Todo lo que necesitas saber sobre las tasaciones

MUCHASCASAS.NET.-El una tasación es mucho más que un valor. las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. por eso los informes de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el banco de españa, y que analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor
como es conocido, cuando se solicita una hipoteca ésta lleva asociada la tasación de la vivienda. la normativa indica que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada a tales efectos. en muchos casos, la concesión del préstamo hipotecario y sus condiciones dependen de que el valor que la sociedad de tasación asigna a esa vivienda, y esto se debe a múltiples razones que es importante conocer

quién realiza las tasaciones

la valoración la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico que además cuenta con formación específica en materia de valoración

• este técnico no realiza la tasación a título individual, sino que está adscrito a una sociedad de tasación que pone a su disposición medios técnicos para realizar su trabajo (herramientas informáticas, bases de datos, estudios técnicos) y controla la calidad de la valoración emitida

• el técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración


cómo se realizan las valoraciones

se aplican determinados principios y métodos, y se realizan las comprobaciones recogidas por la normativa, todo ello con el fin de determinar un valor “cierto”, que sería una estimación razonable y prudente del precio más probable que en situación de mercado estable se obtendría por la venta de la vivienda en la fecha de la tasación

• en el caso de no poderse realizar algunas de estas comprobaciones, se indica esta circunstancia en los informes, advirtiendo cómo la ausencia de éstas podría afectar al valor.

comprobaciones que se realizan en las tasaciones

estas comprobaciones son indispensables para garantizar la fiabilidad y credibilidad del valor de tasación. incluyen los siguientes aspectos técnicos y legales:

• se localiza la vivienda, comprobando que realmente existe

• la vivienda es inspeccionada ocularmente por un técnico competente, que comprueba:

 su superficie
 otras características; distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles...
 su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada)
 la existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor

• el técnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la descripción que consta en la documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral

• se comprueba también el estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita

• se comprueba si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor

• se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda. entre otras cuestiones, se comprueba si está sujeta a un régimen de protección del patrimonio arquitectónico que suponga obligaciones especiales para el propietario

para hacer estas comprobaciones, el técnico ha dispuesto los documentos siguientes, entre otros:

• la documentación registral que acredita quién es el propietario de la vivienda, las cargas, derechos reales y otras limitaciones a la propiedad, y la descripción completa de la finca

• en el caso de viviendas sujetas a protección pública, los documentos administrativos que permitan determinar el precio máximo en venta o alquiler

• en el caso de viviendas arrendadas, el contrato de arrendamiento u otro título de ocupación, y el último recibo de la renta abonado

• en el caso especial de edificios en proyecto, en construcción o en rehabilitación, el técnico ha dispuesto además del proyecto visado, la licencia de obra, la última certificación de la obra ejecutada, el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, y cuando fuesen necesarios, el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños decenal y los documentos que permitan determinar la clase de suelo y los derechos y obligaciones del propietario

en resumen, y aunque es obligatorio para la entidad que va a conceder el préstamo hipotecario realizar una tasación de la vivienda, creemos que puede resultar muy útil en una transacción tanto al comprador como al vendedor el disponer de una tasación actualizada de la vivienda:

• para el comprador, porque con una tasación dispone de un documento realizado por un técnico cualificado e independiente, que además de determinar un valor de mercado contrastado y fiable conforme a la normativa del banco de españa, ha comprobado determinados aspectos técnicos y legales de la vivienda, como la superficie aportando un plano de la vivienda, a través de la inspección del inmueble, estudio de la documentación legal y realización de consultas en los organismos correspondientes. todas estas comprobaciones son difíciles de realizar para un profano no entendido en la materia. además, en la tasación se pondrá de manifiesto si la vivienda tiene, o no, peculiaridades que pudieran suponer un inconveniente de cara a la concesión de un crédito hipotecario

• para el vendedor, porque con una tasación dispone de un documento realizado por técnico cualificado e independiente, que avala la veracidad de la información sobre las características, superficie, croquis, valor de mercado y situación legal del inmueble ofertado, lo que ciertamente, en la situación demarcado actual de exceso de oferta, puede suponer un elemento diferenciador de altísimo valor añadido