Los promotores podrían conseguir para la Sareb ventas por un valor superior al adjudicado, margen que podrían repartirse entre ambos

La patronal de los promotores y constructores de España (APCE) cree que ‘ya toca’ que la presidenta de la Sareb, Belén Romana, acepte una reunión y escuche sus propuestas de colaboración, después de conocerse que las cuatro entidades nacionalizadas --Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia y Banco de Valencia-- están negociando recibir comisiones de hasta el 6% por vender y financiar los activos 'tóxicos' transferidos al conocido como 'banco malo'.

MUCHASCASAS.NET.-REDACCIÓN.-El presidente de APCE, José Manuel Galindo, ha admitido que ‘lo más sencillo’ para la Sareb es acudir a las mismas cajas para comercializar los activos en un momento en el que aún no cuenta con una estructura para ello y en el que se encuentra desvinculada del sector promotor.

‘En principio tiene pocas alternativas inmediatas y el interlocutor más fácil son las propias cajas, porque la información (de los activos) la tienen ellas’, ha señalado.

Sin embargo, precisamente para tender esos puentes, ya en el mes de diciembre los promotores remitieron al Gobierno un documento de propuestas de colaboración con la Sareb en el que ponían en valor el conocimiento del mercado de los alrededor de 3.000 miembros integrados en APCE.

Tras conocer que el 'banco malo' negocia estas comisiones con la banca nacionalizada, Galindo ha insistido en que ‘tener una entrevista con la presidenta de la Sareb requeriría muy poco tiempo y sería una primera toma de contacto’. ‘Ya toca reunirnos y exponer nuestras propuestas para que también trabajemos conjuntamente’, ha recalcado.

A la hora de establecer los aspectos en los que pivotaría la colaboración de los promotores con la Sareb, Galindo indica que un promotor podría conseguir para la Sareb operaciones de venta por un valor superior al adjudicado, margen que podría repartirse entre ambas partes a través de quitas o créditos participativos.

Por otro lado, el documento de propuestas de los promotores muestra su preocupación por que si la Sareb no tiene capacidad para dar financiación, lo que provocará que una vez traspasados los activos en forma de créditos, suelos o viviendas terminadas, quedaran en el aire créditos promotores para seguir construyendo, cuentas de crédito con las que sostienen sus estructuras o incluso subrogaciones derivadas de compraventas de viviendas.

La brecha entre comprador y vendedor es de 42.300 euros

Según pisos.com, la vivienda que quieren comprar los españoles cuesta 127.500 euros, mientras que la que ofrece el mercado tiene un precio de 169.867 euros. El ajuste lento y progresivo del precio de la vivienda frente al cada vez menor poder adquisitivo de la demanda dificulta el cruce de operaciones de compraventa.

 Pese a la caída del precio de la vivienda, la distancia entre comprador y vendedor sigue siendo significativa, lo que está retrasando la descongestión del mercado inmobiliario español. Un estudio del portal MUCHASCASAS.NET cifra esta brecha en 2012 en 42.367 euros, más de 4.500 euros menos que en 2011. Aunque los precios a los que se anuncian los inmuebles acortan distancias frente al presupuesto ideal de los potenciales compradores, el proceso está siendo más lento que en otros países donde la compraventa ya ha retomado una senda más o menos estable de crecimiento.
El análisis de los precios de oferta y demanda realizado por pisos.com desde 2009 muestra que este alejamiento entre lo que pide el vendedor y lo está dispuesto a pagar el comprador ha pasado de un 55% a un 33% a nivel nacional en estos cuatro años. Según Miguel Ángel Alemany, director general del portal, “este porcentaje podría ser incluso más bajo, ya que los precios de oferta que publica el portal no son definitivos y están sujetos a la negociación entre ambas partes”. Alemany también incide en que los datos arrojados por el informe dan fe del “gran esfuerzo realizado por la parte vendedora a la hora de ajustar precios”, pues se ha pasado de un piso tipo en venta en España de 220.500 euros en 2009 a uno de 169.867 euros en 2012.
El presupuesto de los españoles para adquirir una vivienda se ha reducido en 2012, pasando de 142.500 euros por una vivienda tipo de de 90 m² a 127.500 euros. El responsable de pisos.com afirma que “la crisis ha afectado de un modo directo al poder adquisitivo de las familias, y esta merma en los ingresos, unida al hecho de que la cantidad que financian las entidades es menor, obliga a la demanda a reducir sus pretensiones”. En este sentido, la evolución a la baja del escenario económico, sobre todo a nivel laboral, reduce el presupuesto de partida a la hora de adquirir un inmueble.

Resultados regionales y provinciales

En 2012, las únicas autonomías donde los compradores subieron su apuesta fueron Navarra y Balares, mientras que Cantabria y País Vasco se mantuvieron. Por provincias, 13 mantienen su nivel de gasto frente a cuatro que lo han incrementado: Córdoba, Jaén, Segovia y Ourense.
A la hora de contraponer los precios de oferta frente a los de la demanda, las regiones donde encontramos las menores diferencias son la Comunidad Valenciana (9%) y Aragón (11%). La primera encontraría su explicación en el gran recorte experimentado en la costa. En cuanto a Aragón, se trata de la región que más cayó en diciembre de 2012 frente al mismo mes de 2011.
La otra cara de la moneda se da en País Vasco (-10%) y Cataluña (-1%), donde se registran porcentajes negativos. Cuando la casa que se quiere comprar supera en precio a la que ofrece el mercado es posiblemente porque la vivienda que se está buscando no coincide con la oferta disponible. En este sentido, hay zonas donde la oferta es inexistente o insuficiente y los precios que definen a la misma son más estables. Asimismo, es posible que este desfase se produzca porque ya se están cruzando operaciones de compraventa.
Las autonomías donde el precio de oferta sigue siendo marcadamente superior a la inversión que se está dispuesta a hacer desde las familias son Galicia (52%), Extremadura (49%), Castilla-La Mancha (45%), Murcia (41%) y Baleares (40%). En tales casos, los vendedores tendrían que revisar a la baja los precios sin esperar a la negociación posterior. Por otro lado, en este contexto muchas veces la demanda aplica, en un primer momento, un criterio de precio demasiado ajustado, elevando la cuantía durante la negociación con el vendedor.
En el apartado de las provincias, la demanda en Lleida (-19%), Guipúzcoa (-13%), Cuenca (-10%), Salamanca (-5%) y Tarragona (-2%) supera a la oferta. Entre el 0% y el 9% se colocan nueve provincias, mientras que entre el 10% y el 19% de diferencia hallamos otras nueve. Entre el 20% y el 29%, el informe arroja seis provincias, mientras que las que van del 30% al 39% son cinco. Del 40% al 49% hay tres y del 50% al 59% otras tres. Existen tres provincias por encima del 60%: Palencia (61%), León (64%) y Cádiz (70%).