La Junta aprueba los precios medios para el valor real de bienes rústicos

Orden de 27 de octubre de 2011
por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes rústicos, radicados en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
DANIELLA MONTENEGRO.- MUCHASCASAS.NET.- A efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología para su obtención.
La base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se encuentra constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos, de acuerdo con lo dispuesto, respectivamente, por los artículos 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Para la comprobación del valor real de los bienes y derechos transmitidos, el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, pone a disposición de la Administración, entre otros, el medio de comprobación consistente en la utilización de precios medios en el mercado.
Por otra parte, la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias, atribuye a las Comunidades Autónomas competencias normativas en materia de gestión y liquidación de ambos impuestos, con el alcance y condiciones de cesión previstos en la Ley 18/2010, de 16 de julio, del régimen de cesión de tributos del Estado a la Comunidad Autónoma de Andalucía y de fijación del alcance y condiciones de dicha cesión.
Por su parte, el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, señala en su Preámbulo, por lo que se refiere al procedimiento de comprobación de valores, que se ha procedido a «(...) unificar la regulación contenida, fundamentalmente en la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y (...) a establecer una regulación mínima común para todos los territorios de aplicación de determinados tributos cedidos en los que dada la competencia normativa de las Comunidades Autónomas se habían producido regulaciones singulares».
En este sentido, el artículo 158.2 del citado Reglamento, establece que «cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes».
Sobre la base de cuanto antecede, el artículo 37.3 del Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre, establece que la Consejería de Economía y Hacienda podrá desarrollar reglamentariamente los procedimientos para la obtención de los precios medios de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana a que se refiere el ar-tículo 57.1.c) de la Ley General Tributaria, mediante el establecimiento de una metodología a seguir para la determinación del valor unitario por metro cuadrado. Asimismo, determinará los datos y parámetros objetivos que se tendrán en cuenta para la obtención del valor.
De acuerdo con lo anterior, y con la pretensión de dotar a la ciudadanía de una mayor seguridad jurídica en los procedimientos de comprobación de valores, la presente Orden aprueba los precios medios en el mercado y hace públicos los valores resultantes a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, establece las reglas para su aplicación y publica la metodología seguida para su obtención.
Este desarrollo reglamentario aporta transparencia al proceso de valoración de fincas rústicas, al tiempo que facilita a las personas contribuyentes el derecho a conocer la valoración que la Administración atribuye a los bienes que se adquieren o transmiten. De este modo, el método establecido contribuye a reducir la conflictividad en la aplicación de los tributos y a incrementar la seguridad jurídica, ya que permite a las personas contribuyentes conocer, a través de un procedimiento ágil y sencillo, el valor a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones de los bienes que adquiere o transmite.
La estructura de la presente Orden viene constituida por cuatro artículos, dos disposiciones adicionales, una disposición final y dos Anexos. En el articulado de la Orden se acota el objeto de la misma, la aprobación de los precios medios en el mercado, las reglas para la aplicación de los precios medios, identificando los supuestos en que los mismos pueden ser objeto de aplicación y los casos que se encuentran expresamente excluidos de la Orden. También se establecen los supuestos en los que la Administración no procederá a la comprobación de valores, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 90 y 134 de la Ley General Tributaria.
Para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica, la disposición adicional primera contempla la posibilidad de aplicar la metodología técnica utilizada en el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la Comunidad Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes. Todo ello, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Asimismo, en aplicación del artículo 57.1.c) de la referida Ley, se establece que podrá utilizarse el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, aplicando la metodología o el sistema de cálculo aprobados y publicados por otra Comunidad Autónoma, así como los valores resultantes.
Por último, el Anexo I de la Orden hace pública la metodología y sistema de cálculo y los medios utilizados para determinar los precios medios aprobados, y el Anexo II hace públicos los precios medios de los bienes rústicos.
En su virtud, de acuerdo con el Consejo Consultivo, y en uso de las atribuciones que me han sido conferidas,
DISPONGO
Artículo 1. Objeto.
1. La presente Orden tiene por objeto aprobar los precios medios en el mercado y sus valores resultantes para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza rústica radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde su entrada en vigor hasta la siguiente actualización de valores, y establecer las reglas para la aplicación de los citados valores.
2. Asimismo, se publica la metodología empleada para la obtención de los precios medios, que figura en el Anexo I de la presente Orden.
Artículo 2. Precios medios en el mercado.
Se aprueban los precios medios en el mercado, expresados en euros por hectárea, para estimar el valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde la entrada en vigor de esta Orden hasta la siguiente actualización de valores. Dichos precios medios figuran en el Anexo II de la presente Orden para todo el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Artículo 3. Reglas para la aplicación de los precios medios.
1. La estimación del valor real de los bienes inmuebles rústicos se obtendrá multiplicando el precio en euros por hectárea, que figura en la última columna del Anexo II de esta Orden, por la superficie del inmueble rústico de que se trate. Para ello se aplicarán las siguientes reglas:
a) La superficie, clase de cultivo e intensidad productiva a declarar serán en todo caso las reales de la finca. Estos parámetros podrán ser verificados por la Administración por cualquier medio topográfico, digital o de cualquier otra índole disponible en el momento de su comprobación.
b) Cada finca rústica se dividirá en tantas subparcelas como clases de cultivo e intensidad productiva tenga definidas en la cartografía catastral. No obstante lo anterior, en caso de divergencia entre la clase de cultivo e intensidad productiva reales declaradas y las catastrales, podrán aplicarse los precios medios previstos en la presente Orden siempre que haya solicitado la correspondiente modificación catastral, de acuerdo con el Capítulo II del Título II del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
c) A la superficie de cada subparcela se le aplicará el precio medio que corresponda a la clase de cultivo y a la intensidad productiva definidas catastralmente, sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo a) del apartado 2 de este artículo.
d) Se considerará como clase de cultivo o aprovechamiento, el atribuido a cada subparcela de terreno en la calificación catastral. Asimismo se considerará intensidad productiva la asignada a cada calificación catastral de acuerdo con su calidad y aptitud para la producción agraria, de acuerdo con la terminología definida en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y en sus normas de desarrollo.
e) La suma de los valores de cada subparcela será el valor real del suelo rústico a considerar.
2. No podrán aplicarse los precios medios de la presente Orden para la estimación del valor real de los bienes inmuebles rústicos en los siguientes casos:
a) Cuando para una subparcela de una finca de un determinado municipio la clase de cultivo o intensidad productiva no estén incluidos en el Anexo II de esta Orden.
b) Cuando las características de alguna de las subparcelas de las fincas se correspondan con cualquiera de los siguientes grupos de calificación catastrales:
13 Aprovechamientos extractivos (AG, CA, SM, ST, PZ).
14 Urbanismo (EA, EX, FF, OT, PF, U-, VT) a excepción del improductivo (I- ) cuyo valor figura determinado en el Anexo II.
15 Hidrografía (HC, HG).
c) Fincas en las que la proximidad de cualquier linde al núcleo de población diste menos de 1 km en los municipios pertenecientes al Ámbito Territorial Primero establecidos en la normativa sobre precios básicos y precios máximos de venta y renta de vivienda y suelo de Andalucía. Se entenderá como núcleo urbano aquel suelo definido como urbano o urbanizable de cualquier categoría de los definidos en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
d) Fincas en las que existan circunstancias particulares cuya repercusión sobre el valor determinen que éste sea superior al de uso agrario ya sea por su uso, potencialidades, ubicación o entorno.
e) Fincas con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo cuando no estén formadas por parcelas catastrales completas.
3. Cuando en la finca rústica se hallen edificaciones u otras construcciones, la valoración de éstas se efectuará conforme a los medios de comprobación de las fincas urbanas, y se sumará al valor calculado del suelo para obtener el valor total del bien inmueble rústico.
4. En las transmisiones de bienes o derechos sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados prevalecerá el precio o contraprestación pactada cuando resulte superior al valor declarado o al estimado de acuerdo con lo establecido por esta Orden.
La Administración podrá iniciar un procedimiento de comprobación del precio o contraprestación pactada en relación con lo dispuesto en este apartado.
5. Tratándose de bienes inmuebles de naturaleza rústica a los que no sea de aplicación lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, la Administración podrá estimar su valor aplicando los precios medios aprobados en esta Orden, una vez comprobada la coincidencia de las características físicas, económicas y legales de las bases de datos catastrales con las reales del mismo.
6. No procederá la comprobación de valores declarados por las personas contribuyentes en los siguientes casos:
a) Cuando el valor declarado por las personas contribuyentes sea igual o superior al obtenido, cuando proceda, de la aplicación del presente artículo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 134.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
b) Cuando el valor declarado por las personas contribuyentes sea igual o superior al suministrado por la Administración con carácter previo a la adquisición o transmisión de bienes inmuebles, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley General Tributaria.
Artículo 4. Cálculo, obtención y consignación de valores.
1. Las personas interesadas en conocer el valor que la Administración tributaria asigna a los bienes inmuebles de naturaleza rústica objeto de adquisición o transmisión, podrán calcular dicho valor en la forma establecida en el artículo anterior. Para la obtención con carácter informativo de los valores regulados en esta Orden, la Administración pondrá a disposición de las personas interesadas las aplicaciones necesarias a través de Internet en la página Web de la Agencia Tributaria de Andalucía.
2. Los valores así obtenidos podrán consignarse en las declaraciones y autoliquidaciones tributarias de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones.
Disposición adicional primera. Valoración de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma.
1. De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica regulados en el artículo 3 de esta Orden, radicados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá aplicarse la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la Comunidad Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes.
2. De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, para determinar el valor real de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá utilizarse el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, aplicando la metodología o el sistema de cálculo aprobados y publicados por dicha Comunidad Autónoma, utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes.
Disposición adicional segunda. Habilitación para su ejecución.
Se autoriza a la Dirección General de Financiación y Tributos de la Consejería de Hacienda y Administración Pública, en el ámbito de su competencia, para realizar cuantas actuaciones sean necesarias en ejecución de lo dispuesto en la presente Orden.
Disposición final única. Entrada en vigor.
La presente Orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.
Sevilla, 27 de octubre de 2011
CARMEN MARTÍNEZ AGUAYO
Consejera de Hacienda y Administración Pública
ANEXO I
METODOLOGÍA EMPLEADA PARA LA OBTENCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS EN EL MERCADO Y SUS VALORES UNITARIOS RESULTANTES ESTABLECIDOS EN EL ANEXO II
Introducción.
La Ley General Tributaria regula la comprobación de valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria mediante la utilización de una serie de medios, entre los que incluye la capitalización de rendimientos, estimación por referencia, precios medios en el mercado, cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros, dictamen de peritos de la administración y otros.
Corresponde a las Unidades de Valoración de las Coordinaciones Territoriales de la Agencia Tributaria y a las Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario de Andalucía, la comprobación de los valores de los bienes a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones.
Para realizar dichas funciones es necesaria la realización de estudios que permitan conocer los valores reales de los bienes sujetos a comprobación.
Antecedentes.
En la valoración de fincas rústicas se han utilizado tradicionalmente dos métodos distintos: el analítico o de capitalización de rentas, y el sintético o comparativo.
Teniendo en cuenta el amparo normativo que ofrece la Ley General Tributaria en su artículo 57.1.c) al admitir como medio de valoración la utilización de precios medios en el mercado y la consideración de la perspectiva práctica y técnica, se ha seleccionado el método sintético como medio adecuado en las valoraciones fiscales.
El método sintético se basa en el conocimiento de transacciones recientes de fincas de características semejantes a la que es objeto de valoración, y en la aplicación a ésta de los valores conocidos de esas transmisiones. Para ello es necesario obtener el mayor número posible de testigos y clasificar los valores declarados en las transacciones atendiendo a las características de las fincas correspondientes.
El método sintético es relativamente fácil de aplicar en los supuestos de fincas pequeñas y homogéneas y en comarcas agrarias con valores de las fincas rústicas con pocas variaciones, tanto en sus características como en sus cultivos, aunque presenta mayor complejidad a medida que aumenta la superficie y la variabilidad agronómica de las fincas de la zona, lo que hace necesario el uso de modernas técnicas estadísticas y medios informáticos.
El mercado de fincas rústicas se caracteriza por dos rasgos fundamentales: falta de homogeneidad y escasa transparencia.
La falta de homogeneidad es debida a que no existen dos fincas exactamente iguales, con idéntica superficie, calidad de tierra, profundidad de suelo, tipos de cultivo, topografía, etc.
La falta de transparencia está originada en la inexistencia de mercados organizados donde se negocien las transacciones de fincas rústicas, que se realizan directamente entre particulares con la mediación, en su caso, de corredores profesionales, sin que existan boletines estadísticos donde se recojan precios de fincas en los distintos municipios, comarcas agrarias o provincias.
Lo anterior no impide el conocimiento de los precios de las transacciones, por cuanto las transmisiones de titularidad se hacen constar generalmente por transmitentes y adquirentes en escrituras públicas, que acceden a los Registros de la Propiedad Inmobiliaria, previa declaración de los valores de transmisión, en las oficinas liquidadoras de los propios Registros o en las oficinas de la Administración Autonómica. Esta fuente es la que se ha utilizado, en las condiciones que posteriormente se detallan, para obtener los testigos necesarios en la elaboración del estudio.
El procedimiento de valoración de fincas rústicas utilizado se caracteriza fundamentalmente por dos aspectos:
1.º Es un proceso de valoración masivo: permite valorar miles de bienes rústicos anualmente.
2.º Es un método de valoración sintético o de comparación, en los términos anteriormente expuestos.
Para la valoración de una finca rústica, de acuerdo con el procedimiento citado, es necesario realizar los siguientes pasos:
En primer lugar, dividir la finca concreta, objeto de valoración, en tantos apartados o clases distintas como se establezcan, en función de sus características.
En segundo lugar, asignar un valor unitario a cada una de dichas clases homogéneas.
1. Clasificación de fincas.
De no mediar un procedimiento como el que se plantea, la clasificación de las fincas objeto de valoración requeriría la comprobación «in situ» por el personal técnico competente de las características propias de cada finca, y el establecimiento de una clasificación más o menos compleja de cada una de ellas.
Así pues, dado el elevado número de valoraciones que se han de realizar sólo cabrían dos alternativas: utilizar el personal técnico necesario para clasificar la totalidad de las fincas transmitidas, lo que contravendría el principio de eficiencia, o bien utilizar técnicas de comprobación selectivas, revisando únicamente los valores declarados en algunos de los expedientes presentados a liquidación. Esto último, dado el carácter instantáneo y no periódico de los tributos que recaen sobre las transmisiones de fincas y la independencia de las diversas transmisiones entre sí, daría lugar a posibles supuestos de discrepancias entre los valores declarados y los reales.
La solución al problema planteado pasa por la aceptación de una catalogación oficial de las fincas rústicas, que no es otra a efectos fiscales que la catastral, que establece para todos los municipios una división de toda la superficie rústica en polígonos, parcelas y, en aquellos casos que sean necesarios, subparcelas, con indicación para cada una de ellas de su calificación y la clasificación catastral.
La calificación catastral indica una característica puramente agronómica, como es el cultivo o aprovechamiento de que es objeto la parcela o subparcela, y la clasificación tiene en cuenta una característica agronómica-económica y asigna una intensidad productiva dentro de aquella calificación.
La clasificación sirve de elemento de comparación para el establecimiento de valores relativos entre unas tierras y otras del mismo cultivo. Existe una clasificación provincial para cada cultivo y en cada municipio hay un determinado número de clases de entre las establecidas a nivel provincial. Así, por ejemplo, las clases 1.ª, 2.ª y 3.ª de labor secano de un determinado municipio pueden corresponderse con la 4.ª, 9.ª y 15.ª provincial. Cada clase tiene asignado un tipo evaluatorio que es el rendimiento teórico por hectárea para cada cultivo y clase.
Al aceptar la catalogación catastral de las fincas rústicas, se simplifica la labor de valoración y al mismo tiempo se elimina el criterio subjetivo que suponía la clasificación que debería llevar a cabo, en cada finca, el personal técnico valorador. Se parte de una clasificación conocida y recurrible por las personas contribuyentes cuando no se corresponda con la realidad.
2. Asignación de valores.
Una vez conocidas las distintas clases homogéneas en que se dividen las fincas rústicas, la valoración se realizará mediante la aplicación a la misma de los valores unitarios por hectárea que correspondan a cada una de las clases en que se divide la finca.
Ello hace necesario conocer los valores unitarios por hectárea que se han de aplicar a cada clase, que son el fin de este estudio.
Metodología empleada para la determinación de los precios medios.
La metodología será objeto de mejora continua en los ejercicios sucesivos siendo revisada y adaptada al nivel tecnológico existente en su elaboración, a las distintas fuentes de datos de las que se disponga y a la categoría y clase de los bienes a los que se extiende.
El fin del presente estudio va a ser la asignación de valores a cada una de las clases de cultivos recogidos en la catalogación catastral.
Para ello es necesario, por un lado, obtener una «población», o sea una muestra lo más amplia posible, fiable e indiscutible, y por otro, elegir la variable endógena más adecuada.
1. Obtención de la población o muestra.
La muestra se ha obtenido del archivo informático de datos del Área de Estudios y Análisis de Valores de la Agencia Tributaria de Andalucía, que recoge los correspondientes a las fincas que se han transmitido en los años de 2006 a 2011 y que indica las características catastrales de cada finca, así como los valores declarados y asignados a cada una de ellas.
El criterio de selección de los testigos ha sido el de incluir todos los valores declarados por las personas contribuyentes que han sido aceptados por la Administración Tributaria Autonómica de acuerdo con la regulación fiscal vigente.
Como la muestra se ha obtenido a lo largo de los últimos años, los valores se han actualizado conforme a los resultados de la Encuesta de Precios de la Tierra por aprovechamiento en Andalucía 2009, publicada por la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía en junio de 2010.
El análisis de toda la muestra aconseja su depuración, eliminando los valores extremos o espurios. Si al Valor Unitario por hectárea se le otorga un índice igual a 100, se centra el estudio en las muestras cuyo valor declarado esté comprendido entre los índices 100 y 300. Se eliminan así todos los valores declarados excesivamente altos en comparación con los de la Encuesta de Precios de la Tierra por aprovechamiento en Andalucía y que podrían deberse a circunstancias especiales de la finca, o ajenas al mercado de fincas rústicas, como sus posibles expectativas urbanísticas.
2. Elección de la variable endógena.
La variable endógena que ha sido testada y elegida es el tipo evaluatorio asignado por Catastro para cada cultivo-aprovechamiento y clase catastral o intensidad productiva. Esa variable está contrastada tanto por los años de gestión catastral como por el hecho de haberse realizado por la Junta Pericial de cada Municipio, y por haber sido sometida a información pública. Además, es susceptible de impugnación y actualización por parte de las personas propietarias de cada parcela.
El tipo evaluatorio, esto es, la renta potencial de una hectárea de cada clase y cultivo, es una variable de carácter económico. Permite estudiar, mediante regresión matemática, su correlación con el valor probable de mercado.
3. Procedimiento utilizado y resultados.
El procedimiento que se ha seguido ha sido el de calcular el valor medio declarado para los tipos evaluatorios de cada cultivo y determinar la correlación que existe entre ambos. En el análisis de la regresión se ha utilizado el nivel de confianza del 95 por ciento.
Aunque en la muestra depurada están todos los valores declarados con índices comprendidos entre 100 y 300, en cada cultivo se ha realizado el estudio con varios intervalos de estos índices y se ha adoptado aquel que mantiene un coeficiente de correlación mayor. Este coeficiente de correlación es un indicador de hasta qué punto la ecuación resultante del análisis de regresión explica la relación entre las variables. Compara los valores estimados y reales, y su valor oscila entre -1 y 1. Cuanto más se aproxime el coeficiente a la unidad, mayor será la correlación entre ambas.
Los valores individualizados por municipio, cultivo e intensidad productiva se recogen en el Anexo núm. II.
El terreno considerado por Catastro como improductivo (superficie ocupada por construcciones agrarias, viales, charcas, etc.) tiene un valor muy variable y, dado que por lo general es muy poca su repercusión en el valor total de la finca, se le ha asignado un mínimo valor de 700 euros por hectárea.
En la obtención de precios para los que no se disponía de muestras suficientes, se ha realizado una agrupación de cultivos catastrales en los grupos que se relacionan a continuación:
GRUPO TIERRAS
DE LABOR

Código Cultivo
A- ARROZALES REGADÍO
MI MIMBRERAS O CAÑAVERALES
IR PLANTAS INDUSTRIALES REGADÍO
CR LABOR O LABRADÍO REGADÍO
CB CEREAL RIEGO AGUA ELEVADA
CK CEREAL RIEGO AGUA COMPRADA
CF LABOR O LABRADÍO CON FRUTALES REGADÍO
RI ÁRBOLES DE RIBERA
EU EUCALIPTUS
C- LABOR O LABRADÍO SECANO
CE LABOR O LABRADÍO CON ENCINAS SECANO
CS LABOR O LABRADÍO CON ALCORNOQUES SECANO
CN CEREAL SECANO ABANCALADO
CQ CEREAL SECANO BOQUERA

GRUPO
TIERRAS
OLIVAR

Código Cultivo
OR OLIVOS REGADÍO
OK OLIVOS RIEGO AGUA COMPRADA
O- OLIVOS SECANO

GRUPO PASTOS
Y MONTE BAJO

Código Cultivo
EO PASTOS CON OLIVOS
PD PRADOS O PRADERAS
EE PASTOS CON ENCINAS
E- PASTOS
MB MONTE BAJO
MT MATORRAL
VC CAZA
AT ESPARTIZAR O ATOCHAR

GRUPO TIERRAS FRUTALES Y AGRIOS
CódIgo Cultivo
FA FRUTALES SUBTROPICALES
NR AGRIOS REGADÍO
NK AGRIOS RIEGO AGUA COMPRADA
NB AGRIOS RIEGO AGUA ELEVADA
VP PARRALES REGADÍO
VB PARRAL RIEGO AGUA ELEVADA
VK PARRAL RIEGO AGUA COMPRADA
RR HIGUERAS REGADÍO
PL PALMITAR
FR FRUTALES REGADÍO
FK FRUTALES RIEGO AGUA COMPRADA
AR ALMENDRO REGADÍO
PM PALMERA SECANO
FC CASTAÑAR
AM ALMENDRO SECANO
F- FRUTALES SECANO
R- HIGUERAS SECANO
CH CHUMBERAS SECANO

GRUPO TIERRAS LABOR INTENSIVA
Código Cultivo
IF INVERNADEROS FLORES
IH INVERNADEROS HORTALIZAS
IN INVERNADEROS EN GENERAL
HE HUERTA ESPECIAL
HR HUERTA REGADÍO
HK HUERTA RIEGO AGUA COMPRADA
HB HUERTA RIEGO AGUA ELEVADA
AB HUERTA RIEGO ARENADA AGUA ELEVADA

GRUPO TIERRAS VIÑEDOS
Código Cultivo
VR VIÑEDOS REGADÍO
V- VIÑA SECANO
VV VIÑA VUELO

GRUPO TIERRAS MONTE ALTO
Código Cultivo
GR ALGARROBO REGADÍO
G- ALGARROBO SECANO
FE ENCINAR
SE ENCINAS DERECHO DE VUELO
FS ALCORNOCAL
FG ROBLEDAL
MM PINAR MADERABLE
MP PINAR PINEA O DE FRUTO
MF ESPECIES MEZCLADAS
MX PINSAPOS


En los casos en los que se ha podido verificar que los resultados obtenidos responden a la dinámica de mercado, la ecuación matemática obtenida se ha aplicado a otros cultivos de la misma provincia y agrupación.