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Contar con una póliza de seguro que garantice el pago de la hipoteca o la
negociación con la entidad resultan fundamentales para evitar un desahucio.-El
inexorable aumento de ejecuciones hipotecarias pone de relieve el drama que
padecen cientos de miles de familias. Ante la imposibilidad de hacer frente a
la hipoteca, no solo se ven abocadas a la pérdida de su vivienda, sino
que, además, la deuda contraída con su entidad se mantiene. Cada día
se ejecutan en España más de 500 desahucios, según datos de la Asociación de
Jueces para la Democracia y la organización Plataforma de Afectados por la
Hipoteca (PAH). Desde el inicio de la crisis, en 2007, se han producido cerca
de 400.000 casos, como refleja la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La
situación es tan alarmante que ayer mismo la Asociación Española de Banca (AEB)
anunciaba el compromiso de sus asociados de paralizar los desahucios durante
los dos próximos años "en los casos en que concurran circunstancias de
extrema necesidad". Y es que la legislación actual, objeto de crítica por
parte del poder judicial y la sociedad que reclaman al Gobierno cambios en la
normativa, presenta un importante desequilibrio en favor de la protección de
las entidades frente a sus clientes. El presente artículo trata de
arrojar ciertas claves para evitar un desahucio. 1. Revisar si hay
algún seguro
El primer paso para evitar un desahucio ha de ser el de estudiar a fondo la
situación económica particular, así como revisar las condiciones
contratadas con la hipoteca. Desde la web de la Plataforma de
Afectados por la Hipoteca (PAH), se ofrecen una serie de consejos para afrontar
un desahucio.
Señalan, en primer término, verificar si el
pago de la hipoteca está garantizado mediante una póliza de seguro que actúe en
caso de una subida de tipos de interés, en situación de desempleo o de incapacidad de la persona obligada
al pago.
2. Exponer la situación a la entidad
Cuando resulta inviable continuar abonando la
hipoteca, los expertos aconsejan ponerse en contacto lo antes posible con la
entidad en la que se ha contratado. Conviene anticiparse al momento en el
que se incurrirá en un impago, exponer la nueva situación y, en la medida de lo
posible, las posibilidades de abono a corto, medio y largo plazo.
Hay que tratar de buscar y abrir todas las
vías de negociación posibles, pues a los bancos
también les interesa alcanzar una solución pactada con la que mantener, cuanto
puedan, el cobro de la hipoteca.
3. Opciones ofrecidas desde los bancos
Las entidades intentan alcanzar acuerdos que
les aseguren los pagos, aunque estos dependen de cada banco y de la situación
particular del hipotecado. Las opciones que ofrecen las entidades son muy
reducidas y muy pocos deudores pueden optar a ellas.
- Refinanciar la deuda: es una posibilidad que dependerá en gran medida de la capacidad económica con que aún cuente el hipotecado. Consiste en cancelar la deuda contraída para contratar una nueva hipoteca con un tipo de interés menor, o mediante un plan de pagos que se ajuste mejor a la nueva situación, de modo que pueda ayudar a sufragar la cantidad adeudada.
Las formas de
reestructurar el préstamo hipotecario de una familia están reguladas por el
reciente y controvertido Código de Buenas Prácticas Bancarias, aprobado
por el Gobierno el pasado marzo y del que el Consejo General del Poder Judicial
ha pedido en fechas recientes un cambio en la normativa. La adhesión al mismo
por parte de las entidades es voluntaria, pero de obligado cumplimiento una vez
firmado, y señala el periodo de carencia
en la amortización del capital en hasta cuatro años. Además, la ampliación del
plazo del préstamo hasta 40 años y la reducción del tipo de interés aplicable a
euríbor + 0,25 puntos. Implica el pago de comisiones, pues este procedimiento
exige la cancelación de las deudas pendientes, por lo que conviene hacer
números.
Ahora bien, tal y como
recuerda la PAH, si el banco acepta esa vía, deben analizarse las condiciones
de refinanciación de la deuda, de modo que se evite un simple aplazamiento del
pago a un interés mayor. Así, recomiendan que el hipotecado acepte solo
cuando espere un aumento de sus ingresos.
- Dación en pago: en caso de que el deudor no pueda hacer frente a sus obligaciones de pago y no quepa la opción de una refinanciación, se prevé una quita de parte de la deuda para quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta. Esto es, una liquidación de las deudas pendientes. Si se produce otro impago, la dación puede solicitarse. Así la entidad se queda con la vivienda y se cancela la deuda.
- Dación con opción de alquiler: solo es posible para familias con todos los miembros en paro y con las entidades adheridas de manera voluntaria al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Tras la dación en pago, una vez que la entidad obtiene la propiedad del piso, el deudor puede permanecer en él como arrendatario un mínimo de dos años. El importe del alquiler no se determina por los precios de mercado, sino sobre la base de la deuda pendiente, y la renta anual será equivalente al 3% del coste de la misma, en torno a 500 euros mensuales de media. Si bien, el impago de esta renta incluye intereses de mora del 20% por cada cuota impagada.
La dación en pago es el caballo de batalla de este
drama. A día de hoy, solo las familias con todos sus miembros en paro y que
hayan agotado sus prestaciones, en riesgo de exclusión social, pueden acogerse
a ella. Además, no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya
concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores. Estas son las
condiciones exigidas:
- Hipotecas correspondientes a primera y única vivienda, cuya cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos percibidos por el conjunto de la unidad familiar, en familias que carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas.
- Deberán carecer de otros bienes y haber agotado sus prestaciones. El valor de la vivienda afectada no debe superar los 200.000 euros en municipios de más de un millón de habitantes y 120.000 euros para localidades de hasta 100.000 vecinos.
4. Acudir a redes de apoyo y asesoramiento
Estas redes sirven de apoyo y prestan
información y asesoramiento para los deudores hipotecarios que lo precisen.
Destaca el origen de una iniciativa popular, la Plataforma de Afectados por la
Hipoteca (PAH).
Desde el ámbito institucional, en Castilla y
León se ha diseñado una red de apoyo y asesoramiento a los afectados que
negocie en su nombre con las entidades, con atención jurídica y social.
5. Declararse en suspensión de pagos
Cabe la posibilidad de declararse en quiebra familiar, solicitando la
declaración de concurso de acreedores de particulares en los dos meses
siguientes al conocimiento de su estado de insolvencia.
Con la Ley Concursal, el deudor abre un
proceso judicial que consigue paralizar las demandas por falta de pago, los
intereses de la deuda y las ejecuciones en curso
Con la Ley Concursal, el deudor abre un
proceso judicial que consigue paralizar las demandas por falta de pago, los
intereses de la deuda y las ejecuciones en curso, para corregir el
desequilibrio financiero mediante nuevos pactos con las entidades bancarias
acreedoras. Así, se pueden saldar las deudas con condiciones más ventajosas
y plazos más amplios. Es un proceso caro, pues requiere abogado y
procurador, y no asegura obtener el calendario de pagos que se precisa.
6. Otros consejos de la PAH
- Si la vivienda está adscrita a una actividad profesional: cuando el piso hipotecado esté ligado a una actividad profesional o empresarial, no podrá iniciarse su ejecución si el afectado es declarado en concurso.
- Solicitar una prórroga tras la subasta: si la vivienda ha sido subastada, la persona afectada puede solicitar una prórroga del plazo concedido para el desalojo en atención a sus circunstancias personales.
- Acogerse a la moratoria anunciada por el Gobierno: su objetivo es el aplazamiento temporal y parcial en la obligación del pago del 50% del importe de las cuotas por un periodo de dos años, con un máximo de 500 euros mensuales.
La PAH recuerda que
solo es aplicable a personas afectadas titulares de una hipoteca constituida
para la adquisición de su vivienda habitual, que haya sido suscrita antes del 1
de septiembre de 2008 por un importe igual o inferior a 170.000 euros y que no
se encuentren en situación de mora. Si se cumplen estos requisitos, se puede
solicitar a la entidad bancaria la aplicación de la moratoria, que no es
obligatoria para la entidad.
7. Alquilar o vender la vivienda
Como última y más drástica solución, y a la espera
de posibles modificaciones en la ley, siempre que no se persiga mantener la
vivienda habitual a toda costa y ya no pueda hacerse frente al pago de la cuota
hipotecaria, puede venderse la vivienda a un tercero. Con esos ingresos, se
sufragaría el préstamo hipotecario pendiente.
O bien, se podría conseguir los ingresos
extra necesarios para pagar la cuota hipotecaria mediante el alquiler de parte de la vivienda.
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