La disparidad en las estadísticas del precio de la vivienda

El ministerio de fomento acaba de hacer público


el cálculo del precio de la vivienda, que disminuyó en un 6,8% durante el 2011, dejando el precio de metro cuadrado en 1701€.

Por otro lado, Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, se suma a la opinión de otros muchos, que no creen que la caída de los precios desde el 2008 haya sido solo del 19% Cada trimestre llegan a los medios informes estadísticos del precio de la vivienda emitidos por muy diversas fuentes, todos ellos con cifras muy dispares. Vamos a hacer un repaso de estas fuentes y las metodologías usadas para calcular los datos de evolución del precio.
Informes oficiales del estado
Ministerio de Fomento
Lo elabora, con periodicidad trimestral, a partir de los datos de la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación (ATASA). En esta asociación se agrupan las tasadoras más relevantes. Al tratarse de precios de tasación, no refleja el precio de la oferta actual, ni tampoco el precio al que realmente se cierran las operaciones.
Instituto Nacional de Estadística
Calcula el Índice de Precios de Vivienda (IPV) a partir de los precios de venta de los inmuebles de precio libre, nuevos o de segunda mano. Refleja, por lo tanto, el precio de cierre de las operaciones de compraventa. Se genera a partir de los datos del Consejo General de Notariado.
Sociedades de tasación
La empresa Tinsa, líder en valoraciones de inmuebles, elabora el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) a patir de los datos de sus tasaciones.

Por otro lado, la Sociedad de Tasación ecoge datos estadísticos semestrales de los precios medios de la vivienda nueva en las capitales de provincia.
Portales inmobiliarios
Aquí es donde podemos observar mayor disparidad de resultados, consecuencia de las distintas metodologías y calidad de la muestra de datos empleada.

En líneas gerales, se calcula el precio medio por metro cuadrado de las viviendas publicadas en el portal en el periodo estudiado. La calidad del resultado depende mucho de la limpieza de los datos del estudio. Para minimizar el sesgo en estos datos se descartan ciertas tipologías, tales como unifamiliares, dúplex, áticos, e incluso zonas geográficas, cuyos precios presentan una gran desviación con respecto a la media. Tampoco se tienen en cuenta inmuebles muy pequeños, muy grandes, o con características especiales. Se calculan las medias, se vuelven a descartar los precios despropocionados, y se vuelven a calcular los valores.

Solo se tienen en cuenta zonas en las que hay una muestra representativa de viviendas, sostendida durante todo el periodo considerado.

Aun así, los precios medios resultantes pueden estar muy sesgados en ciertas zonas si el portal no tiene una muestra lo suficiéntemente heterogénea en el lugar. Por ejemplo, la oferta de un portal en un municipio puede provenir principalmente de agencias, o estar formada por viviendas de un determinado tipo.

Si comparamos los datos del precio medio de distintas fuentes para algunas capitales, esto es lo que tenemos:
Ministerio de Fomento
España 1.825 1.701 -6,8%
Madrid 3.067 2.863 -6,9%
Cádiz 2.554 2.321 -9,5%
Ourense 1.398 1.469 +5%


Tabla comparativa del las distintas fuentes de informes del precio de la vivienda en España

Fuente Ventajas Inconvenientes
Sociedades de tasación Valoración técnica del inmueble Precio de referencia hipotecaria No refleja el precio de oferta ni el de venta
Instituto Nacional de Estadística Valor de compraventa Precio real de venta Puede estar afectado por el fraude fiscal
Portales inmobiliarios Oferta de venta Actualidad
Precios de ofertas activas No reflejan el precio final de venta