Se podrá aplicar al
pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino
El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo
comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes
Se incentiva la creación de sociedades dedicadas a la inversión para el
alquiler
El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del
Proyecto de Ley para dinamizar el mercado de alquiler de viviendas en España
mediante su flexibilización, con una reducción de los plazos de duración del
contrato, la mejora de la seguridad jurídica y una serie de medidas de carácter
fiscal.
El texto ha incluido
una serie de modificaciones con respecto al presentado al Consejo de Ministros
el pasado 11 de mayo tras pasar por los órganos consultivos y el periodo de
información pública.
Entre las novedades
figura la posibilidad de que se aplique al pago de la renta las mejoras o
reformas acordadas y realizadas por el inquilino.
Situación actual
El análisis de la
situación actual revela que el mercado del alquiler en España no constituye hoy
una alternativa eficaz al mercado de la propiedad.
Según datos de
Eurostat, el 17 por 100 de la población reside en una casa en alquiler frente
al 83 por 100 que lo hace en una vivienda en propiedad, lo que nos sitúa como
el país con el menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europea,
mientras que existe un parque de más de tres millones de viviendas vacías que
podrían dedicarse al alquiler.
Por este motivo,
resulta necesario reformar aquellos elementos del marco jurídico y fiscal
actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda de
alquiler.
Flexibilización del
mercado del alquiler
Para conseguir este
objetivo, la reforma incide sobre los siguientes aspectos:
Se refuerza la
libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes. Así, se podrá
renunciar al derecho de adquisición preferente, se podrá pactar la
actualización de la renta o que las mejoras que realice el inquilino se
apliquen al pago de la renta.
La duración del arrendamiento será la expresamente pactada por las partes sin
perjuicio de que, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de
mayor flexibilidad, se reduce de cinco años a tres la prórroga obligatoria y de
tres a un año la duración de la prórroga tácita, de forma que propietarios e
inquilinos puedan adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus
circunstancias personales.
La posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su inmueble en cualquier
momento: siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración
del contrato, pero sólo cuando se den las condiciones legalmente requeridas
para ello, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente
prevista a la firma del contrato.
El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique
al arrendador con una antelación mínima de un mes.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento,
deba el arrendatario indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a
una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por
cumplir.
Mejora de la seguridad jurídica
Por otro lado, con
objeto de dotar a los arrendamientos de la seguridad jurídica que proporciona
el Registro de la Propiedad, se prevé que el arrendamiento de viviendas pueda
ser inscrito en el Registro y ello garantice la posición del inquilino, cuyo
contrato deberá ser respetado en todo caso si se produce la venta de la
vivienda. La inscripción en el registro será voluntaria.
Mejora de la
regulación del proceso de desahucio
El actual
procedimiento de desahucio por impago de la renta es lento y complejo. Además,
constituye una de las causas por las que los propietarios no destinan al
alquiler buena parte de las viviendas vacías.
Para agilizar este
procedimiento se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil de manera que, cuando
se presente una demanda de desahucio por falta de pago, se requerirá al
demandado para que en diez días proceda al pago o alegue las razones que
justifiquen el impago. Si el demandado no comparece, no paga o no justifica el
impago, el juez dictará auto terminando el juicio y procederá al desahucio para
lo que será suficiente con la presencia de un funcionario del juzgado.
En todo caso, el
inquilino podrá justificar las causas que han provocado el impago y el juez las
tomará en consideración para adoptar la decisión más adecuada a los intereses
de ambas partes.
Medidas de carácter
fiscal
Se adoptan una serie
de medidas en el ámbito fiscal que incentivan el mercado del alquiler:
En el Impuesto de
Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del
85 por 100 sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un
mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante
tres años (antes siete).
Se mejora el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de
Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):
-Los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes
siete)
-No será necesario
un número mínimo de viviendas (antes tres
-El capital social
mínimo será de cinco millones de euros (antes quince)
-Los beneficios
distribuibles serán el 80 por 100 de los obtenidos (antes el 90 por 100)
-Se suprimen los
requisitos del número mínimo de accionistas (antes cien), capital mínimo en
circulación (antes 25 por 100) y financiación ajena (antes inferior al 70 por
100 del activo)
-Se podrá cotizar en
mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización
-Las SOCIMI no
tendrán fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo efectuarán los accionistas
por la percepción de los dividendos (19 por 100)
Por último, se
modifica la configuración del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de
Entidades no Residentes, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las
entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de
paraíso fiscal.
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