En medio de un temporal siempre existen oportunidades, simplemente hay que ampliar las miras. En medio de un temporal siempre existen oportunidades, simplemente hay que ampliar las miras. Al igual que miles de personas están emigrando de España en la actualidad en buscar de mejores puestos de trabajo o condiciones más favorables para montar una empresa, también muchos inversores lo están haciendo para emprender negocios más rentables en el ladrillo.
A día de hoy, España no es el lugar más
idóneo para comprar una vivienda para venderla en un corto periodo de tiempo.
Aunque el precio medio de los pisos ha bajado, -en unas zonas más señaladamente
que en otras-, existe un abultado stock de pisos en el parque de viviendas,
muchos de los potenciales demandantes no tienen trabajo y la financiación
actual de los bancos es muy cara. Este panorama contrasta con el sólido mercado
inmobiliario que hay en otras ciudades como Londres o Francia, donde el precio
de la vivienda, incluso, aumenta en medio de una de las peores crisis de
nuestra historia.
Las viviendas residenciales de alta gama
de la capital británica están siendo cada vez más demandadas y se están
comprando como inversión de refugio. De hecho, desde la Asociación Europea
de Inversores Profesionales (ASINVER) confirman que existe cierto perfil de
inversor español que compra una casa en Londres para obtener beneficios en su
posterior puesta en alquiler, ya que obtendrían unos rendimientos mensuales muy
superiores a los que se recogerían en España. A pesar del bajón de precios que
se han experimentado en 2008 debido a la crisis, ya se está registrando
repuntes de nuevo. La mayoría de los expertos prevé que se vuelva a retomar la
senda alcista, ya que en ‘la City’, al igual que en Nueva York, los precios
siempre suben.
Londres, la capital de inversión del ladrillo europeo
“Londres centra ahora mismo el interés
internacional en este sentido”, afirma Javier Flores, responsable del Servicio
de Estudios y Análisis de Asinver. “Además de la capital del Reino Unido,
ciudades como París, Dusseldorf, Estocolmo o Milán presentan buenas
perspectivas. Tampoco debemos olvidarnos de Suiza pues es uno de los
destinos en Europa en el que hemos detectado grandes oportunidades para este
tipo de inversión, que se ve apoyada por el contexto económico general del
país, por la búsqueda de protección contra la inflación, los tipos de interés
reales negativos, la entrada de flujos de capitales…”. En el otro extremo,
Flores también señala una clara debilidad en Holanda y Bélgica, al igual que en
Madrid y Barcelona, donde sigue habiendo un exceso de oferta.
No obstante, David Scheffler, director de
expansión de Engel & Völkers para España y Portugal señala, por otra parte,
que la mejor forma de rentabilizar la compra de una
casa londinense, es poniéndola en alquiler a largo plazo, en lugar de en
venta. “En Londres el mercado es tradicionalmente muy caro, los precios por
metro cuadrado son muy elevados. Por eso, es difícil comprar y recuperar la
inversión por alquiler a corto plazo”, explica Sheffler.
Hong Kong, con la mejores perspectivas
Al igual que para cualquier otro negocio,
existen dos tipos de inversor. Uno al que le gusta lo arriesgado y otro que
prefiere lo seguro. “En Alemania la rentabilidad no es muy alta, pero supone
una inversión segura: menos intereses, pero menos riesgo”, apunta Scheffler,
que además cuenta que “en otros lugares como en América del Sur, como en Panamá
y República Dominicana, tenemos muchos clientes con dinero que se dedican
a construir para alquilar”. En estas zonas, las posibilidades para
emprender una promoción de casas tienen condiciones más asequibles que pueden
dar más resultados de rentabilidad, pero las condiciones jurídicas son menos
fiables.
Las zonas actuales del mundo que tienen
mejores perspectivas inversionistas, según los expertos, son Hong Kong y
Singapur, que pese a las últimas subidas todavía conservan un potencial de
revalorización muy interesante, tal y como señalan desde Asinver. No obstante,
Scheffler también apunta los inconvenientes: “Hong Kong obviamente es un
mercado interesante, hay mucho por descubrir, sin embargo, es tan exótico que
sin tener una empresa fiable que hable tu idioma y entienda la zona no se
aconsejable invertir. Solo es adecuado con un buen asesoramiento”.
EEUU, despegando lentamente
El gigante norteamericano ha sido uno de los
que han sufrido uno de los batacazos más señalados con la crisis inmobiliaria.
Aunque los últimos datos apuntan una cierta recuperación, aún no puede
considerarse que se haya normalizado la situación. No obstante, a pesar de la
burbuja de las hipotecas subprime, su mercado no puede compararse a la
depresión que sufre el parque inmobiliario español. “Todavía no se ha
recuperado completamente, pero no tiene nada que ver con la situación de hace
tres años”, apunta Scheffler, además, explica que han observado una mejora
de mercado: “Hay menos marchas forzadas, más empresas grandes y fondos de
inversión que empiezan a comprar inmuebles porque los precios están muy bajos y
ahora están comenzando a subir”.
Por eso, los expertos recomiendan comprar con
un gran conocimiento de la zona y muy bien asesorados. “Ahora mismo habría que
ser muy selectivo”, explica Flores. En lugares puntuales, con gran demanda y
alto nivel de vida, como en ciertas zonas de Manhattan o Miami, donde es
posible obtener una rentabilidad de forma efectiva mediante el alquiler, se
consideran una buena compra.
Oportunidades estrátegicas en España
Lo mismo ocurre para la realizar una buena
inversión inmobiliaria en España: conocer la demanda y el valor de cada zona es
fundamental. Aunque ya no funcionen los negocios de comprar con la intención de
vender un piso revalorizado en corto tiempo, sí se pueden adquirir inmuebles
con la idea de recuperar lo invertido en alquiler, pero con una perspectiva a
largo plazo.
Para saber cómo se puede aprovechar de la
mejor forma la adquisición de una casa para dedicarla al alquiler, Jesús Duque,
el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria recomienda calcular, a partir del precio
que se gastará en la compra de la vivienda, cuántos años se tardará en
recuperar la inversión alquilándolo. De hecho, afirma que en España actualmente
se venden casas para después alquilarlas, sobre todo, si se trata de inmuebles
de menos de 100.000 euros y en zonas donde hay una fuerte demanda de alquiler.
“Muchos ahorradores ven mejor oportunidad en el ladrillo que dejar el dinero
en el banco, desde el punto de vista de la rentabilidad, no de la especulación”,
explica Duque.
La inversión en viviendas prime, esto
es, nivel medio-alto standing con un valor por metro cuadrado de unos 4.000
euros, es otro de los negocios que no suelen fallar. Una casa de buenas
calidades y sobre todo, una privilegiada situación siempre tendrán difícil
depreciación. Desde Engel & Völkers señalan Ibiza y Marbella como zonas
donde se está produciendo un cambio de tendencia en el mercado de estas casas
de primer nivel.
En un momento como el actual, que está
complicado vender, el propietario se puede plantear la venta de una casa en
cinco años habiéndolo dejado en alquiler tres, con el fin de haber obtenido una
plusvalía importante. Como en la Bolsa, lo más difícil es encontrar el
momento para adquirir a los precios más reducidos y saber cuál el más alto para
vender, con el objetivo de haber realizado una operación con éxito.
Informándose y negociando se estará más cerca de realizar las operaciones
adecuadas.
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