA DE INTERMEDIACIÓN

   En esta línea, ha incidido en que ese acuerdo "quedaría falto de la democracia suficiente si no está todas las fuerzas políticas", al tiempo que ha recordado que la consejería de Fomento y Vivienda de la Junta, hace un mes, puso en marcha la oficina de intermediación contra los desahucios, la cual ha atendido a más de 300 familias y se han logrado parar "unos cien desahucios".
   En opinión del también consejero de Administración Local y Relaciones Institucionales, "la acción política del Gobierno de la Junta de Andalucía ha ido por delante" en esta materia.
   Finalmente, ha mostrado su esperanza en que el Parlamento de Andalucía muestre "de forma unánime" su respaldo a que "se paren en seco los desahucios" hasta que se acuerde un nuevo marco legal.

 

 

Consejos para eliminar la cláusula suelo de la hipoteca

Muchas familias no se han visto beneficiadas por la bajada del Euríbor por este tipo de condiciones en la hipoteca.

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN.-.- Pese a los mínimos históricos por debajo del 1% a los que ha llegado el Euríbor, tipo por el que se rigen la mayoría de hipotecas en España, muchas familias no se han visto beneficiadas por estas caídas. Esto se debe a las cláusulas suelo que protegen al banco de las caídas del Euríbor. La cláusula suelo establece un interés mínimo que se pagará por la hipoteca, por mucho que bajen los tipos. En España hay 4 millones de hipotecas con este tipo de condiciones, según la organización de usuarios de la banca Adicae.
Para considerar la cláusula suelo abusiva se tienen que cumplir algunos de estos supuestos, según HelpMyCash: que exista suelo pero no techo, o bien el techo es inasumible por excesivamente elevado o si en la oferta vinculante no se menciona el interés suelo o si ésta no está firmada por el cliente. Si estos no son los casos caben aún dos posibilidades: negociar con el banco o hacer un amago de subrogación, buscar una nueva entidad que nos ofrezca mejores condiciones si subrogamos la hipoteca. Si ninguna de estas opciones funciona, siempre queda la vía legal.

¿Cómo se financia la compra de una casa prefabricada?

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-Aunque el precio de los pisos sigue cayendo -un 12,6% en el primer trimestre del año, según datos del Instituto Nacional de Estadística- muchas personas mantienen la idea de comprar una casa prefabricada como opción al ladrillo. Entre las razones principales que animan a esta decisión están la rapidez de instalación y su bajo precio. No obstante, antes de adquirir una casa prefabricada hay que tener en cuenta varios factores, entre ellos, y fundamentalmente, si su compra se puede financiar. A diferencia de otros países como Estados Unidos o Canadá donde este tipo de viviendas son habituales, en España el mercado de casas prefabricadas sigue siendo novedoso. Esta falta de tradición conlleva un cierto vacío legal en torno a estas construcciones que afecta, sin duda, a su financiación. Las características propias de las viviendas prefabricadas, que pueden ser desmontables y trasladadas, hacen que sean consideradas por las entidades bancarias como bienes muebles y no como bienes inmuebles. Obtener unpara una casa prefabricada es, por tanto, más complicado que para una casa "tradicional", pero no es imposible. Se puede obtener si: • Hay un proyecto de ejecución. • Hay una licencia de obras. • La casa está "anclada" al suelo de forma consistente. Por lo tanto, en la mayoría de los casos sólo se podrán financiar mediante hipoteca aquellas viviendas que tengan proyecto visado por el colegio de arquitectos y puedan registrarse correctamente en el registro de la propiedad. Aquellas construcciones que se realicen sobre suelos rústicos y no puedan registrarse como vivienda en el registro de la propiedad, también pueden obtener financiación aunque no mediante créditos hipotecarios, sino mediante La mayoría de las empresas especializadas en este tipo de viviendas tienen firmados convenidos de financiación con diferentes entidades bancarias. Estas firmas, además, se suelen encargar de todas las tramitaciones hipotecarias. Hipoteca autopromotor Pero, ¿cuál es la mejor hipoteca para este tipo de viviendas? Entre las opciones más aconsejables estaría lo que se conoce como hipoteca autopromotor o autoconstructor. Éste es un producto hipotecario que ofrece financiación que puede llegar hasta el 80% del valor del terreno y el 80% de la vivienda que se quiera construir aunque ésta sea prefabricada. En contraposición a las hipotecas tradicionales, no se entrega todo el dinero del préstamo en una vez sino que se realizan abonos a medida que la obra va avanzando, es decir, conforme el titular va certificando la obra -y lo verifica un tasador del banco- la entidad le va entregando el dinero con un periodo de carencia en la amortización del capital. Varias son las entidades que ofertan este producto. BBVA tiene en su cartera una hipoteca autopromotor que financia hasta el 100% del valor de la vivienda con un plazo de amortización de hasta 40 años y ofrece la posibilidad de suspender hasta 2 cuotas al año si surge un imprevisto. Oficinadirecta.com, Banco Santander y Banco Sabadell son otras entidades bancarias que ofrecen estas hipotecas.

Entre un 7 y un 9% de los hipotecados está en paro

En España entre el 7% y el 9% de los titulares de una hipoteca está en el paro, según los datos son del Banco de España que recoge la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Aun así estos créditos sólo tienen una morosidad del 2,74%, bastante por debajo del 8,36 % registrado por el conjunto del crédito en marzo. La AHE también destaca que el porcentaje de desempleados hipotecados es muy bajo en comparación con la elevada tasa de paro que existe en España, que supera el 24%. Según la Asociación, el débil impacto del paro en la mora hipotecaria se debe a varias razones, entre las que destaca la multititularidad de estos préstamos, entre contratantes y avalistas, algo que se da en “más del 90% de las hipotecas”, con lo que es más fácil que alguno de ellos tenga trabajo y puedan seguir pagando el préstamo por su vivienda. También, señala la AHE, hay que tener en cuenta que entre los desempleados abundan más las personas que tenían empleos temporales o con baja antigüedad, que es menos frecuente que estén hipotecadas

El euríbor cerrará mayo en su tasa más baja en dos años

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-A falta de tres sesiones para que concluya el mes, el euríbor cerrará previsiblemente mayo en el 1,27%, su tasa más baja de los dos últimos años. El indicador de referencia más utilizado para el cálculo de hipotecas en Españacon suma así siete meses consecutivos de descensos y cuatro de rebajas en los préstamos hipotecarios. Este descenso permitirá a las familias con hipotecas que tenga que revisarse con esta referencia ahorrarse alrededor de 63 euros mensuales o más de 750 al año, para un préstamo medio de 150.000 euros. El euríbor ha recortado cerca de una décima en mayo y más de siete en el último año, ya que en el mismo mes de 2011 se situaba en el 2,147%.

El Gobierno sube los tipos de interés de las hipotecas de VPO

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-El Consejo de Ministros ha aprobado el acuerdo mediante el cual se revisan y modifican los tipos de interés de los préstamos sobre viviendas protegidas concedidos en el marco de los planes estatales de vivienda 1998-2001, 2002-2005 y 2005-2008, y que redundará en una subida de la cuota a pagar por parte de los titulares. Asimismo, se ha rebajado el que afecta al Programa 1997, incluido en el Plan 1996-1999. El nuevo tipo de interés del Plan Estatal 1998-2001 pasa del 2,33% al 3,05%; el del Plan 2002-2005, del 2,57% al 3,38%; y el del Plan 2005-2008, del 2,57% al 3,39%. El tipo de interés de las viviendas acogidas al Programa 1997 se reduce del 4,46% al 3,30%. Los criterios que se siguen para la revisión de estos tipos se fijan en la normativa de cada uno de los planes de vivienda. Con carácter general, la revisión se realiza a partir de un promedio del tipo de referencia de los préstamos hipotecarios del conjunto de entidades financieras publicado por el Banco de España en los últimos meses. En el acuerdo de aprobación del Consejo de Ministros no se ha incluido la revisión y modificación de los tipos de interés de los préstamos convenidos concedidos al amparo del vigente Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, al revisarse, en este caso, automáticamente con referencia al euríbor.

Cómo conseguir un préstamo

Algunas claves para obtener un crédito pasan por ajustar al máximo la cantidad que se solicita, contratar otros productos o no figurar en listas de morosos MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-Hace poco más de cuatro años, obtener un préstamo de una entidad financiera era, para numerosos ciudadanos, tan sencillo como acudir a la entidad y solicitarlo. En la mayoría de los casos eran los propios bancos quienes incitaban a sus clientes a pedir financiación tanto en la sucursal como por medio de cartas o cualquier otro tipo de publicidad. Hoy en día aquello es un mero recuerdo de otra época y todo son obstáculos para los particulares y las empresas que necesitan dinero. Obtener un crédito es muy complicado, pero si se siguen una serie de pasos, es posible aumentar las posibilidades de finalizar la gestión con éxito. Los pasos que deben darse para conseguir financiación de una entidad bancaria, en una situación de crisis como la actual, son los siguientes: 1. Rebajar la cantidad que se pide Siempre que sea posible, es recomendable que el cliente ajuste al máximo la cantidad de dinero que solicita en la entidad. Para conseguir un crédito, es necesario no figurar en las listas de morosos Lo más seguro es que el banco sea menos reticente a dar un crédito si el monto no es muy elevado, entre otros motivos, porque corre menos riesgo de que la cuantía no se devuelva. Pedir un préstamo sin intereses a un familiar o a un amigo para completar el dinero que necesita facilita la operación. 2. Acudir al banco de toda la vida Cuando el cliente realiza operaciones con una misma entidad desde hace mucho tiempo, es más probable que consiga un crédito, frente a quienes no han mantenido relación con los trabajadores de la sucursal. Esto funciona si en el banco consideran que el solicitante es buen cliente. Aunque los empleados ya no tienen tanta capacidad de decisión como antes, el conocimiento mutuo ayuda. 3. Intentar demostrar un buen historial crediticio Los establecimientos financieros tienen muy en cuenta el pasado de las personas que piden un crédito. Si han dejado de pagar alguna vez las cuotas de una hipoteca o han tenido números rojos en la cuenta con frecuencia, conseguir financiación será más complicado. Por eso no está de más llevar extractos, cartillas o certificados de préstamos anteriores para demostrar que se han devuelto siempre en plazo. 4. Desaparecer de las listas de morosos Hay que tener mucho cuidado con estos archivos porque el simple hecho de figurar en ellos, aunque sea por una pequeña cantidad, suele dar al traste con cualquier intención de conseguir un préstamo. La llave para recibir financiación la tiene, en muchos casos, la contratación de otros productos En ocasiones, el impago de una factura de móvil al pasar a otra compañía o dejar de abonar el recibo de la luz de manera temporal puede llevar aparejada la inclusión del ciudadano en una de estas listas. Hay que averiguar si el interesado está apuntado en ellas por error, como sucede en algunas ocasiones, en cuyo caso habría que denunciarlo. Si en realidad el solicitante del crédito es una persona morosa, debe pagar la deuda contraída. Así tendrá posibilidades de lograr la financiación. 5. Tener nómina fija, pensión y antigüedad en el trabajo Los funcionarios, los jubilados con una pensión elevada o los trabajadores con contrato indefinido y mucha antigüedad son los principales candidatos para recibir el préstamo que solicitan. Los empleados públicos y los pensionistas tienen unos ingresos seguros y los trabajadores que llevan tiempo en su puesto de trabajo también tienen más opciones. Quien se encuentre en esta situación debe potenciarlo, insistir en que su nómina o pensión es fija y que, por tanto, podrán devolver el dinero con más facilidad. 6. Detallar con precisión a qué se destinará el dinero El solicitante debe mostrar con claridad para qué quiere el dinero. Si lleva una factura proforma -un documento que entrega el comerciante antes de la factura definitiva en la que se especifican las condiciones de la venta- o un presupuesto en firme, tendrá muchas más opciones de conseguir el dinero que si da la información verbal o cuenta vaguedades, sin definir con exactitud para qué quiere el crédito. 7. Aportar garantías Es uno de los aspectos que más valora el banco. Si el peticionario cuenta con cierto patrimonio, algún inmueble, una nómina o un aval, tendrá muchas más opciones de que la entidad le conceda la financiación, que si carece de garantías para responder. Aportar garantías o avales es muy importante para obtener un préstamo Eso sí, conviene que tanto el avalista como el beneficiario del préstamo pueden responder con sus bienes presentes y futuros ante un posible impago. 8. Contratar otros productos En ocasiones, la llave para lograr el préstamo es comprometerse con la entidad bancaria mediante la suscripción de seguros, la domiciliación de la nómina o de algunos recibos. Quien tenga libertad para llevar sus ingresos mensuales a otra entidad o para cambiar de compañía aseguradora estará algo más cerca de conseguir su préstamo. ¿Es mejor pedir un préstamo con la tarjeta de crédito? En función de la cantidad que se solicite, el cliente puede plantearse la posibilidad de utilizar su tarjeta de crédito. Si no es elevada -hasta 6.000 o 10.000 euros, según la entidad-, puede valorar esta opción. Pero se deben tener en cuenta los intereses que se pagarán y el tiempo que se tardará en devolver el préstamo porque, de lo contrario, el usuario puede salir perjudicado.

Pedir un préstamo

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-Los pasos que deben darse para conseguir financiación de una entidad bancaria, en una situación de crisis como la actual, son los siguientes: 1. Rebajar la cantidad que se pide Siempre que sea posible, es recomendable que el cliente ajuste al máximo la cantidad de dinero que solicita en la entidad. Para conseguir un crédito, es necesario no figurar en las listas de morosos Lo más seguro es que el banco sea menos reticente a dar un crédito si el monto no es muy elevado, entre otros motivos, porque corre menos riesgo de que la cuantía no se devuelva. Pedir un préstamo sin intereses a un familiar o a un amigo para completar el dinero que necesita facilita la operación. 2. Acudir al banco de toda la vida Cuando el cliente realiza operaciones con una misma entidad desde hace mucho tiempo, es más probable que consiga un crédito, frente a quienes no han mantenido relación con los trabajadores de la sucursal. Esto funciona si en el banco consideran que el solicitante es buen cliente. Aunque los empleados ya no tienen tanta capacidad de decisión como antes, el conocimiento mutuo ayuda. 3. Intentar demostrar un buen historial crediticio Los establecimientos financieros tienen muy en cuenta el pasado de las personas que piden un crédito. Si han dejado de pagar alguna vez las cuotas de una hipoteca o han tenido números rojos en la cuenta con frecuencia, conseguir financiación será más complicado. Por eso no está de más llevar extractos, cartillas o certificados de préstamos anteriores para demostrar que se han devuelto siempre en plazo. 4. Desaparecer de las listas de morosos Hay que tener mucho cuidado con estos archivos porque el simple hecho de figurar en ellos, aunque sea por una pequeña cantidad, suele dar al traste con cualquier intención de conseguir un préstamo. La llave para recibir financiación la tiene, en muchos casos, la contratación de otros productos En ocasiones, el impago de una factura de móvil al pasar a otra compañía o dejar de abonar el recibo de la luz de manera temporal puede llevar aparejada la inclusión del ciudadano en una de estas listas. Hay que averiguar si el interesado está apuntado en ellas por error, como sucede en algunas ocasiones, en cuyo caso habría que denunciarlo. Si en realidad el solicitante del crédito es una persona morosa, debe pagar la deuda contraída. Así tendrá posibilidades de lograr la financiación. 5. Tener nómina fija, pensión y antigüedad en el trabajo Los funcionarios, los jubilados con una pensión elevada o los trabajadores con contrato indefinido y mucha antigüedad son los principales candidatos para recibir el préstamo que solicitan. Los empleados públicos y los pensionistas tienen unos ingresos seguros y los trabajadores que llevan tiempo en su puesto de trabajo también tienen más opciones. Quien se encuentre en esta situación debe potenciarlo, insistir en que su nómina o pensión es fija y que, por tanto, podrán devolver el dinero con más facilidad. 6. Detallar con precisión a qué se destinará el dinero El solicitante debe mostrar con claridad para qué quiere el dinero. Si lleva una factura proforma -un documento que entrega el comerciante antes de la factura definitiva en la que se especifican las condiciones de la venta- o un presupuesto en firme, tendrá muchas más opciones de conseguir el dinero que si da la información verbal o cuenta vaguedades, sin definir con exactitud para qué quiere el crédito. 7. Aportar garantías Es uno de los aspectos que más valora el banco. Si el peticionario cuenta con cierto patrimonio, algún inmueble, una nómina o un aval, tendrá muchas más opciones de que la entidad le conceda la financiación, que si carece de garantías para responder. Aportar garantías o avales es muy importante para obtener un préstamo Eso sí, conviene que tanto el avalista como el beneficiario del préstamo pueden responder con sus bienes presentes y futuros ante un posible impago. 8. Contratar otros productos En ocasiones, la llave para lograr el préstamo es comprometerse con la entidad bancaria mediante la suscripción de seguros, la domiciliación de la nómina o de algunos recibos. Quien tenga libertad para llevar sus ingresos mensuales a otra entidad o para cambiar de compañía aseguradora estará algo más cerca de conseguir su préstamo. ¿Es mejor pedir un préstamo con la tarjeta de crédito? En función de la cantidad que se solicite, el cliente puede plantearse la posibilidad de utilizar su tarjeta de crédito. Si no es elevada -hasta 6.000 o 10.000 euros, según la entidad-, puede valorar esta opción. Pero se deben tener en cuenta los intereses que se pagarán y el tiempo que se tardará en devolver el préstamo porque, de lo contrario, el usuario puede salir perjudicado. Etiquetas:

Tiempos duros para cambiar la hipoteca de banco

Muy poca oferta de los bancos para cambiar el préstamo para la vivienda. MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-Captar a un cliente de otra entidad que lleva años pagando adecuadamente su hipoteca es captar a un buen pagador. Una entidad financiera asume menos riesgo que cuando concede una hipoteca a un nuevo cliente. Las ofertas para cambiar de banco la hipoteca son un signo claro del interés de la banca por el negocio hipotecario, y que el crédito fluye. Sin embargo, ahora mismo en el mercado casi no hay oferta para cambiar su hipoteca de banco. No hay mucho interés en conceder hipotecas, más allá de las que financian el propio stock inmobiliario de los bancos. Los mercados financieros piden una capitalización en toda regla de los balances de bancos y cajas, previa valoración a precio real de éstos. Pero si la banca apenas concede crédito, a la economía real le cuesta reactivarse.