“The Economist” prevé la caída de precios “en picado” en España

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN.-.- Según el semanario “The Economist”, pese a la caída del 22,4% registrada desde 2007, los precios de la vivienda en España siguen estando “bastante por encima de su valor justo”, y señala que, dada la situación por la que atraviesa actualmente la economía española, “seguirán cayendo en picado”.
“Aunque los precios han caído un 23% desde sus máximos, siguen bastante por encima de su valor justo, y el estado de la economía española, donde una cuarta parte de la fuerza laboral está desempleada, sugiere que los precios seguirán cayendo en picado”, señala.
La caída de los precios en España desde los máximos alcanzados antes de las crisis es la tercera más alta de las registradas entre los 21 países analizados por la publicación, tras Estados Unidos (-27,8%) e Irlanda (-49,8%), donde los precios siguen en “caída libre” pese a haberse reducido a la mitad.
Asimismo, agrega que el descenso de los precios de la vivienda en el segundo trimestre se ha acelerado. Respecto al año anterior, los precios han caído un 8,3%, el segundo mayor descenso tras el registrado en Irlanda (-14,4%).
En términos generales, “The Economist” subraya que tras años de “vertiginosos aumentos, una gran dosis de gravedad ha golpeado a los mercados inmobiliarios residenciales”. En concreto, actualmente están descendiendo en 12 de los 21 países analizados, mientras que en cinco de los otros nueve están aumentando a un ritmo más lento que hace un año.
En este sentido, señala que los precios están regresando en muchos mercados a su “valor justo”, definido como el ratio medio a largo plazo del precio de la vivienda respecto a los ingresos disponibles y los alquileres. De hecho, señala que en ocho países ya está por debajo o alrededor de ese “valor justo”, aunque añade que esto no significa que vayan a dejar de caer.

El fin de la deducción de la compra de vivienda, ¿perjudica o favorece?

El final de esta desgravación va a ser muy impopular entre los compradores.

C. GARCÍA-PANDO – La eliminación de la deducción por la compra de vivienda habitual que tanto brilló durante la década prodigiosa del boom ya tiene fecha de caducidad. Después de que se limitara solo a las rentas bajas durante la pasada legislatura socialista y se volviera a recuperar para todas las rentas con la llegada del Partido Popular al poder, finalmente, será suprimida a partir del 1 de enero de 2013.
El Ejecutivo ha sucumbido a las presiones de sus ‘rescatadores’ oficiales desde Bruselas y a las recomendaciones del Fondo Monetario Internacional, además, de las de otros expertos, que no apostaban por esta fórmula, y que incluso, la consideraban como una medida que ha originado la burbuja inmobiliaria en España.

¿Perjudica o beneficia a los compradores?

El final de esta desgravación va a ser muy impopular entre los compradores, ya que muchos hipotecados la ven como un derecho adquirido y además, va a aumentar el esfuerzo económico para adquirir una vivienda. Si el descuento fiscal es el de un 15% sobre una cantidad máxima de 9.040 euros al año, el comprador se puede desgravar 1.356 euros anuales. Según estos cálculos, para hacer frente a una hipoteca media de 190.000 euros a 25 años, el descuento sobre los pagos sería de 33.900 euros al final de la vida de la hipoteca. Proporcionalmente, este ahorro será mayor cuanto más corto sea el plazo de amortización y más barata sea la vivienda. Los expertos calculan que la supresión de este incentivo supondría un encarecimiento de los precios de la vivienda de entre un 10% y un 17%.
Por otro lado, esta medida favorecerá la recaudación de las arcas del Estado con el paso el tiempo. Los beneficios de esta medida se considera que son más psicológicos que monetarios. Es más, muchos expertos señalan que en vez de servir para incentivar la compra de la vivienda ha acabado produciendo un efecto contraproducente. Los vendedores, a sabiendas de esta ventaja fiscal para los compradores, acababan subiendo los precios de los pisos. El resultado era la creación de una inflación totalmente artificial.

Más compras… pero sin tirar cohetes

Desde el sector no aprueban la anulación de esta desgravación fiscal. El G-14, grupo que aglutina y representa a las promotoras inmobiliarias más importantes del país, ya ha manifestado que “no ayuda”. Otros analistas, sin embargo, apuntan que el anuncio de su final puede que incentive las ventas y adelante la decisión de muchos potenciales de comprar en la última recta del año. “Puede producirse junto a la subida del IVA de la vivienda nueva, un cierto efecto de anticipación en las compras de vivienda, pero creo que será: <>”, apunta César Barrasa, especialista en Research y profesor del Instituto de Empresa (IE). “Muchas de las compras que podamos ver en este segundo semestre de 2012, -que creo tampoco serán para tirar cohetes-, serán compras que no habrá en 2013 y que harán que los próximos ejercicios en términos de transacciones sean aún peores que los recientemente vividos”, explica.
Asimismo, este alza en las transacciones no será del todo efectiva si los compradores no obtienen financiación. Para el presidente del G-14, Fernando Rodríguez-Avial, ninguno de estos cambios fiscales tendrá un verdadero impacto en las ventas, ya que es el acceso al crédito el factor fundamental que realmente permite cerrar las operaciones de compraventa. “No hay que olvidar que lo más importante para la compra de una vivienda, por su carácter intrínseco a largo plazo, es la confianza de la demanda, el tener trabajo para disponer de una fuente recurrente de ingresos y financiación para la compra de la misma”, señala Barrasa.
A partir del año que viene, si la situación económica no cambia, en estos momentos de depresión económica, se producirá un enfriamiento inevitable del mercado, lo que unido a la desconfianza frente al empleo, podría retrasar más aún la decisión de compra y el cierre de la operaciones. Algo que consecuentemente empujará aún más el precio de los inmuebles a la baja.

El ajuste será más intenso

A pesar del ajuste en más de un 30% ya experimentado desde que alcanzó sus precios máximos a finales de 2007, calculado por la tasadora Tinsa, es previsible que la vivienda continúe rebajándose. Asimismo, tal y como apunta el experto en Research, con desgravación o sin desgravación la tendencia en los precios seguirá siendo a la baja. Algunos analistas creen que aún falta camino por hacer ya que prevén que la vivienda en España se rebaje en más del 70% en términos reales desde sus máximos. De hecho, “sin desgravación, habrá hogares que exijan un mayor ajuste de los precios que les pueda compensar la no existencia de esta deducción”, señala Barrasa.
La sobrevaloración de los pisos durante el ‘boom’, el abultado stock y las dificultades para acceder al crédito son varios factores que impedirán a los compradores adquirir. Ante la falta de ventas y el gran volumen de oferta de pisos sin vender, los precios se irán a corrigiendo hasta coincidir con la capacidad adquisitiva de la demanda.

Efectos colaterales

La supresión de esta deducción no solo se espera que corrija los precios, también ha traído muchos efectos colaterales con ella. El primero de ellos, ha sido la eliminación de la compensación por la deducción fiscal por la compra de vivienda para los compradores que adquirieron su vivienda previamente al 20 de enero de 2006. Este ‘parche’ equilibraba la desgravación por vivienda en el IRPF para los compradores anteriores a esa fecha, cuando se modificó la ley que afectaba a dicha tributación. Esta cantidad era una media de 169 euros por declaración y podía alcanzar un máximo de 225 euros. Un total de 3,43 millones de contribuyentes se verán afectados.
Asimismo, tampoco se libran las personas que han abierto una cuenta vivienda, que también se beneficiaban de una deducción del 15% por las cantidades ingresadas en la misma. Al desaparecer la desgravación fiscal por compra de vivienda, estos productos pasarán a convertirse en una cuenta de ahorro, sin más ventajas con Hacienda, aunque algunas sigan ofreciendo una rentabilidad atractiva como depósito.
Las personas que ya tienen esta ventaja fiscal en su declaración del IRPF o las que la adquirirán antes de 2013, tampoco pueden estar muy tranquilas. El Gobierno está barajando una limitación de la deducción según el nivel de las rentas, o incluso, su eliminación. ¿Beneficiará realmente la recaudación del Estado y ayudará a equilibrar el mercado del alquiler con el de la compra? Por el momento, esta medida se ha acatado de forma obligada, el tiempo nos proporcionará las respuestas más veraces.

Pisos e hipotecas más baratas gracias al rescate bancario

¿Qué efectos tendrá el rescate bancario en el ladrillo? La línea de crédito europea o el rescate light a la banca ha salvado el agujero financiero de la mayoría de los bancos españoles que habían quebrado técnicamente por su elevada exposición al mercado inmobiliario. Una inyección de 100.000 millones de euros será transmitida para cubrir las pérdidas millonarias que tienen los bancos al tener en sus balances un elevado volumen de activos inmobiliarios que han perdido más de la mitad de su valor y que además, tienen una complicada salida en un escenario económico recesivo. Sin duda, a partir de aquí los bancos tendrán las espaldas cubiertas y la confianza en su solvencia se verá mucho más respaldada. No obstante, todavía está por ver si esta nueva recapitalización de la banca española influirá para cambiar las circunstancias actuales del contraído mercado hipotecario y el lastrado panorama inmobiliario. El escaso flujo hipotecario, la caída de las ventas de pisos y el continuado ajuste de los precios de la vivienda son los principales rasgos del mapa del ladrillo español en la actualidad. Más crédito para los pisos de las entidades Gracias a este préstamo financiero a la banca, el presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, ha asegurado que se arreglará el problema del crédito y que servirá para que vuelva a fluir hacia los particulares y se pueda mejorar la inversión y el empleo. “Va a haber un pequeño repunte y la atonía que teníamos va a despertarse”, señala Ramón Casilda, economista y experto bancario. “La financiación hipotecaria será una condición indispensable para poder vender los propios activos de la banca. Hay que facilitar la venta de pisos mediante los créditos hipotecarios, porque ningún comprador va a venir con un maletín lleno de euros”, añade Casilda. Sin embargo, la mayoría de los expertos cree que los préstamos no volverán a concederse con fluidez hasta dentro de algunos años cuando la demanda vuelva a ser solvente. “Este tema de la recapitalización no se va a traducir en una mayor flexibilidad en los criterios de los préstamos si no hay clientes óptimos ni hay demanda”, apunta Nuria Álvarez, analista financiera de Renta 4. “Las inyecciones de liquidez hechas por el BCE en los últimos meses se han empleado fundamentalmente para la compra de deuda pública, no para dar más hipotecas ni créditos a empresas”, aclara, por su parte, César Barrasa, especialista en Research y profesor del Instituto de Empresa (IE). “Hay bancos en España que son solventes, que no van a necesitar rescate, y que no están prestando hipotecas. No es un problema de oferta de crédito, si no de demanda”, ratifica, por su parte, el doctor en Economía y profesor de la Universidad Rey Juan Carlos de Madrid, Juan Ramón Rallo. Una tasa de paro de más del 24%, un contexto de contracción del consumo y la recesión económica general son algunas de las trabas que impiden que vuelva reactivarse el flujo de la concesión de préstamos. “El nivel de endeudamiento de las familias españolas es muy elevado. Ha bajado muy ligeramente en los últimos años desde sus máximos y las condiciones macroeconómicas no son especialmente favorables para enfrentarse a la solicitud de una hipoteca”, resalta Barrasa. Las hipotecas que correspondan a los pisos de las entidades financieras serán las que mejorarán más sus condiciones. De hecho, las hipotecas para el resto de los particulares o inmobiliarias seguirán siendo las mismas que en la actualidad: altos tipos de interés, elevados diferenciales, numerosas comisiones… En definitiva, más caras. “Si tu demanda potencial de crédito tiene un perfil muy arriesgado, obviamente la contrapartida será: más exigencias de garantías y tipos de interés más altos… eso no va a cambiar con el rescate, porque lo que hace falta es sanear la parte real de la economía”, arguye Rallo. Empuje a la baja de los precios A pesar de que las hipotecas seguirán encareciéndose y no se concederán con tanta libertad, este préstamo europeo a la banca española facilitará que los precios de la vivienda alcancen su ajuste definitivo. Para empezar, podrán cumplir con los objetivos de saneamiento impuestos en la segunda y mucho más agresiva reforma bancaria del Ejecutivo, que obliga a depositar unas provisiones de cuantías bastante elevadas para cubrir las posibles pérdidas que generen los activos tóxicos en sus balances. “En un principio, el rescate financiero soluciona todo el tema de las provisiones. Las entidades podrán vender los activos tóxicos inmobiliarios que tienen en sus balances con un mayor descuento sin cargar pérdidas en sus balances”, explica Nuria Álvarez, analista de Renta 4. Estas provisiones dependerán de la valoración definitiva de los activos inmobiliarios de la banca española, que están realizando las dos consultoras internacionales y las auditoras contratadas por el Gobierno. “Después de la auditoría de los balances bancarios, se van a reflejar más pérdidas relacionadas con el ladrillo”, afirma Pau Monserrat, director editorial de iAhorro, “esto va a incentivar que los bancos saquen todos estos activos al mercado de viviendas a un precio reducido”, que como mínimo se equiparará a su valor provisionado para no incurrir en pérdidas. Esas bajadas serán más acusadas en las viviendas de los bancos intervenidos directa o indirectamente y en las que se encuentran en manos de los promotores al aceptar la banca quitas sobre sus deudas hipotecarias. “Estas entidades estarán más incentivadas a obtener liquidez para disminuir el coste financiero de las aportaciones del FROB”, explica Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea, algo que puede que no ocurra en los inmuebles ofertados por las entidades que no han sido rescatadas. Por otro lado, Echavarren matiza que algunos bancos intervenidos también se verán la paradoja de no poder vender estos inmuebles a precios de saldo: “si provocan más pérdidas esas ventas, tendrá que recurrir a más fondos del FROB. Habrá, por lo tanto, un equilibrio entre precios, provisiones realizadas y la necesidad de devolver cuanto antes los fondos del FROB”. El coste que va a suponer el mantenimiento de estos activos hará que las entidades financieras se apresuren a intentar vender sus pisos y a desarrollar su suelo inmobiliario lo antes posible. Esta salida al mercado de los inmuebles tóxicos con los precios rebajados, junto con la financiación favorable para sus inmuebles, facilitarán las ventas y provocarán más caídas del precio medio de la vivienda, que se estima que ronde un 20% adicional. “La clave para reactivar las ventas estará en las rebajas de los pisos: cuanto más agresiva sea, más incentivará a los compradores”, apunta Casilda. Por otra parte, a pesar de que la rebaja del parque de viviendas de las entidades financieras, un gran sector de propietarios como las promotoras o los particulares, no tendrán tanto margen para rebajar el precio de sus inmuebles. De hecho, como muchos agentes del sector opinan, es muy difícil generalizar la evolución del valor de todo el parque de pisos, pues varía según el área geográfica y la demanda. Por eso, esta heterogeneidad también se reflejará en este ajuste. En la medida en que la demanda se vaya recuperando y se empiece a comprar, se tocará un suelo en la caída de precios. ¿Adiós a la deducción fiscal? El préstamo de esta notable cifra millonaria puede que también exija el cumplimiento de algunas exigencias europeas y la consecuente toma de nuevas medidas en materia económica. Una de las sugeridas por la Comisión Europea ha sido la supresión de las ventajas fiscales que el Gobierno concede por la compra de una vivienda habitual. Desde Bruselas están en contra de estas deducciones porque las consideran el origen que alimentó la burbuja inmobiliaria y la especulación en el ladrillo. Pese a ello, desde el Gobierno sostienen su postura. Recientemente, la ministra de Fomento ha corroborado su intención de no eliminar esta deducción. “Ha sido una mala decisión por parte del Gobierno recuperarla en el sentido de que no encaja con los objetivos de austeridad gubernamental ni trata de que la economía crezca por otros mercados”, apunta Pau Monserrat, experto de iAhorro. “En una época como la actual, de ajustes, supone un fuerte impacto en la recaudación fiscal y además, sigue fomentando un modelo de compra de vivienda frente al alquiler”, añade por su parte, Barrasa. Como aspecto positivo, Echavarren señala que en Europa no entienden que esta desgravación es a corto plazo favorable para Hacienda , ya que “facilita la generación de IVA o ITP en la venta por importe muy superior al de la desgravación”. No obstante, la mayoría de los expertos coincide en una probable desaparición o una “reducción” de estas desgravaciones a finales de año, como apuntan desde iAhorro. Las consecuencias finales del rescate bancario no cambiarán esencialmente los derroteros que va a tomar el mercado del crédito hipotecario a raíz de la crisis de endeudamiento y morosidad que se ha desarrollado durante estos últimos años. Por otra parte, el aspecto más positivo de esta intervención europea será una aceleración de la salida de los inmuebles de la banca de sus balances, que reactivará en cierta medida la compraventa de inmuebles y facilitará el acceso de la demanda pudiente a estos inmuebles bancarios. Por otro lado, también se prevé que produzca un importante impacto en el nivel general de precios, que llevará al sector a una correción de precios aún más aguda, y quizás definitiva, que beneficiará a los compradores. No obstante, la recuperación del sector inmobiliario todavía quedará pendiente y estará a expensas de la reactivación de la economía del país, así como de la creación de empleo y el recuperación de la confianza y del consumo.

El IPC baja dos décimas en mayo y se sitúa en el 1,9%

MUCHASCASAS.NET.- REDACCIÓN© 2000-2012.-Este descenso es resultado de la bajada de los precios de los carburantes y lubricantes y de los alimentos y bebidas no alcohólicas El Índice de Precios de Consumo (IPC) registró un descenso de dos décimas en mayo, lo que sitúa su tasa interanual en el 1,9%, según el indicador adelantado del IPC publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este descenso se produce después de la subida de dos décimas anotada en abril, hasta el 2,1%, que rompió una racha de cinco meses de caídas y uno de estabilidad. El INE atribuye la bajada de la inflación, sobre todo, al descenso de los precios de los carburantes y lubricantes y de los alimentos y bebidas no alcohólicas. Por su parte, la variación interanual del indicador adelantado del Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) se situó en mayo en el 1,9%. Si este dato se confirma el próximo 13 de junio, la tasa anual del IPCA registraría una disminución de una décima con respecto al mes de abril. El INE inició a principios del año pasado la difusión del indicador adelantado del IPC tras introducir una serie de cambios en el IPC armonizado, que han hecho que las diferencias entre ambos, antes mínimas, se acentúen. El indicador adelantado se calcula con la misma metodología que la empleada para el IPC e IPCA. La diferencia entre la tasa anual del indicador adelantado y la de estos índices radica en la información utilizada, explica el INE. El instituto de estadística recuerda que el indicador adelantado proporciona únicamente una información orientativa y, por tanto, no tiene por qué coincidir con los datos finales que se publicarán el próximo 13 de junio.