La legislación establece un módulo base para fijar los precios de las VPP

Viviendas protegidas

MUCHASCASAS.NET.-A.RICO.-Qué es una vivienda protegida? ¿Qué características tienen este tipo de viviendas? ¿Quién puede ser beneficiario de una vivienda protegida? ¿Cómo puede accederse a ella? ¿Qué requisitos se necesitan? Cualquiera de los que se han enfrentado a la compra de una vivienda se ha hecho estas preguntas en algún momento, y si ésta se adaptaba a sus características familiares y a sus condiciones económicas. Sin embargo no siempre han encontrado una respuesta adecuada a las dudas planteadas.

Para empezar, debemos saber que no se trata ni de un concepto reciente ni de una normativa aislada, sino que se remonta a hace más de 90 años, cuando en 1911 se promulga la Ley sobre Regulación de Casas Baratas, tras la que sucesivamente han ido apareciendo nuevas leyes que han ido modificándola a lo largo del tiempo hasta definirla tal como hoy la conocemos.

Se trata por tanto de un concepto ampliamente arraigado que, en el caso de la conocida VPO (Vivienda de Protección Oficial), se remonta al año 1978, cuando se define esta vivienda como «aquella que, dedicada a domicilio habitual y permanente, tenga una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados y cumpla las condiciones, respecto de precio y calidad, que se señalen en las normas reguladoras y sea calificada como tal por la administración competente».

CARACTERÍSTICAS
Teníamos así un tipo de vivienda, la conocida como VPO, cuyas características principales estaban definidas por el precio de la misma y por la dimensión máxima que podía tener.

La diferencia principal con el resto de las viviendas que se construían radicaba precisamente en el precio de ésta, que se basaba casi exclusivamente en el precio del suelo sobre el que se levantaba (que estaba limitado por la normativa), ya que las calidades, características y tipología de ésta habían sido poco a poco asumidas por muchas de las promociones libres que se realizaban, hasta el extremo de no encontrar diferencias sustanciales entre ellas. Una de las características fundamentales era la dimensión de la vivienda.

De esta forma, según la normativa se establecían unos mínimos y máximos, según el número de dormitorios de cada vivienda. Así, ésta debía tener las siguientes superficies útiles: desde 40 hasta 70 metros cuadrados para las viviendas de un dormitorio; desde 50 hasta 70 metros cuadrados para las de dos; desde 60 hasta 90 metros cuadrados para las casas de tres dormitorios; y desde 70 hasta 90 metros cuadrados para las de cuatro. Estas superficies son sensiblemente similares a las de cualquier promoción libre de viviendas.

No obstante, es preciso señalar que algunas comunidades autónomas introdujeron para determinadas promociones de vivienda que gozan de protección pública, superficies máximas diferentes de la de 90 metros cuadrados útiles. Así, por ejemplo, la Comunidad de Madrid, con independencia de las VPO, regula la nueva figura Viviendas con Protección Pública, para las que establece una superficie máxima construida de 150 metros cuadrados; igualmente, en el caso de Extremadura se establece la superficie máxima de 60 metros cuadrados útiles para la Vivienda Joven, y la de 120 metros cuadrados útiles para la Vivienda Media.

Tenemos así definida la VPO, aunque dentro de ella podemos diferenciar dos regímenes distintos, atendiendo a las condiciones económicas de los posibles destinatarios de la vivienda promovida, teniendo así:

* VPO Régimen General: que han de ser destinadas a usuarios con ingresos ponderados inferiores a 34.049,4 euros anuales, equivalente a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.

* VPO Régimen Especial: que han de ser destinadas a usuarios con ingresos ponderados inferiores a 15.477 euros anuales, equivalente a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.

Ambos regímenes, Especial y General, se diferencian única y exclusivamente en los destinatarios a los que va dirigida y, por consiguiente, en el precio de venta y en el precio o el origen del suelo.

Igualmente, dentro de la definición de VPO, podemos encontrar viviendas de Promoción Pública y de Promoción Privada, cuya única diferencia radica en quién es el promotor de la misma, si es la administración (a través de cualquier entidad de carácter público) o una empresa privada, pero no en el precio y en las características de la vivienda.

Existe otro tipo de vivienda, la Vivienda de Precio Tasado (VPT). Se trata de un tipo de vivienda que conceptualmente no existe como tal, ya que se refiere casi exclusivamente a las características de financiación de determinadas viviendas, aunque deben reunir unas características específicas: su superficie útil máxima no puede exceder de 120 metros cuadrados, el destinatario debe tener unos ingresos ponderados inferiores análogos a los de la VPO Régimen General, es decir 34.049,4 euros anuales, y el precio máximo de venta está igualmente limitado por la legislación. Es una figura que actualmente ha quedado obsoleta, pero que a la vista de la importancia que todavía tiene en el planeamiento debe ser mencionada.

TIPOLOGÍAS
Como antes hemos visto, las comunidades autónomas han aprobado legislaciones que modifican en parte las determinaciones anteriores y que, por tanto, utilizan nombres diferentes para cada uno de los tipos. Así, en el caso de la Comunidad de Madrid, vemos que las viviendas desarrolladas responden básicamente a dos tipos, las Viviendas con Protección Pública y las Viviendas de Integración Social. Si analizamos la primera de ellas, vemos que dentro de la general se recogen otros dos tipos de vivienda:

1. Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio: cuya superficie máxima es de 150 metros cuadrados construidos y en la que el adquiriente o adjudicatario debe tener unos ingresos inferiores a 34.049,4 euros anuales. Dentro de esta definición de vivienda se pueden distinguir nuevamente dos tipos:

* VPP con superficie construida menor de 110 metros cuadrados (análoga anterior VPO Régimen General).

* VPP con superficie construida mayor de 110 metros cuadrados o con superficies inferiores pero promovidas sobre terrenos destinados por el Plan Urbanístico a la construcción de Vivienda Libre o de Precio Tasado (análoga a la anterior VPT).

2. Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento. Dentro de esta definición existen también otros dos tipos:

* VPP para Arrendamiento destinada a personas con ingresos inferiores a 21.667,8 euros anuales (3,5 veces el SMI) y superficie construida inferior a 110 metros cuadrados y un máximo de tres dormitorios.

* VPP para Jóvenes y Mayores destinadas a personas mayores de 65 años o menores de 32, con ingresos familiares inferiores a 21.667,8 euros anuales (3,5 veces el SMI) y superficie máxima de 80 metros cuadrados con dos dormitorios.

El segundo de los tipos antes mencionados, las Viviendas de Integración Social, resultan análogas a las anteriormente definidas como VPO Régimen Especial, determinándose para ellas unas superficies máximas construidas de 100 metros cuadrados para las familias de hasta seis miembros y de 130 metros cuadrados para las de hasta 10 miembros.

Hasta aquí hemos visto qué son las viviendas protegidas, sus características y las condiciones económicas que deben reunir sus destinatarios. Espero que este artículo pueda servir para aclarar algunas de las dudas planteadas y que, en el caso de encontrarnos ante la compra una vivienda, podamos estar en las mejores condiciones de elegir una acorde con nuestras necesidades reales.


Precio de las viviendas con protección

Para determinar el precio de las viviendas de protección es necesario saber junto al tipo de vivienda de la que se trata, el municipio concreto en el que se realiza la promoción, ya que la legislación establece un Módulo Base que debe ser ponderado por diferentes coeficientes que responden tanto al tipo como a la Comunidad Autónoma o al Municipio en cuestión.

Así, al día de hoy, en Madrid capital los precios máximos son de 912,26 euros el metro cuadrado útil para las Viviendas de Protección Oficial Régimen Especial, de 1.013,63 euros el metro cuadrado útil para las Viviendas de Protección Oficial Régimen General, y de 1.267,03 euros el metro cuadrado útil para las Viviendas de Precio Tasado.

Según todo esto, el precio de una Vivienda de Protección Oficial Régimen General (o una Vivienda de Protección Pública) de 90 metros cuadrados útiles sería de 91.226,7 euros.

Si optamos por una vivienda de 75 metros cuadrados útiles, entonces el precio sería de 76.022,25 euros. A estos precios habría que añadirles el IVA correspondiente y el precio de los anexos (trasteros y garajes) vinculados a la misma y cuyo precio también está específicamente definido.

Estos precios, o los vigentes en cada momento, son precisamente los que ha aplicado la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) a las 14.679 viviendas que durante sus 20 años de existencia ha realizado, los que se aplican a las más de 3.760 viviendas que actualmente tenemos en construcción y los que se aplicarán a las más de 9.000 viviendas que se iniciarán en los próximos años. Son también los que se deberían pagar por las más de 23.000 viviendas protegidas que durante los primeros cuatro años de vigencia del Plan General se han iniciado en Madrid, de haberse realizado la venta al día de hoy.

Como vemos se trata de una cifra claramente inferior a la de una vivienda libre de 90 metros cuadrados (cuatro dormitorios) o de 75 metros cuadrados (tres dormitorios), y que en ningún caso debe ser incrementada por otras cantidades que, como anexos diferentes a los anteriores o mejoras, traten de incrementar el precio final de la misma.