El Banco de España apuesta por el mercado de alquiler para reducir el paro

El Banco de España apuesta por el mercado de alquiler para reducir el paro

MUCHASCASAS.NET.-D.MONTENEGRO.-El Banco de España considera que un incremento del peso del mercado de alquiler podría generar mejoras de eficiencia en la economía, dado que facilitaría una mayor movilidad geográfica de los trabajadores y ello permitiría, a su vez, una reducción de la tasa de paro
En su último boletín económico, la autoridad monetaria realiza algunas consideraciones sobre el mercado de alquiler en España y destaca, además, que el desarrollo del alquiler dificultaría también la concentración excesiva de recursos en el sector de la construcción y evitaría sobrevaloraciones en el precio de la vivienda.

"Se hace necesario, por tanto, seguir fomentando el alquiler de vivienda frente a la adquisición en propiedad. Un mercado más equilibrado facilitará la provisión de servicios de vivienda en condiciones más favorables, contribuirá a absorber el exceso de capacidad del sector residencial y facilitará la movilidad geográfica, lo que resulta esencial para dinamizar el ajuste del mercado laboral", subraya.

En cambio, constata que de los 12 países europeos que analiza el estudio, España es el que posee un peso del mercado de alquiler más reducido. Así, mientras que en Alemania o Francia la proporción de vivienda alquilada supera el 40% y en el Reino Unido se encuentra cercana del 30%, en España esta proporción está alrededor del 10% en los últimos años.

Según el Banco de España, numerosos factores pueden haber influido en la escasa proporción de vivienda en alquiler en España, como la reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en los últimos años, en especial desde 1995, y el proceso de liberalización del sector bancario a partir de los años ochenta, lo que habría facilitado la concesión de créditos para la compra de vivienda.

Junto a ello, añade, los aumentos esperados en el rendimiento de la vivienda, basados en la observación de los incrementos de los precios pasados, habrían tenido también un efecto positivo sobre la compra de vivienda a partir de 2002.

Ineficacia del sistema judicial

Además de estos aspectos, la autoridad monetaria indica que otros factores institucionales podrían haber ejercido una influencia determinante en fomentar la propiedad sobre el alquiler. Así, cita el "carácter más restrictivo" de la regulación del mercado de alquiler, la "ineficiencia" del sistema judicial en los casos de impago, la fiscalidad favorable a la compra y la política de vivienda protegida, que también ha primado la propiedad frente al alquiler.

Concretamente, el Banco de España advierte de que, en relación con los demás países europeos analizados, España obtiene la peor posición en cuanto a la ejecución judicial de los contratos de alquiler, lo que deriva en una retirada del mercado de las viviendas por parte de los arrendadores.

En este sentido, indica que un aumento de un punto en la tasa de 'congestión judicial' en la fase de ejecución de un alquiler hace disminuir el peso de la vivienda en alquiler entre un 0,14 y 0,16 puntos porcentuales.

Por ello, destaca que las reformas recientes dirigidas a aumentar la efectividad del sistema judicial deberían tener, por tanto, efectos positivos en el mercado de alquiler, en especial aquellas dirigidas a mejorar la ejecutividad de las sentencias.

La fiscalidad favorece la compra

Sobre la fiscalidad de la vivienda, el organismo dirigido por Miguel Ángel Fernández Ordóñez destaca que en España se ha favorecido tradicionalmente la compra, a través sobre todo de la deducción en el IRPF (un 15% sobre un máximo de 9.015 euros anuales), frente a los incentivos fiscales al alquiler, que han tenido una entidad mucho menor y que, además, están dirigidos en muchos casos a colectivos muy concretos, como jóvenes, personas discapacitadas o rentas bajas.

El Banco de España también cuestiona las leyes que regulan el mercado de alquiler, tanto por las restricciones de renta (durante los primeros cinco años el alquiler solo puede incrementarse según el IPC) como por los plazos obligatorios, ya que considera que estos aspectos fomentan una menor tasa de alquiler y una calidad inferior de las viviendas alquiladas.

Según su análisis, ambos aspectos reducen el peso del mercado de alquiler por la expulsión de algunos tipos de inquilinos, como aquellos que permanecen un periodo de tiempo más corto alquilados en la vivienda, al tiempo que alerta de que un aumento de los plazos obligatorios está relacionado con una mayor pérdida de renta del arrendador en una economía con inflación.