MUCHASCASAS.NET.-las prisas de los bancos por vender sus viviendas cuanto antes están dando lugar a situaciones variopintas. una práctica común es la “venta de viviendas sin posesión”, que consiste en la pre-venta de la vivienda ya adjudicada por el banco pero que aún tiene a los ex dueños dentro al encontrarse en un proceso de desahucio. generalmente, esta venta se produce a un precio bajo
la operación busca optimizar la operación de adjudicación pagando los menores impuestos y gastos de mantenimiento posibles. el comprador sabe que ha “señalizado” la compra de una casa con inquilinos y recibe a cambio un precio “chollo” pero tiene que esperar un tiempo para poder tomar posesión del inmueble
fernando acuña, socio director de taurus ibérica, señala que esta venta con inquilinos dentro se conoce "venta de una vivienda sin la posesión" y se produce en pisos ya adjudicados tras quedarse la subasta desierta, pero que aún cuentan con inquilinos en vías de ser desahuciados
cualquier persona puede acceder a estas compras, pero suelen ser acaparadas por inversores que suelen estar habituados a estas prácticas y a los que les asusta menos entrar en una operación así
un proceso de venta de viviendas sin posesión sería:
1) el comprador entrega una señal, que varía en función del banco y que puede ser, por ejemplo, de 3.000 euros o del 15% del total del valor de la casa, con lo que “señaliza” la compraventa de la vivienda
2) el vendedor se compromete en este contrato a que en un plazo determinado se pueda entrar a vivir, tras el desalojo. también hay contratos temporales, por ejemplo, de seis meses, en los que se contempla que transcurrido el plazo se puede renovar o anular el proceso. si se llegara a este último caso, entonces el particular recibiría la señal aportada. el por qué de un contrato a renovar cada seis meses responde a que el proceso de desahucio puede durar más o menos de lo estimado
otra modalidad es que el banco ofrece la posibilidad al comprador de hacerse cargo de los gastos de la ejecución del desahucio a cambio de un precio aún más atractivo. esto significa que el comprador debería contratar a un abogado y procurador para encargarse de dicho proceso
este tipo de compraventa de "vivienda sin posesión" es una “compra a ciegas”, es decir, el particular interesado en una vivienda aún con personas desconoce cómo está la casa por dentro ni tampoco cómo la va a recibir. por eso el precio de la venta es tan atractivo, porque se asume que el nuevo propietario tendrá que efectuar reformas. según fernando acuña, hay particulares a los que no les importa correr con este riesgo porque saben que si este inmueble sale al mercado, se vende enseguida
vender la vivienda y cancelar la deuda pendiente antes de ser subastada
otra forma de desprenderse cuanto antes de los pisos que acumulan los bancos es venderlos antes de que se celebre la subasta judicial. así, si la entidad financiera logra vender la casa, puede cancelar la deuda pendiente que arrastra el hipotecado. por ejemplo, si el banco vende una vivienda por 100.000 pero sobre ella pesa una hipoteca de 150.000 euros, esos 50.000 euros son condonados al hipotecado. de este modo, las entidades financieras ahorran gastos en escrituración, en impuestos, como el itp o el ibi, o en gastos de mantenimiento de dichos inmuebles
otras formas de escaquearse los bancos de quedarse con una casa embargada
las entidades recurren a menudo a lo que se denomina cesión de crédito con quitas
,
que consiste en que el banco vende la deuda hipotecaria y su derecho de cobro
aun tercero y antes de la subasta, a cambio de un descuento, o cesión de
remate. esta práctica consiste en ceder la vivienda a un tercero con descuento
tras la subasta y el tercero puede ser la filial inmobiliaria
