Dejar de pagar la hipoteca no es una buena idea, pero cuando la crisis afecta a la economía personal, es posible que no quede más remedio. ¿Conoces las consecuencias del impago? Te presentamos un decálogo. Pagar mes a mes la cuota de la hipoteca puede llegar a convertirse en una misión imposible para muchas personas. Independientemente del motivo que genere el impago, percatarse de que podemos llegar a perder la casa en la que vivimos y que tanto nos ha costado conseguir no es algo fácil de asimilar. Los propietarios que se encuentran en esta delicada situación son un mar de dudas. Intentamos responder a las cuestiones más frecuentes de los hipotecados con problemas para cumplir con su banco.
1. ¿Qué puedo hacer si veo que no puedo
pagar la cuota de la hipoteca? ¿Puedo pedir ampliación de plazo o reducción de
cuota?
Antes de dejar de cumplir con las cuotas
mensuales, la mejor opción es acudir al banco donde se tiene contratada la
hipoteca y ponerles en conocimiento de la situación con el fin de llegar a un
acuerdo. Existen varias alternativas, si bien las más recurrentes son la
ampliación del plazo del préstamo y la aplicación de un periodo de carencia
total o parcial.
Ambas fórmulas suponen un encarecimiento de
la hipoteca vía intereses, además de un endurecimiento de las condiciones, por
lo que únicamente habrá que recurrir a las mismas puntualmente y en caso de
extrema necesidad. Si existen otros créditos, además del préstamo, podría
proponerse la reunificación de deudas. En función de los años que se lleve
pagando la hipoteca, la entidad propondrá una u otra solución.
2. ¿Cuántos meses puedo dejar de pagar las
cuotas de la hipoteca sin que el banco me pueda penalizar?
Los intereses de demora se activan desde
el primer día de retraso en el pago. Otra cosa es el momento en el que el
hipotecado pasa a ser llamado ‘moroso’ y su crédito ‘dudoso’, que suele ser
tras acumular tres recibos impagados consecutivos.
Es habitual que cuando un recibo no se puede
pagar porque la cuenta no tiene fondos, se reciba un aviso, ya sea oficial por
medio de una carta o informal a través de una simple llamada. Cuando se
acumulan tres impagos, se pone en marcha un proceso externo de gestión de
cobros, siendo estas empresas las que advierten al cliente de lo que podría
llegar a pasar si no se cumple con los pagos.
3. ¿Qué penalizaciones/recargo puede
aplicar el banco si no pago la cuota de la hipoteca?
Desde el primer día que no se cumple con la
hipoteca, se activan los intereses de demora. Éstos quedan fijados por el banco
en las condiciones del préstamo y superan, en la mayoría de los casos, el 20%
de lo solicitado por año, con un máximo de dos o tres años. Por otro lado,
está la comisión por reclamación de la deuda, que se aplicaría cada vez que
el banco emite una notificación oficial de impago.
El deudor también suele asumir en la
mayoría de los casos el 20% de las costas y gastos del procedimiento. Ante
la posibilidad de dejar de cumplir puntualmente con la hipoteca, hay que
anticiparse, dado que los cargos adicionales a los que habrá que hacer frente
se multiplican.
4. ¿Si no tengo dinero en efectivo puedo
pagarle con bienes?
Sí, pero solo tras la subasta del
inmueble, cuando el importe obtenido de la misma no sea suficiente para pagar
lo reclamado. Al activarse la garantía personal, la entidad puede proceder
a embargar los bienes del hipotecado hasta cubrir la totalidad de la deuda,
desde cuentas corrientes y salarios hasta coches y otras viviendas. Igualmente,
los avalistas responderían con sus bienes.
5. ¿Puedo pedir otro crédito para pagar la
hipoteca?
Es posible, pero en absoluto recomendable.
La desesperación es capaz de hacer que veamos factible esta solución, pero en
la práctica, es realmente complicado que una entidad preste dinero en este
contexto, ya que nos vería como potenciales morosos. Es un gran error
plantearse esta idea, ya que entraríamos en una espiral de endeudamiento
constante, teniendo no solo que responder por la hipoteca, sino también por el
capital, intereses, comisiones, etc. de ese nuevo crédito.
6. ¿A partir de qué mes o al final de qué
proceso puede el banco quedarse con mi piso si no pago la hipoteca?
Se podría decir que desde el momento que se
firma la hipoteca, el piso es del banco. Únicamente será completamente del
titular si éste termina de pagar la hipoteca y se cancela la misma. No
obstante, en el caso que nos ocupa, será tras la subasta del inmueble cuando
el banco se adjudique el inmueble y éste pase definitivamente a manos de la
entidad.
7. ¿Puedo vender mi piso si tengo cuotas
de la hipoteca pendientes de pago?
Sí, es posible. Si después de valorar una
rebaja en la cuota, seguimos sin poder enfrentar los pagos, antes de que tenga
lugar la subasta se puede poner en venta el inmueble con el fin de obtener una
cantidad mayor a la que podría obtenerse tras la subasta. El mínimo por el
que se tendría que poner a la venta es la cantidad de la deuda que hay que
saldar. Si se quiere poner un precio menor, habría que planteárselo al
banco.
Lo ideal sería obtener con la venta dinero
suficiente para cumplir, tanto con la deuda pendiente como con los intereses
acumulados por el impago. Poner la vivienda en venta en estos momentos de
transacciones a la baja podría no tener éxito, pero debe intentarse, ya que
aunque se venda por un importe menor, será posible refinanciar lo que quede
pendiente.
8. ¿Puedo decidir yo entregarle el piso al
banco y liberarme así de las deudas y olvidarme del problema?
Esa figura se llama dación en pago y está
recogida en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Para aplicarla, debe
haberse pactado con anterioridad, incluyéndola en la escritura de constitución
de la hipoteca. Si bien el banco podría aceptar esta forma de pago de la deuda
a posteriori, depende completamente de su voluntad.
Tras la aprobación del Código de Buenas
Prácticas, es posible que una familia se acoja a la dación, pero además de
encontrase en una situación de exclusión, el precio de adquisición del inmueble
que se marca plantea escenarios de aplicación muy limitados. Las hipotecas
en España tienen una garantía personal, por la que el deudor responde de
forma personal e ilimitada con todos sus bienes presentes y futuros. Si al
acudir a subasta no se cubre todo lo que debe, el hipotecado tendrá que seguir
pagando hasta saldar por completo la deuda.
9. Si el banco se queda con mi piso,
¿puedo llegar a un acuerdo con ellos y ocuparlo en régimen tipo ‘alquiler’ o he
de abandonarlo necesariamente?
En el Código de Buenas Prácticas también se
propone que, tras la adjudicación del inmueble al banco, se baraje la
posibilidad de que deudor habite la casa como inquilino, lo que evitaría el
desahucio y ayudaría a evitar el embargo de otros bienes, ya que el banco
podría ir cobrando la deuda pendiente tras la subasta de la mensualidad de
alquiler. El banco, de nuevo, tiene la última palabra. El mayor
obstáculo para no aceptar esta alternativa es que, si la hipoteca se ha dejado
de pagar por falta de ingresos, tampoco se podrá hacer frente a la renta de
alquiler.
10. Una vez el banco se ha quedado con mi
piso, ¿existe un plazo de tiempo en que pueda recuperarlo o una vez enajenado
ya no lo recupero?
Cuando se recibe la notificación de ejecución
hipotecaria, ya sea judicial (cuando el banco presenta la demanda ante un
secretario judicial en un juzgado) o extrajudicial (cuando el banco acude a un
notario), se le da al deudor un plazo, bien pagar la deuda, bien para alegar.
Posteriormente, el banco pedirá al Registro de la Propiedad un certificado de
cargas de la vivienda para, acto seguido, fijar la fecha de la subasta del
inmueble. Hasta que no se adjudique, bien a la entidad, bien a un tercero, la
vivienda en subasta pública, el deudor podrá liberar el bien ejecutado pagando
principal, intereses y costas.
