La reforma del mercado del alquiler, a fondo

La última reforma de la actual ministra de Fomento, Ana Pastor, ya está en bajo la lupa de los expertos. El mercado del alquiler siempre ha sido la horma del zapato del mercado inmobiliario español. De los 25 millones de viviendas que hay en España, solo un 17% de los pisos permanecen en alquiler. Como mucho, hay aproximadamente 1,8 millones de inmuebles en este régimen, una proporción bastante pequeña en comparación con los niveles de otros países más desarrollados y con los tres millones de casas en propiedad que están vacías. Con esta crisis inmobiliaria producida tras el auge de la compraventa, que nos ha conducido a unas disparatadas tasas de morosidad hipotecaria, los gobiernos y los ciudadanos miran hacia el alquiler como la principal alternativa. Desde que empezó la crisis, tanto el anterior Gobierno socialista como el actual Ejecutivo popular están intentando orientar sus políticas para despertar y dinamizar este mercado. La última reforma de la actual ministra de Fomento, Ana Pastor, ya está bajo la lupa de los expertos, ¿conseguirá realmente fomentar los arrendamientos? La dinamización del alquiler en España se enfrenta a dos inconvenientes endémicos que han empujado tanto a inquilinos como a propietarios a la compra: la equiparación de la renta con la cuota hipotecaria y el miedo de los propietarios a no recuperar su piso en buen estado ni sus rentas impagadas ante un inquilino moroso. En referencia al primer escollo, muchos inquilinos lo tienen muy claro: si durante años la renta aproximada de un piso se equipara de forma muy aproximada a la cuota hipotecaria, muchos españoles consideran que pagar una cuota es una inversión, mientras que alquilar es “tirar el dinero”. En cuanto a la segunda inconveniencia, una gran cantidad de propietarios tienen miedo a dar con un inquilino que no pague la mensualidad, que ‘secuestre’ el piso durante un año y de paso lo destroce. Por eso, se hace una opción demasiado cara y arriesgada para muchos propietarios. Tras la creación de la burbuja inmobiliaria, los distintos gobiernos han ido a haciendo reformas para potenciar el alquiler de viviendas. Este último Ejecutivo ha puesto en marcha reformas para conseguir tres objetivos: la flexibilización de las condiciones para cambiar tanto de casa como de inquilino, la simplificación del proceso de desahucio y la liberalización para fijar los precios de las rentas. No obstante, analizando a fondo cada una de las medidas, aún no se sabe si serán del todo efectivas ni si provocarán los cambios esperados. ¿Qué calado tienen realmente estas medidas? A vista de pájaro, la mayoría se han orientado para favorecer al propietario, tanto por la mayor facilidad para cambiar de inquilino como por la libertad para fijar un precio de alquiler y subirlo según sus propios criterios, así como por la reducción del proceso para desalojar al inquilino moroso. A partir de ahora, el máximo tiempo que podrá permanecer el inquilino en un piso de forma obligatoria, mediante prórroga forzosa y automática, se ha reducido de un total de cinco a tres años. Por otra parte, los propietarios tendrán la posibilidad de poder recuperar el piso siempre que necesiten la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge, tras el divorcio o nulidad matrimonial, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de alquiler previamente, ni de que haya transcurrido cinco años desde su firma. “Vemos acertada la posibilidad de que el propietario pueda solicitar la vivienda para sí con un preaviso de dos meses”, comenta Javier Álvarez Tamés, socio de Pérez-Álvarez Abogados. “La anterior regulación establecía que dicha posibilidad debía estar expresamente prevista en el propio contrato de alquiler, lo que era totalmente irreal, pues en ocasiones el propietario podría requerir la vivienda por circunstancias no previstas al momento de firmar el contrato”, explica Álvarez Tamés. No obstante, los beneficios para el inquilino de estas medidas se han puesto en duda por muchos expertos. “Hay inquilinos que buscan un piso para un año y no les va a afectar, pero hay familias que quieren alquilar a largo plazo y reducir el periodo seguro en el que permanecerán en el piso les perjudicará”, apunta Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. Desde Facua apuntan que los inquilinos tendrán problemas “al verse obligados a cambiar de domicilio continuamente”. Lo que para el arrendador supone más facilidades para recuperar el piso, para el inquilino va a suponer más inestabilidad. En esa línea, al inquilino también se le ha concedido más libertad para abandonar el piso más fácilmente. Ahora solo tendrá que avisar con un mes de antelación y en un principio, no habrá ninguna penalización, a no ser que se especifique en las condiciones del contrato. Hacer más rentable este mercado desde es otra de las intenciones de esta remodelación. Esto se hace evidente con la liberalización concedida a los propietarios para actualizar la renta sin vincularla necesariamente al IPC. No obstante, según la organización no gubernamental de Facua – Consumidores en acción “los arrendatarios podrían verse en una situación de desprotección al tener que asumir subidas abusivas en la renta del alquiler”. Inocuo remedio para la seguridad jurídica Sin embargo, el mayor problema que más lastra el crecimiento del alquiler en España, que concierne a la adecuada protección de los bienes inmuebles alquilados del propietario y la recuperación de las mensualidades impagadas, solo se ha corregido ligeramente. El nuevo anteproyecto de ley de Ana Pastor ha simplificado la composición de los trámites judiciales para inyectar un poco de agilidad al proceso. Cuando esta ley se apruebe, la comisión judicial estará compuesta por un funcionario en vez de dos, como hasta ahora, lo que, -supuestamente apuntan-, duplicará la capacidad de los juzgados. No obstante, quizás sea más efectivo contratar más funcionarios y más medios materiales y dedicar más tiempo para esta tarea en lugar de ahorrar en personal. También se han reducido los trámites para acelerar los desahucios, ya que si se inscribe el contrato en el Registro de Propiedad, con notificar que se ha producido un impago se podrá dar por terminado el contrato, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial y sin necesidad de una sentencia declarativa. Una vez cancelada la inscripción del alquiler, se podrá ordenar el desalojo. “El procedimiento de desahucio ha recortado considerablemente este tiempo de espera”, opina el socio de Pérez Álvarez Abogados, sin embargo, añade que en la práctica, el problema de los alquileres siguen siendo el proceso judicial a seguir que hace efectiva la expulsión de los morosos. “Se ha avanzado mucho en la primera parte del proceso con la notificación mediante edictos en el tablón de anuncios, el requerimiento de pago en el plazo de 10 días…”, explica Álvarez Tamés, “pero las fechas señaladas para practicar los lanzamientos dependen de la disponibilidad de los funcionarios que tienen que practicarlo, y si existe saturación es posible que el desahucio se vaya a los 3 ó 4 meses”, que es lo que dura actualmente. Por tanto, en este punto tan necesario, muchos creen que no se ha realizado una eficaz resolución del problema. “A grandes rasgos, la reforma del proceso de desahucio va a ser bastante inocua”, corrobora Carroza, “si pongo en un contrato que puedo recuperar la vivienda cuando no me paguen, pero luego hay saturación en los juzgados, ¿cómo lo voy a hacer? El Gobierno debe asegurarse de que se haga cumplir la ley”, apunta el consejero delegado de Alquiler Seguro. Un alquiler más profesionalizado y favorecido Para que se consolide un verdadero arranque de este mercado hace falta cambiar algunas cosas. Para empezar, a muchos expertos les llama la atención la falta de subvenciones en el parque de alquiler en comparación con las numerosas ayudas que facilitan la compra. Esta estrategia no hace más que consolidar el modelo de la burbuja inmobiliaria. “Los beneficios fiscales para los inquilinos deberían equipararse a los de la compraventa”, señala Carroza. “No puede ser que el mayor competidor del alquiler sea la compraventa. También creemos que se debería incentivar a la gente joven en la declaración de la renta a alquilar, no obstante, huimos de cualquier subvención, como la antigua Renta Básica de Emancipación, que solo lleva a significativos aumentos de precio”, justifica Carroza. La idea de crear un parque de viviendas sociales está siendo muy reclamada desde muchos sectores, ahora que los desahucios y la morosidad están en auge. Recientemente, la Mesa del Tercer Sector Social de Cataluña ha reclamado que las viviendas vacías de los bancos que serán rescatados con el dinero procedente de Europa pasen a formar un parque público de pisos de alquiler social. Cada vez son más numerosos grupos sociales como familias con todos sus miembros en paro, los divorciados, las madres solteras o los desahuciados, que han sufrido un cambio sustancial de sus ingresos y necesitarían vivir temporalmente en una vivienda con rentas superreducidas hasta que vuelvan a recuperar un nivel medio de capacidad adquisitiva. Por otra parte, el reducido porcentaje de empresas que se dedican al alquiler hace que a esta actividad se le haya sacado poco provecho y esté poco rentabilizada. Que el Gobierno favorezca la profesionalización del régimen del alquiler puede ser el factor necesario para que se inyecte el verdadero impulso para dinamizar este mercado. “Hay que fomentar medidas para que los profesionales accedan a este parque de viviendas alquiladas”, apuntan desde Alquiler Seguro. “Hay que facilitar la estabilidad a estas empresas, eliminar trabas burocráticas y conceder desgravaciones fiscales mejores que para la compra”, agrega Carroza. Sin embargo, también señala su rechazo a las subvenciones directas, ya que “no funcionan nunca y no suelen provocar el efecto adecuado para las que están diseñadas”. Unas medidas que aumenten el número de funcionarios, el tiempo dedicado y los medios empleados para agilizar de una manera efectiva el desalojo de los inquilinos morosos será la solución para aportar más seguridad política a este mercado, el principal bache del sistema del alquiler en España. Asimismo, más incentivos fiscales tanto para que los particulares como los propietarios se animen a poner inmuebles en alquiler, será otra baza importante que conseguirá estimular la inversión en el régimen de arrendamiento. Con estas dos soluciones, los ciudadanos empezarán a ver el alquiler como un medio de obtener rentabilidad y se fomentará el crecimiento y la competitividad de este parque de pisos.

Fomentar la inscripción pública para dar mayor seguridad jurídica al alquiler

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-El Gobierno quiere asegurar los derechos de arrendatarios e inquilinos si inscriben el contrato en el Registro de la Propiedad. El anteproyecto de ley de medidas de fomento del alquiler, aprobado en Consejo de Ministros el 11 de mayo, quiere mejorar la seguridad jurídica de los arrendamientos mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad y que impida la comisión de fraudes tanto en la adquisición de viviendas alquiladas, como en locales comerciales y desahucios. El Gobierno va a agilizar el proceso para el registro que bajará los costes que supone. Las partes deberán acudir en primera instancia ante el notario con el contrato de alquiler para legitimar las firmas, lo que apenas les costará nueve euros. A continuación, se inscribirá en el Registro de la Propiedad, con un coste medio de 36 euros para un contrato de un año de alquiler, con opción a tres, con 1.000 euros de renta. Con el contrato en el en el Registro de la Propiedad, el inquilino mantendrá sus derechos de prórroga forzosa y prórroga tácita que el nuevo propietario tendrá que respetar.

Facua: la reforma del alquiler “fomentará la especulación”

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012 • Facua-Consumidores en Acción considera “lamentable” la reforma que pretende aprobar el Gobierno para impulsar el mercado del alquiler de viviendas en España. Con el anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas “no se fomentarán los arrendamientos, sino la especulación inmobiliaria”, denuncia Facua. La Asoción señala que las medidas del Gobierno “facilitarán que se echen personas a la calle aunque cumplan con sus obligaciones“ y ”los inquilinos ya no podrán tener la tranquilidad de que sus contratos de alquiler de vivienda puedan extenderse hasta un mínimo de cinco años, como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino sólo tres. Además, las prórrogas en estos contratos se verán reducidas de los tres años fijados en dicha norma a nada más que uno”. Se trata, denuncia Facua de un “nuevo recorte de derechos para los usuarios” ya que “hasta ahora, los contratos fijaban una renta, actualizable conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC) durante los primeros cinco años. Con los cambios que quiere introducir el Ejecutivo de Mariano Rajoy, tras el tercer año el propietario podrá plantear que finaliza el contrato y quitarse de encima al inquilino si tiene a otra persona que le ofrezca más por la vivienda o imponerle a aquél una renta muy superior”. Facua consicera que la reducción de las prórrogas a sólo un año frente a los tres vigentes en la actualidad supondrán también una enorme inseguridad para los arrendatarios de vivienda. Así, añade la organización de consumidores, “tendrán durante doce meses la incertidumbre de si tendrán que buscar otra vivienda en breve o el propietario les exigirá una gran subida para permanecer en el inmueble. Y es que con la legislación vigente desde mediados de los 90, las prórrogas de tres años también implicaban la actualización de las rentas conforme al IPC”.