Consejos prácticos para negociar una hipoteca

Que la concesión de préstamos hipotecarios en la actualidad está en mínimos no es un secreto para nadie. Si además a esta dificultad para conseguir financiación le añadimos unos intereses cada vez más caros (en cuanto al diferencial sobre el Euribor, que supera los dos puntos en la gran mayoría de hipotecas), la ecuación hipotecaria se complica aún más.

 

En cuanto a las garantías, las casas que se compran, el problema no es menor. En uno de los platos de la balanza se sitúa la casi certeza de que los precios de los inmuebles seguirán bajando o estabilizados en valores bajos durante mucho tiempo, al menos hasta que el “banco malo” empiece a inundar el mercado y éste absorba la oferta. En la otra tenemos factores como el fin de la deducción por vivienda habitual, beneficio fiscal que no podremos disfrutar si no compramos antes de que termine el año.

Hipotecas escasas, caras y viviendas cuya pérdida de valor no parece tener fin. Ante este escenario, no es extraño que la demanda inmobiliaria también esté bajo mínimos. Sin embargo, a río revuelto, ganancia de pescadores. Si somos capaces de obtener financiación hipotecaria (cara o no, siempre estamos a tiempo de negociar una mejora o cambiarnos de banco en un futuro) y comprar una vivienda a bajo precio, podemos hacer la mejor inversión de nuestra vida. Además la notable inflación que está previsto que suframos, que ya se sitúa en el 3,5%, beneficia a los endeudados, que ven como cada año su deuda es menor en términos reales (los ahorradores, en cambio, ven como su dinero pierde capacidad de compra).

Antes de dar consejo alguno en cuanto a la negociación, quiero dejar muy clara la importancia de formarse en materia hipotecaria. Los tiempos en que clientes confiados y desconocedores de la naturaleza de una hipoteca y del préstamo hipotecario, de sus implicaciones y posibles consecuencias, iban a su banco “de toda la vida” a que les “dieran” dinero para comprar una casa han de haber terminado. Hipotecarse es para muchas familias la decisión financiera más importante de toda su vida y dejar esta crucial decisión en manos del comercial de una oficina bancaria es, a todas luces, jugar a la “ruleta rusa” económica.

Al banco se va a “comprar” préstamos hipotecarios, es el cliente el que debe saber qué necesita, comparar las mejores hipotecas a su alcance y, una vez seleccionadas, acudir a los bancos en cuestión a negociar su contratación. Si uno no está dispuesto a dedicar el tiempo necesario a formarse en materia hipotecaria, el mejor consejo que le puedo dar es que no solicite jamás un préstamo hipotecario.
Si ya hemos adquirido los conocimientos mínimos en la materia, nos hemos informado de la oferta hipotecaria existente y hemos elegido los mejores préstamos adaptados a nuestras necesidades y situación económica, es el momento de acudir a una sucursal bancaria (a no ser que se trate de una hipoteca online), sentarnos con el director de turno y negociar.

Negociación

Para negociar hay que tener una estrategia clara y entender los equilibrios de poder implicados, además de los puntos fuertes y débiles de nuestra solicitud. Para empezar, no todas las oficinas del mismo banco son iguales. Las sucursales de reciente creación suelen tener más incentivos para conceder hipotecas y con mejores condiciones (para crecer en negocio). El director y su forma de ser son también muy importantes; en la primera entrevista con él tenemos que ser capaces de detectar el interés que le despierta nuestro expediente hipotecario. Si se muestra ausente o esquivo en sus contestaciones, es el momento de dar por acabada la reunión, amablemente coger nuestra documentación y acudir a otra oficina del mismo banco. Parecerá increíble para los que desconocen el funcionamiento bancario, pero saber elegir el director de banco encargado de tramitar nuestra hipoteca es clave para tener éxito. En ocasiones por las atribuciones de la oficina (pueden aprobar la financiación directamente sin pasar por departamentos de riesgos de más nivel) y en otras por la propia gestión del expediente, ya que no es raro que dejen los papeles encima de la mesa sin tramitar siquiera la hipoteca, o bien retrasar durante semanas este trabajo.

Una vez hemos conseguido encontrar una oficina interesada en conceder hipotecas a nuestro perfil, es la hora de negociar. El primer punto fuerte que podemos mostrar es la seriedad, que se refleja tanto en presentar adecuadamente toda la información necesaria, actualizada y sin que falte nada, como en la forma de desenvolvernos en la propia entrevista personal. Tengamos en cuenta que por extraño que nos pueda parecer, los aspectos subjetivos son vitales para conseguir financiación; a fin de cuentas, si no le inspiramos confianza al empleado de banca, mal empezamos.

Juguemos bien nuestras cartas, destacando los puntos débiles y dando una explicación coherente de nuestras debilidades financieras. Los puntos que se tienen en cuenta en el proceso son:

Ingresos estables y suficientes para hacer frente a la cuota resultante. La mensualidad no  debería nunca superar nunca el 40% de la suma de los ingresos netos de los solicitantes; si en total ingresamos 2.000 euros al mes, la cuota máxima no puede superar los  800 euros. El problema es las hipotecas a tipo variable es el interés que tomamos para este cálculo; personalmente estimaría el caso del máximo que el Euribor (o IRS o IRPH) y la calcularía. En el ejemplo, tomaría al menos un 6%, que supondría una hipoteca máxima de unos 135.000 euros.

En cuanto a la estabilidad de los ingresos, el tipo de contrato más deseado por las entidades financieras es el de funcionario de carrera, seguido del indefinido en sectores económicos que no estén demasiado afectados por la crisis (si somos indefinidos en una empresa de construcción, de poco nos servirá). Tampoco lo tienen fácil los autónomos, colectivo poco considerado por la banca, en mi opinión por su incapacidad de analizar adecuadamente riesgos. Será muy útil tener una explicación coherente de nuestra situación laboral actual y de nuestros proyectos profesionales futuros, para que el banco pueda calibrar adecuadamente nuestra capacidad de generar ingresos estables en el tiempo.

Otra carta a jugar es la de las garantías que podemos ofrecer a la entidad financiera para asegurarle el cobro de la deuda concedida. Aportar avalistas es un As bajo la manga, si bien implica un riesgo muy elevado para el avalista a cambio de nada; mucho mejor sería aportar una doble garantía inmobiliaria, firmando como hipotecante no deudor. Hoy en día, si no tenemos una cifra importante ahorrada, será muy difícil obtener una hipoteca sin aportar avalistas o dobles garantías.

Importante es también el negocio adicional que ofrecemos a la entidad, sea vinculando nuestra nómina y recibos domésticos, contratando productos adicionales (tarjetas de crédito, seguros, planes de pensiones o fondos de inversión), o bien aportando nuevos clientes, familia, amigos o nuestra propia empresa en su caso.

Tengamos bien claro lo que pedimos al banco y lo que le podemos ofrecer, además de saber elegir adecuadamente el interlocutor encargado de tramitar la hipoteca. Una buena pregunta que deberíamos poder contestar afirmativamente es: ¿si fuéramos nosotros el banco, nos concederíamos la hipoteca?

 

Declaración obra nueva

MUCHASCASAS.NET.- DANIELLA MONTENEGRO Los visados de obra nueva en Almería llevan una tendencia que permite augurar que durante este 2012 el sector se animará, después de varios años en una completa depresión. En el pasado de noviembre en el que se produjo una subida del 8% interanual. Fuentes del sector consideran que la economía en España no se recuperará hasta que se recupere la economía, aunque en estos momentos los más afectados por la destrucción de puestos de trabajo en el sector de la construcción son los arquitectos, operarios de la construcción y los arquitectos técnicos.
A pesar de la tendencia la realidad de la construcción española de viviendas es que hoy por hoy, enero del 2012, la retracción del crédito y las hipotecas sigue siendo evidente. Aquellos años en los cuales se concedían hipotecas a mansalva, de hasta el 120% del valor de la vivienda, partiendo del sofisma de que la vivienda nunca iba a bajar de precio, quedaron atrás.
En lo que respecta a la provincia de Almería el valor de la vivienda, tanto en pisos como en casas, ha decrecido un 20% desde la fase álgida de la burbuja inmobiliaria. El precio de la vivienda viene registrado a nivel provincial en el Índice General de Precios de la Vivienda. Esta estadística es elaborada trimestralmente por el Ministerio de Fomento para determinar la marcha del mercado inmobiliario.
La tónica general en Almería es un comportamiento oscilante y meses en los que la venta de pisos desciende peligrosamente, con otros en los cuales se nota una ligera recuperación pero que no se materializa en una tendencia clara a la hora de iniciar una nueva y clara recuperación
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viernes, el mejor día para poner tu casa a la venta

si puedes anunciar o actualizar en viernes, mejor
©Daniella Montenegro
la mejor opción para vender una vivienda de la manera más rápida posible es poner el anuncio un viernes, según un estudio realizado por el grupo de agencias inmobiliarias redfin. según esta publicación, las casas cuyo anuncio se pone un viernes tienen un 12% más probabilidades de venderse en los primeros 90 días y a un precio más elevado
redfin ha analizado los datos de 1,2 millones de anuncios en 16 mercados a lo largo de todo el mundo durante los pasados 21 meses. sus conclusiones indican que los propietarios que pusieron el anuncio de venta de su vivienda un viernes lograron cerrar la operación en los primeros 90 días con un 12% más de probabilidad. además, en promedio, los anuncios colocados en jueves o en viernes, alcanzaron un precio de venta más próximo al pedido inicialmente, unos 1.000 euros más en una vivienda de 200.000 euros
además, las casas anunciadas en viernes también tuvieron un 18,8% más de posibilidades de recibir visitas de potenciales compradores en comparación con aquellas cuyo anuncio se puso en domingo o lunes. redfin explica que quien busca vivienda visita más casas los fines de semana, unas 2,5 veces más que el resto de los días. además, como muchos compradores seleccionan durante el fin de semana los inmuebles de su interés y empiezan a mirar los anuncios más recientes, estos son los que tienen las mayores probabilidades de éxito
eso sí, conviene recordar que el potencial comprador debe poder ver el viernes el anuncio publicado, pero que puede haber cierto desfase de tiempo entre la subida del anuncio a un portal inmobiliario y su publicación. en idealista.com cada anuncio que se sube pasa un cuidado proceso de calidad para descartar los anuncios erróneos, que dura unas 24h, por lo que es recomendable tener en cuenta este lapso de tiempo para aprovechar la visibilidad del anuncio durante el fin de semana
“más visitas implican más ofertas y más ofertas implican un mejor precio y mayores oportunidades de venta”, concluye la red

trucos para lograr una venta rápida

MUCHASCASAS.NET.-A.RICO.-La red de franquicias inmobiliaria alfa ofrece dos recomendaciones a los propietarios que quieran vender su piso de manera rápida: bajar el precio hasta donde el comprador esté dispuesto a pagar y despersonalizar la casa, es decir, eliminar toda la decoración personalizada para hacerla atractiva al mayor número posible de compradores
en su guía con recomendaciones para vendedores de vivienda alfa reconoce que cerrar actualmente una venta es difícil, por lo que ofrece la experiencia de los 2.000 expertos que trabajan en su red a través de una serie de consejos que ayudan en el proceso

hacer la casa más atractiva y poner un precio adecuado son las recomendaciones que protagonizan la guía. limpieza, una buena fragancia muy tenue y una decoración poco personalizada para que llegue al mayor número de personas posible serán la clave, según indican desde la red. en cuanto al precio, el consejo es claro, ajustarlo lo suficiente. en caso de no hacerlo las consecuencias son claras: ayudará a su vecino a vender antes, tendrá menos visitas y ‘quemará’ la vivienda porque se pasará mucho tiempo buscando compradores

Consejos para reformar tu vivienda (I)

REDACCIÓN-D.M.-Con la crisis, muchos son los que prefieren optar por la reforma del hogar antes que hacer frente a un nuevo préstamo hipotecario. Para ellos y para los que quieren darle un nuevo aire a su casa, presentamos los pasos a seguir a la hora de llevar a cabo una reforma del hogar. Sigue nuestros consejos y evita posibles problemas antes de comenzar las obras.

1. Revisa e imagina


Lo primero que debemos hacer es llevar a cabo una revisión profunda del estado de la vivienda. Comprobar revestimientos, tuberías, instalaciones, suministros… Mirar qué es lo que necesita un cambio o reparación, para evitar posteriores complicaciones.

Además, deberemos pensar en nuestros gustos y, sobre todo, necesidades; En cómo queremos que sea nuestra casa; Si necesitamos más luz, más espacio, más almacenaje, si queremos un estilo clásico, moderno, rústico, minimalista… Para ello, lo mejor es consultar fuentes expertas y pedir el consejo de amigos y familiares.
2. 2. Infórmate


Antes de comenzar a realizar ningún cambio, debemos informarnos de los permisos que podemos necesitar. Para ello, consultaremos al Ayuntamiento de nuestro municipio sobre las posibles licencias urbanísticas obligatorias para poder obrar. Estas dependerán si las obras son menores (sustitución de revestimientos, de baños, de elementos decorativos…) o mayores (aquellas que afectan a la fachada, paredes maestras…).
Además, debemos tener en cuenta que las diferentes Comunidades Autónomas nos pueden proporcionar ayudas para la rehabilitación de nuestra vivienda, pudiéndonos desgravar hasta el 10% del IRPF.
También tendremos que ver el presupuesto con el que contamos a la hora de obrar y si necesitaremos que nos financie una entidad bancaria. Si es que sí, comprobaremos las ventajas e inconvenientes de unas y otras hasta encontrar la que más nos convenga.
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