martes, 30 de julio de 2013

Ley de arrendamientos rústicos




Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
Concepto: 
Se detallan aspectos:
- EXPOSICIÓN DE MOTIVOS.
- CAPÍTULO I: Disposiciones generales.
- CAPÍTULO II: Partes contratantes.
- CAPÍTULO III: Forma.
- CAPÍTULO IV: Duración del arrendamiento.
- CAPÍTULO V: Renta.
- CAPÍTULO VI: Gastos y mejoras.
- CAPÍTULO VII: Enajenación y subarriendo.
- CAPÍTULO VIII: Terminación del arrendamiento.
- CAPÍTULO IX: De las aparcerías.
- CAPÍTULO X: Normas procesales.
Base legal: 
LEY 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos.
LEY2003-49-42239-42246.pdf
LEY 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.
LEY2005-26-39414-39418.pdf
RESOLUCIÓN de 7 de marzo de 2006, de la Secretaría General Técnica, por la que se da publicidad a los índices de precios percibidos por los agricultores y ganaderos en 2005, a los efectos de la actualización de las rentas de los arrendamientos rústicos.
RES2006-11037.pdf
RESOLUCIÓN de 26 de febrero de 2007, de la Secretaría General Técnica, por la que se da publicidad a los índices de precios percibidos por los agricultores y ganaderos en 2006, a los efectos de la actualización de las rentas de los arrendamientos rústicos
RES2007-10994-10995.pdf

 

 

 

 

 

 

 


 

domingo, 21 de julio de 2013

Seis claves del nuevo certificado energético de edificios




Los inmuebles en venta o en alquiler deben contar desde el 1 de junio con un certificado de eficiencia energética que indique su consumo de energía El 90% de los ciudadanos españoles desconoce el alcance real del nuevo certificado de eficiencia energética de edificios, según la consultora Lowendalmasaï. Vendedores y arrendadores deben tener uno para sus inmuebles desde el 1 de junio y, en caso contrario, podrían en teoría sufrir una sanción de hasta 1.000 euros. El Gobierno pretende así reducir el derroche de energía de los edificios, una medida positiva para el medio ambiente y la economía. Este artículo presenta seis claves para conocer y entender el nuevo certificado energético de edificios.

1. Nuevo certificado energético para edificios: qué es y por qué se exige

El nuevo certificado incluye información objetiva de las características energéticas de los edificios y una calificación, similar a la que llevan los electrodomésticos. Los inmuebles se clasifican entre la A, los más eficientes y con menores emisiones de dióxido de carbono equivalentes (CO2eq), y la G, los menos eficientes y con mayores emisiones.
El 60% de los edificios españoles se han construido sin tener en cuenta ninguna normativa mínima de eficiencia energética
El Real Decreto (RD) que aprueba este certificado asume la Directiva europea para reducir el derroche energético de los edificios. La Unión Europea (UE) estima que la edificación requiere el 40% de la energía de sus Estados miembros. Según el Centro Nacional de Energías Renovables (Cener), el 80% de los hogares españoles necesita rehabilitación energética para mejorar sus sistemas de calefacción y aislamiento. La consultora Lowendalmasaï, especializada en optimizar costes empresariales, advierte de que el 60% de los edificios españoles se han construido sin tener en cuenta ninguna normativa mínima de eficiencia energética.

2. Qué edificios deben tener el certificado de eficiencia energética

El Instituto para la Diversificación y el Ahorro de la Energía (IDAE) señala los tres casos en los que se debe obtener dicho certificado:
  • Edificios de nueva construcción.
  • Inmuebles o partes de aquellos existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.
  • Edificios o partes de ellos donde una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados de forma habitual por el público.
La cantidad de viviendas que deberán certificarse se estima en medio millón anual: según datos oficiales del Ministerio de Fomento, se producen más de 430.000 transacciones inmobiliarias anuales de media.

3. Qué se puede exigir al vendedor o arrendatario de una vivienda

El RD reconoce el certificado como un derecho del consumidor. El comprador o arrendatario puede exigirlo y el propietario o arrendador está obligado a contar con él. En una compraventa, el vendedor deberá entregar al comprador dicho certificado. En un contrato de arrendamiento, el arrendador deberá mostrarle el certificado y facilitar una copia al arrendatario.
El órgano competente de cada una de las comunidades autónomas (las instituciones responsables de aplicar dichas normativas) debería poder atender al consumidor sobre cualquier duda. Por su parte, el IDAE ofrece un servicio de información al ciudadano: teléfono 913 14 66 73 (de 10:00 a 14:00 horas de lunes a viernes) y correo electrónico ciudadano@idae.es.
José Luis López, coordinador de proyectos de la Asociación de Ciencias Ambientales (ACA), señala que "la implantación es muy reciente y está por ver si las comunidades autónomas o los ciudadanos particulares llevarán a cabo denuncias o reclamaciones". En todo caso, razona este experto, "la negativa del propietario me haría desconfiar y buscar otras alternativas".
Los precedentes no parecen muy halagüeños. La normativa de eficiencia energética para edificios nuevos, aprobada en 2007, no funciona como debiera. El experto de la ACA explica que su aplicación no se ha desarrollado todavía en algunas de ellas, y ni siquiera hay el registro oportuno en la mayor parte.

4. Qué puede ocurrir si el edificio no tiene el certificado

El Congreso aprobaba el 31 de mayo la futura Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, que ha sido remitida al Senado. Su disposición adicional cuarta indica las sanciones por incumplimiento en materia de certificación energética de edificios: leves (de 300 a 600 euros), graves (de 601 a 1.000 euros) y muy graves (1.001 a 6.000 euros).
José Luis López recuerda que el texto deja abierto cómo tipificar cada infracción, aunque el Gobierno apuntaba en fechas recientes cómo podrían ser las sanciones. A tenor de lo señalado, según el experto de la ACA, "realizar una compraventa o alquiler sin el certificado energético supondría una infracción grave. En el peor de los casos conllevaría una sanción de hasta 1.000 euros". El órgano competente de cada una de las comunidades autónomas deberá especificar el procedimiento en caso de incumplimiento.

5. Quién hace estos certificados

El IDAE señala que el certificado será suscrito por los denominados "Técnicos Competentes". Estos especialistas deberán poseer cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o para la suscripción de certificados de eficiencia energética; o hayan acreditado la cualificación profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energética, según lo que se establezca mediante la orden prevista en la disposición adicional cuarta.

6. Tengo una inmobiliaria. ¿Cómo me afecta el nuevo certificado energético?

El RD indica que el certificado de eficiencia energética deberá mostrarse en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento. "En caso de tipificarse este incumplimiento como infracción leve, podría acarrear una sanción de entre 300 y 600 euros", explica José Luis López, quien insiste en que habrá que ver la aplicación real de esta nueva norma. El experto de la ACA apunta el ejemplo de Francia, donde esta cuestión se ha regulado al detalle y se especifica hasta el tamaño y proporciones de la etiqueta energética en cualquier anuncio.
No obstante, aunque el anuncio no cuente con dicha información, el certificado debe exigirse en la celebración del contrato de compraventa o de arrendamiento al propietario, sobre quien recae la responsabilidad de tenerlo.

viernes, 19 de julio de 2013

Ya hay 3,4 millones de viviendas vacías en España




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El número de viviendas vacías en España ha aumentado un 10,8% en una década. Ya hay 3,4 millones, el 13,7% del total de viviendas del país. Una de cada cinco de estas viviendas está en edificios construidos en los últimos diez años. Galicia, La Rioja y Murcia son las comunidades autónomas con mayor porcentaje de viviendas vacías. Todo según el Censo de Población y Viviendas 2011 del Instituto Nacional de Estadística (INE).

En Andalucía investigan

La difusión de estas cifras coincide con la entrada en vigor en Andalucía de su Plan Extraordinario de Inspección de Viviendas 2013-2014. Su objetivo es investigar, controlar y sancionar, si corresponde, las 637.221 viviendas vacías que hay en esta comunidad autónoma.

Según ha indicado la Consejería de Fomento y Vivienda en una nota, esta tarea de comprobación e inspección comenzará por los municipios en los que se producen mayores desequilibrios entre la demanda residencial y la existencia de pisos vacíos.

Fomento quiere “garantizar la función social de la vivienda, la puesta a disposición del mercado de arrendamiento del mayor número posible de viviendas, con el fin de eliminar esa brecha entre demanda e inmuebles vacíos; y propiciar que los propietarios y las empresas suministradoras cumplan con su obligación de depositar las fianzas asociadas a la formalización de los contratos de arrendamientos de viviendas y de la prestación de servicios (luz, agua, gas)”.

Andalucía aparece retratada en las estadístistas del INE junto con el resto de comunidades autónomas

No hay un patrón claro sobre la variación de viviendas vacías durante los últimos diez años en las principales ciudades del país, pero sí que destaca la reducción en el número de viviendas vacías en Madrid (–14,2%), Valencia (–12,6%) y Barcelona (–12,4%).

jueves, 18 de julio de 2013

La PAH se reúne con el Presidente de la Generalitat Artur Mas para exigir que se decrete la emergencia habitacional en Catalunya




La PAH reclama que, dada la emergencia habitacional, se paralicen los desahucios y se expropie el uso de los pisos vacíos en manos de la banca y de la SAREB o “Banco Malo”

La reunión tendrá lugar viernes 21 de junio a las 19:30
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La situación catalana en materia de vivienda es muy grave. Desde el comienzo de la crisis , Catalunya ha encabezado el triste ranking estatal de las ejecuciones hipotecarias y los desahucios. Según los datos del Poder Judicial, desde el 2007 hasta el inicio de 2013 se han producido 88.786 ejecuciones hipotecarias en Catalunya. Según la misma fuente, durante el primer trimestre de 2013 se han realizado 1.337 desahucios judiciales por ejecución hipotecaria y 3.249 desahucios por impago de alquiler; esto hace un total de 4.586 o, dicho de otra manera, de 51 desahucios al día de promedio. Una barbaridad. Una vulneración flagrante de los derechos humanos que un país que se quiera democrático no se puede permitir.
Celebramos que por fin el gobierno catalán se interesa por dialogar con el movimiento ciudadano que desde hace más de cuatro años ha encabezado la denuncia del problema de los desahuciaos y la propuesta de soluciones. Llama la atención que presidentes de otros países, como ahora Ecuador o Bolivia, se hayan querido reunir con la PAH antes que los presidentes de Catalunya o del Estado español. Pero mejor tarde que nunca, y ya va siendo hora de de reconocer como interlocutor a un movimiento ciudadano que, por su experiencia, conoce la problemática y las necesidades de las personas afectadas mejor que nadie.
De todos modos a la PAH no está interesada en un reconocimiento institucional. Hay vidas en juego y por eso desde las más de 40 PAH’s ya consolidadas en Catalunya, iremos a la reunión con el Presidente de la Generalitat de Catalunya, Artur Mas, con un objetivo muy concreto: desde las administraciones públicas no pueden seguir rehuyendo la realidad.

Deben decretar el estado de emergencia habitacional, y actuar en consecuencia con una batería de propuestas.

Como primeras medidas de urgencia, exigimos:
1. Suspensión inmediata de los desahucios en los casos de vivienda única y habitual , cuando el impago sea debido a razones económicas.
2. Sanción administrativa de los pisos vacíos en manos de entidades financieras y empresas inmobiliarias.
3. Expropiación del uso de los pisos vacíos en propiedad de entidades financieras nacionalizadas con dinero público y de la SAREB o “banco malo” .Estos pisos de deben poner a disposición, de manera prioritaria, para las personas con menos recursos.
4. Reconversión de todos los pisos de titularidad pública al régimen de alquiler social o pisos de emergencia para personas sin recursos. Ni un piso público vacío ni en régimen de compra venta.
5. Reconocimiento y apoyo a las acciones de desobediencia civil que la ciudadanía se ha visto obligada a impulsar para garantizar el derecho a la vivienda. Que la Generalitat deje de amenazar a las familias con la retirada del PIRMI por estar ocupando, y que los mossos no actúen contra las recuperaciones de inmuebles como los de la Obra Social de la PAH.
6. Eliminar las plusvalías municipales y el IRPF sobre las daciones y las condonaciones Que la Generalitat actúe para evitar una fiscalidad abusiva que, a día de hoy, penaliza las daciones en pago y que hace que el estado y los ayuntamientos se lucren a costa de las personas afectadas que lo han perdido todo.
Hasta la fecha, las PAH y la ciudadanía en general hemos tenido una paciencia infinita. Hemos escuchado, hemos hablado con todo el mundo, hemos utilizado todos los mecanismos del sistema para plantear nuestras demandas de mínimos. Pero el tiempo pasa y la paciencia se agota. Ya no nos valen las excusas de la falta de competencias: toda administración está obligada a actuar cuando se trata de proteger los derechos fundamentales de la población . Tampoco nos valen las excusas de la falta de recursos: si alguna cosa sobra en nuestro país son pisos vacíos que incumplen la función social recogida en la Constitución Española y en la Ley por el Derecho a una Vivienda catalana. Las políticas seguidas hasta ahora, basadas en la mediación, la buena voluntad de los bancos y la caridad, han fracasado estrepitosamente. Por el contrario, las últimas medidas impulsadas por las PAH y recogidas en parte por la Comunidad de Andalucía demuestran que se trata única y exclusivamente de voluntad política.
Si el Gobierno no actúa, lo hará la población como, de hecho, ya ha empezado a hacerlo. La desobediencia civil se extiende de manera proporcional a la crisis de legitimidad de unas instituciones democráticas incapaces de velar por los derechos básicos. Interpelamos al gobierno catalán, y por extensión al del resto de comunidades autónomas, para que se posicione: o rescatamos a bancos, o rescatamos a personas. Nosotros ya hemos elegido.

martes, 16 de julio de 2013

Cómo aumentar la facturación de tu negocio inmobiliario en tiempos duros





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vender alguna vivienda de vez en cuando ya no es suficiente negocio para una agencia inmobiliaria. conscientes de esa realidad, muchas firmas han optado por diversificar y buscar nuevos nichos de oportunidad que les ayuden a aumentar su facturación. éste es el camino que ha recorrido home group  una empresa dedicada al sector inmobiliario de manera global, que ha expandido su negocio en cuatro ramas de actividad distintas a la venta: el alquiler, la reforma de las viviendas que comercializan, la gestión de la hipoteca y un servicio de personal shopper
home group es una firma inmobiliaria del barrio de gracia (barcelona) con una experiencia en el sector de 13 años en la que su responsable, eric tarrés, ha intentado aglutinar todas las necesidades e ideas que ha ido recibiendo de sus clientes. “home group es la marca madre y las distintas filiales son cómo satélites que giran alrededor del grupo”, explica tarrés. el propietario y director de ventas señala que estas divisiones, además de ser una fuente adicional de ingresos, les permiten finiquitar más transacciones en un momento de parón del mercado como el actual. “en el fondo nos sirven para cerrar más ventas de viviendas pese a la crisis”, subraya
reformas de las viviendas que venden
buena parte del impulso en la compraventa de viviendas de esta agencia se debe a renova’t, la división dedicada a las reforma de los inmuebles. tal el peso de esta área que en la actualidad representa el 80% de las ventas de viviendas que esta inmobiliaria. “ofrecemos una reforma a precio de coste a los clientes que quieren vender una casa antigua”
el procedimiento es sencillo. un inmueble viejo con un precio de 200.000 euros puede encontrar a priori más dificultades para ser vendido. sin embargo, aplicarle las reformas idóneas para que el inmueble gane atractivo puede suponer, por ejemplo, una inversión de 30.000 euros en un mercado normal. Según la firma, lo que haría home group en este caso hipotético sería realizar esa obras de mejora valoradas en 30.000 euros en el mercado a un precio de 15.000 euros (precio de coste), que correrían a cargo del propietario
“nosotros nos encargamos de hacer la reforma a precios de coste, de tal forma que el dueño de la vivienda paga en realidad sólo la mitad de la obra”, declara. así, finalmente renuevan una vivienda, que siendo vieja con un precio de 200.000 euros resultaría cara, y obtienen una casa totalmente nueva y a estrenar por un precio 230.000 euros
la compañía se compromete a dar un presupuesto cerrado y a otorgar también una presentación en 3d a los propietarios para que vean cómo va a quedar la vivienda tras las obras. “hacer las reformas no es el fin de nuestra actividad, hacemos las reformas para poder vender esas viviendas”, reitera el directivo. según tarrés, este negocio les ha permitido incrementar las transacciones de venta de viviendas entre un 30%-40% desde los inicios de la firma
logran hipotecas por el 100%
pero para que se vendan pisos es necesario financiación. aquí home group también interviene gracias a gbcredit. “nosotros no acudimos directamente a una sucursal bancaria para buscar crédito sino que recurrimos a centros de análisis financiero”. tarrés asevera que esto les permite lograr condiciones más ventajosas en los préstamos hipotecarios, ya que negocian por volúmenes y con un mayor número de entidades financieras. “seguimos ofreciendo hipotecas por el 100% de la tasación de la vivienda y conseguimos que nuestros clientes obtengan una financiación premium que no está al alcance de un particular”, apostilla
además,  insiste en que gbcredit realiza antes de solicitar la financiación un estudio gratuito de riesgos a sus clientes y expone que estos sólo pagan por los servicios prestamos cuando se cierra la hipoteca.  tras dar ese paso, el particular debe abonar un 3% sobre el valor de la financiación
en este punto, tarrés inciden en que el 66% de las ventas de viviendas que efectúa home group son al contado. de este porcentaje, el 39% son de compradores internacionales, principalmente  ingleses, franceses e italianos. “los inversores extranjeros están muy interesados en el mercado inmobiliario de barcelona porque aquí los precios de las viviendas han caída a niveles del año 2000”, sentencia
personal shopper
la fórmula del personal shopper es la denominada también exclusiva del comprador de vivienda. con la firma de este contrato la persona que tiene interés en adquirir una casa contrae básicamente la obligación de no recurrir ni negociar con otras agencias la búsqueda de una vivienda. a cambio, la inmobiliaria contratada debe encontrarle una casa en un plazo breve de tiempo
bajo este acuerdo home group, se compromete a hacerlo en un plazo de 90 días. durante ese tiempo, la empresa se encarga de visitar las viviendas, proporciona un resumen semanal al cliente de los pisos que ha visto y le indica cuáles le pueden interesar y cuáles han descartado. “en total, podemos visitar hasta 40 inmuebles, propios y de otras agencias, y al final, le enseñamos sólo los 3 ó 4 que creemos pueden encajar con lo que busca nuestro cliente”
el coste de este servicio es de un 5% del precio del piso aunque en el contrato, home group también adquiere el compromiso de lograr una rebaja del valor de la vivienda igual o superior a ese 5%. si no logra ese descuento en el precio, el fututo propietario no tiene que pagar esa comisión. tarrés reconoce que la mayoría de los compradores que demandan este servicio de personal shopper son extranjeros dado los distintos idiomas que manejan en la agencia aunque comienza a calar entre los españoles
asimismo, destaca que el 90% de los inmuebles (una cartera de entre 25-30 pisos) que tienen puestos a la venta está bajo el esquema de exclusiva del vendedor aunque en home group se califica como “contrato de agente único”. el plazo aquí también es de 90 días y si en ese plazo el cliente no encuentra una casa que encaje con sus expectativas, el contrato se rompe sin ninguna contraprestación
alquiler
el alquiler también tiene cabida en este holding inmobiliario a través de la marca n+lloguers, aunque de momento representa la parte más pequeña del beneficio de la compañía. no obstante, el responsable destacan que esta división está dotada con su propio equipo de personas, con el objetivo de dar al alquiler el mismo trato que a la venta. “buscamos retomar el concepto de administrador de fincas de antaño pero no centrándonos únicamente en la gestión de los alquileres sino también en la comercialización". "el carácter de n+lloguers es puramente comercial, son los propios clientes quienes nos están demandando la administración", enfatiza

La historia de las pensiones se repite




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Un Sistema Público de Pensiones es el que el Estado administra con el fin de garantizar la protección social frente a riesgos laborales, jubilación u otras circunstancias derivadas de Dependencia. Nuestro Sistema Público de Pensiones data del año 1919, en su origen denominado Retiro Obrero, basado en un sistema de capitalización. En el año 1940 se produce un giro de 180 grados hacia un sistema de reparto de caja; los pensionistas actuales no cobran lo ahorrado a lo largo de sus años, perciben lo que pagan los trabajadores a través de cargas impositivas, es decir, "yo pago ahora a mis mayores y confío en que mis hijos me paguen mi pensión cuando me jubile".
En el año 1967 entra en vigor la Ley de la Seguridad Social, hasta la fecha se han desarrollado diferentes cambios, Pacto de la Moncloa, Pacto de Toledo, Edad de Jubilación, Períodos de Cotización, etc, pero la esencia del sistema permanece.

Un debate que viene de largo

Permítanme recordarles que en el año 2008 ya se enjuiciaba la viabilidad del sistema de pensiones; el 'Manifiesto de los Cien', propuesta elaborada por el grupo de los Cien Economistas reunidos alrededor de Fedea (Fundación de Estudios de Economía Aplicada), los cuales intentaban modificar el sistema para eludir los problemas actuales. Era un planteamiento sensato, según ellos, seguramente uno de los más serios intentos de construir un sistema de reparto justo y sostenible.
Año 2013, el grupo de los XII Sabios, factor de sostenibilidad. El factor de sostenibilidad, en principio, está diseñado para que los desequilibrios del sistema de pensiones se puedan anticipar cada año de manera transparente y se neutralicen de una forma distribuida en el tiempo, incorporando conceptos tales como el FEI o FRA. Probablemente, a gran parte de la sociedad española les cueste más asimilar dichos conceptos que ciertas terminologías tecnológicas como las Web 3.0 o el sistema 4G.
El FEI es el Factor de Equidad Intergeneracional, el cual vinculará el importe de la pensión a la esperanza de vida. Es evidente que la esperanza de vida incrementa, hasta tal punto, que los nacimientos que se produzcan durante el presente ejercicio vivirán hasta los 100 años, lo que supondrá mermas en las cuantías de la Pensiones con dicho Factor. ¿Alguien se ha parado a pensar, que la Esperanza de Vida lleva consigo unos Costes de Dependencia Importantes, que en el supuesto caso que no puedan afrontar los Pensionistas con sus Ingresos, provocará una mayor carga financiera bien para el Estado o para nuestros descendientes?.
El FRA es el Factor de Revalorización Anual, aplicable a todas las pensiones basando el incremento de las mismas en el resultado del Balance de Ingresos y Gastos de la Seguridad Social, reflejándose variables tan sumamente alarmantes, en estos momentos, como la tasa de desempleo, tasa de dependencia, tasas impositivas, etc. ¿Creen ustedes, que los españoles, después de lo vivido en la última década, independientemente del color del órgano gubernamental, depositará la confianza de todas las aportaciones realizadas durante todo el ciclo de vida profesional en la Gestión Estatal?
Es obvio que el resultado del informe sobre las pensiones vertido por los expertos sea "honesto y técnicamente robusto", como manifestaba el pasado lunes nuestra ministra de Empleo y Seguridad Social, ya que está basado en los principios de gestión técnica-aseguradora: principio mutual, principio de equidad, principio de suficiencia de prima y principio de distribución de riesgos. Si por algo se caracteriza la gestión actuarial, es por los números, siendo estos totalmente fríos.

La opción del sistema mixto

¿Por qué no se ha valorado la aplicación de un sistema mixto de pensiones? El Sistema Mixto se fundamente en tres pilares perfectamente definidos:
- Solidaridad, cuya finalidad es prevenir la pobreza en los casos en los que no se ha capitalizado la suficiente cuantía como para vivir toda la vida de pensionista. Conviven la pensión no contributiva y el complemento a la pensión contributiva.
- Aportación obligatoria, capitalizada de forma individual por empresas privadas. El legislador fija una tasa del X de la nómina como aportación mensual a dicho fondo. Las empresas administradoras de los fondos invierten ese dinero, con el fin de obtener plusvalías teniendo el riesgo de las inversiones altamente limitadas. Dichas aportaciones, se van invirtiendo, consiguiendo intereses anuales que se integran a las aportaciones mensuales de cada trabajador.
- Ahorro voluntario, el Estado promueve altos incentivos fiscales para las personas que realicen aportaciones voluntarias al sistema a través de una serie de instrumentos financieros: cuentas de ahorro, planes de pensiones, fondos, productos de seguro de vida? Casos reales y relativamente recientes de la viabilidad de un sistema mixto de pensiones con resultados significativos podemos localizar en el sistema sueco o chileno.
Debemos proponer a los órganos gubernamentales ser lo suficientemente creativos para incrementar la tasa de natalidad (en sustitución del FEI) con diferentes ayudas, subvenciones, incentivos fiscales, etc?, posicionándonos en tasas de ocupación adecuadas (en sustitución del FRA) lo cual generaría de manera automática la viabilidad de las pensiones basado en un sistema mixto con el fin de obtener una "diversificación del riesgo".
Ha llegado el momento en la historia de nuestro sistema de pensiones de realmente abordar un "reforma" y no estar continuamente aplicando "parches".

lunes, 15 de julio de 2013

"Un diferencial alto en la hipoteca es peor que una cláusula suelo"




 

 

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el tribunal supremo ha cerrado la puerta a los bancos a seguir comercializando hipotecas con suelo, sin embargo el mercado actual contiene un grillete peor que dicha cláusula: el diferencial. el tener un diferencial del 3% o superior tiene el efecto de una cláusula suelo cuando el euribor está muy bajo y lo que es peor, se arrastra al alza cuando el euribor sube, denuncia helpmycash
tener un diferencial alto condena al propietario a pagar un interés alto toda la vida, a no ser que más adelante renegocie los términos de su hipoteca o consiga cambiar de banco en un futuro. actualmente, esos diferenciales son asumibles y pasan desapercibidos por el euribor está en mínimos y hacen que el interés total sea moderado. sin embargo, los expertos alertan del peligro de tener un diferencial del 3% y que el euribor vuelva a niveles normales del 3% o 4%. en ese momento, habría propietarios pagando un interés total del 7% y unas cuotas más de un 50% superiores a las actuales
Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona (UB), califica de "su sentencia de muerte" la firma de este tipo de hipotecas, aunque puntualiza que actualmente se conceden muy pocas hipotecas y los posibles afectados serán menos que los que han tenido las cláusulas suelo

desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) se niega que se esté formando un problema a futuro ya que la gente es plenamente consciente de lo que firma al conocer perfectamente los diferenciales y los riesgos que asume. según la asociación, estos diferenciales llegan porque hay más riesgo y mayor coste para los bancos para obtener din ¿en qué se fija un técnico para hacer el certificado energético de una vivienda?

es importante para un propietario conocer qué factores van a influir en su calificación energética al menos de forma básica:
en cuanto a la localización y características físicas los factores que influyen son la provincia y localidad, ya que marcan la zona climática que define la escala de calificación energética que afecta al inmueble. también influyen la antigüedad de construcción ya que nos indica qué normativas constructivas son de aplicación y la superficie y altura ya que en su conjunto definen geométricamente qué espacio hay que calificar
una vez dentro del inmueble hay que identificar estancias, definiendo cuales son habitables y cuáles no habitables, estas últimas serán los garajes, trasteros, desvanes, etc., en definitiva todo espacio no destinado al uso permanente de personas y al que por tanto no le son exigidas unas condiciones térmicas
en cuanto a las características constructivas está el estudio de los cerramientos y el de los huecos. en los cerramientos se tienen en cuenta los muros de fachadas, suelos y cubiertas, es decir, cualquier tipo de “piel” por la que pueda entrar o salir energía, ya que determina la demanda de calefacción y refrigeración del inmueble. entre dos inmuebles con misma composición de muros siempre tenderá a una peor calificación energética aquel con mayor superficie de fachada
de igual manera se definirán los huecos mediante las características de los vidrios, los marcos y dispositivos de protección solar (retranqueos, toldos, lamas, etc).
por último hay que comprobar el tipo de instalaciones que utiliza el inmueble para generar agua caliente sanitaria, calefacción y/o refrigeración. de sus características y eficacia se extraen datos de emisión de gases contaminantes a la atmósfera. en este sentido el uso de energías limpias como son las renovables ayuda mucho a conseguir una buena calificación
con la recogida de todos estos datos ya estamos preparados para desarrollar el trabajo propio de redacción y cálculo final de la calificación energética, pero eso ya será en la oficina

domingo, 14 de julio de 2013

Las tres estrategias de la Sareb para vender inmuebles




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Tras casi medio año en funcionamento la Sareb ha marcado las tres vías de su estrategia comercial que le deben permitir, en los próximos 14 años y medios, deshacerse de más de 197.00 activos, entre inmuebles y créditos, adquiridos de las entidades nacionalizadas por valor de más de 50.00 millones de euros.

1. Vivienda para particulares. La comercialización de inmuebles entre familias se ha convertido en el principal motor de la actividad comercial de la Sareb en sus primeros meses, llegando a cerrar la venta de 550 viviendas entre febrero y mayo.

2. Paquetes para inversores. La principal apuesta de la Sareb está puesta en el atractivo que pueda generar entre los inversores la compra de paquetes de activos, inmobiliarios o crediticios, a la carta. Pese a ello, de momento la Sareb solo ha logrado la venta, aún por cerrar, de un paquete de inmuebles de 200 millones, repartidos fundamentalmente entre Andalucía y Valencia, a un grupo de fondos internacionales.

3. Activos singulares. También figura una serie de activos singulares, desde hoteles, centros comerciales y oficinas hasta residencias de lujo, con cuya compra ahora se puede lograr el permiso de residencia si el precio supera los 500.000 euros.

martes, 9 de julio de 2013

Cataluña sube los impuestos por comprar una vivienda de segunda mano




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la generalitat ha decidido subir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (itp) que grava la compra de viviendas usadas del 8% al 10%, con el fin de aumentar los ingresos anuales en 150 millones de euros. el conseller de economía, andreu mas-colell, ha justificado esta subida para igualarlo al del iva de la vivienda nueva
según mas-colell, esta subida de impuestos será la única que impulse la generalitat hasta que se presenten los presupuestos de 2013, que están a la espera de que el gobierno central fije el límite de déficit para las ccaa “algo que ocurrirá a principios de julio”
esta decisión no es la única tomada por alguna comunidad autónoma. en enero del año pasado la junta de andalucía también decidió subir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales con el fin de aumentar la recaudación. el itp subió al 8% si la vivienda vale menos de 400.000 euros, al 9% por la cantidad entre esa cifra y hasta los 700.000 euros y al 10% si vale más de esa cantidad

domingo, 7 de julio de 2013

El plan antidesahucios de Andalucía amenaza la estabilidad bancaria, según Bruselas




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El plan antidesahucios de la Junta de Andalucía amenaza la estabilidad bancaria. Esa es la conclusión a la que ha llegado la Comisión Europea. Bruselas señala que el citado plan de expropiación temporal de viviendas a entidades financieras para evitar los desahucios a familias en riesgo de exclusión social puede afectar negativamente a la estabilidad de la banca y a la recuperación económica.
Así se expresa en una carta enviada al Ministerio de Economía por el órgano de gobierno comunitario, que no descarta que aumenten las dudas sobre el mercado inmobiliario español, lo que provocaría subidas en la prima de riesgo y una reducción del interés de inversores extranjeros por activos inmobiliarios españoles.
En concreto, la CE cree que se puede producir una "caída en el valor de los activos inmobiliarios" que tendrá una repercusión inmediata en los balances de las entidades financieras, así como en el volumen de provisiones a las que tendrían que hacer frente. Esto a su vez afectaría negativamente a la reanudación de los flujos de crédito a particulares y empresas.
Bruselas cree también que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), el banco malo español, tendría "muchas dificultades" para cumplir con su mandato de vender los activos tóxicos inmobiliarios que le han traspasado las entidades financieras.

Seguridad jurídica

Asimismo, en la carta a la que ha tenido acceso Efe se advierte sobre la pérdida de seguridad jurídica para las entidades propietarias de los inmuebles, lo que afectaría al conjunto del sector financiero y de la economía. El documento señala que la legislación aprobada por la Junta de Andalucía "va más allá" de la necesaria protección de las familias más vulnerables y no puede convivir con los requisitos para preservar la estabilidad financiera.
Cualquier tropiezo en el proceso de reestructuración del sistema financiero español, que la CE considera que va a buen ritmo, tendrá efectos negativos no sólo en el conjunto de las entidades sino de la economía.
Sería aún peor, prosigue el texto, si otras comunidades autónomas siguieran el ejemplo andaluz. La CE considera que España está obligada a "hacer honor a los compromisos contraídos" para la puesta en marcha del Memorándum de Entendimiento (MOU) de ayuda a la banca, y a evitar cualquier impedimento que impida que culmine el proceso de reforma financiera.
Al mismo tiempo, se pregunta cómo es posible que coexistan con la legislación española otras "piezas normativas" con rango de ley, una situación que la CE ve "poco clara