Los bancos lanzan hipotecas a 50 años y con carencias gratuitas

MUCHASCASAS.NET.-El Consejo General del Poder Judicial prevé que el número de ejecuciones inmobiliarias se sitúe en torno a las 180.000 este año, frente a las casi 60.000 de 2008 y a las 114.000 del año pasado. Si a allo sumamos las promociones inmobiliarias que se han quedado sin vender, el resultado es una bolsa de vivienda acumulada que está obligando a muchos bancos no solo a rebajar el precio de los inmuebles, sino a lanzar al mercado las llamadas hipotecas chollo, cuyas ventajosas condiciones incluyen carencias gratuitas y plazos de hasta 50 años.
Por esta línea se ha decantado Bancaja, que ofrece hipotecas con tres años de carencia en el pago de las cuotas hipotecarias tanto de capital como de intereses, así como algún portal inmobiliario que pone a la venta en condiciones preferentes los pisos en stock de UCI (Unión de Crédito Inmobiliario, comercializadora de Banco Santander y BNP Paribas), Banco Pastor y GMAC (la financiera de General Motors), entre otras.
Carencia
La entidad valenciana, por ejemplo, propone un producto con tres años de carencia total, es decir, el cliente no paga ni un euro, ni de tipo de interés ni de capital, de las cuotas que le corresponden durante ese periodo, que suele coincidir con el más complicado, ya que es en el que se asumen gastos importantes como el de constitución del préstamo, pago a notario y registro, etcétera.
Normalmente esta fórmula acarrea un coste, porque los intereses se devengan y pasan a pagarse a partir del primer mes o año después de finalizado el periodo de carencia, o gracia. Con un ejemplo práctico se entiende mejor: si se piden 200.000 euros a 20 años sin periodo de carencia, con un tipo de interés al 1%, se pagan 919 euros de cuota. Con tres años de gracia, a partir del cuarto, se paga algo más de cuota, 1.066 euros. Por consiguiente, una vez abonado todo el préstamo, sin periodo de carencia se terminan pagando 20.749 euros en concepto de intereses, mientras que con ésta, se liquida con 23.564 euros.
Tipos de interés
En Bancaja, sin embargo, no se devenga el pago de intereses. Como explican desde la entidad “se congela el pago los primeros tres años y el cálculo de intereses y capital se hace sobre el periodo que resta”. Es decir, y utilizando otro ejemplo, si se financian 180.000 euros a 50 años a un tipo de interés de euribor más 0,9% aplicando los tres años de carencia totales que plantea esta entidad, sale a pagar 517 euros al mes y una cantidad total de intereses de 111.798 euros. Una cuantía algo inferior a la que resultaría de pagar por una hipoteca de la misma cuantía y al mismo plazo, pero sin periodo de carencia: 119.997 en intereses y 500 euros de cuota.
Es una hipoteca que no tiene ni comisión de apertura, ni de estudio. Aunque a cambio, el resto de condiciones, básicamente el diferencial que se aplica a partir del cuarto año y las comisiones de amortización parcial o total, quedan pendientes de la negociación con el cliente. Se aplica de base un diferencial del 1,2% que puede rebajarse hasta un 0,9% final, en función del grado de vinculación que adquiera el cliente con la entidad. Se financia el 80% del valor de tasación.
Además, el llamado Compromiso Bancaja se aplica sobre una selección de viviendas en base al acuerdo que ha firmado la entidad con la Federación de Promotores de la Comunidad Valenciana. Una estrategia seguida por otras entidades para dar salida a las promociones inmobiliarias que éstas financiaron en su día y para las que no se encuentra salida en el mercado actual.
A la venta viviendas embargadas
También esta semana se anunció la puesta en el mercado de 8.500 viviendas embargadas procedentes de los activos de diversas entidades. En este caso, las viviendas se comercializan según las condiciones de hipoteca que cada entidad tenga y, eso sí, la mayoría de las viviendas, sobre todo las de segunda mano, dispondrá de una rebaja en su precio que podría alcanzar hasta un 35% sobre su valor de mercado.
En el caso de Caja Madrid, han comunicado esta semana la subasta de algo más de un centenar de viviendas por medio de la sociedad de subastas Reser. Esta bolsa inmobiliaria con un precio de partida por un valor total de 15 millones de euros, según comunican desde la entidad, alcanzará en el mercado descuentos de hasta el 35% del valor de tasación.
Las subastas, cuyas pujas podrán hacerse por Internet, tendrán lugar durante el mes de febrero y hasta mediados de marzo, sobre inmuebles ubicados en casi todo el territorio nacional, en concreto, Madrid, Andalucía, Cataluña, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Murcia, Comunidad Valenciana, Baleares, Cantabria, La Rioja y Canarias.
Producto específico
En este caso, la entidad madrileña sí ha lanzado un producto de financiación específico para la compra de inmuebles de su propiedad. Así, financia el 80% del valor de tasación, con un plazo de amortización de 40 años y un tipo de interés de euribor más 0,5%, sin comisiones de apertura.