Guía del alquiler con opción a compra

Si no te ves capaz económicamente de afrontar la compra de un piso, infórmate de otras posibilidades. Una de ellas es el alquiler con opción a compra, que mantiene una puerta abierta para que el inquilino adquiera la vivienda cuando le sea posible. 

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra? 

En realidad, el punto de partida de esta modalidad es muy sencillo: consiste simplemente en un contrato privado de alquiler entre el propietario de la vivienda y el inquilino, con la salvedad de que a este contrato se le añade una cláusula que establece un posible precio de venta del inmueble y una fecha máxima en la que el arrendatario decidirá si quiere comprarle la vivienda al arrendador.

¿Cuál es el plazo en que el inquilino debe tomar su decisión? 

No existe un plazo predeterminado. Del mismo modo que los contratos de alquiler entre particulares tienen una duración de cinco años, y cada año es el inquilino quien decide si permanecerá o se irá, en el caso del alquiler con opción a compra son las dos partes quienes establecen ese plazo. Generalmente, es el propietario de la vivienda quien da la opción al inquilino de llegar a comprársela al cabo de un tiempo y, por ello, suele ser también quien establece el plazo. Cuando se trata de viviendas de protección oficial en la modalidad de alquiler con opción a compra, el plazo suele ser de 10 años, aunque tampoco está establecido por ley.

¿Qué hay que tener en cuenta en un contrato de alquiler con opción a compra desde un punto de vista legal?

En primer lugar, es muy importante tener claro que, en este contrato, una parte se obliga a vender la vivienda (promitente) a una segunda parte (optante) siempre y cuando esta última decida comprarla. Es decir, no es obligatorio para el inquilino comprar la vivienda al término del plazo establecido en el contrato. Lógicamente, el precio de la futura compraventa se estipulará también en el contrato.

¿Qué particularidades presentan los contratos de alquiler con opción a compra? 

Existen una enorme cantidad de opciones a la hora de redactar uno de estos contratos. En primer lugar, puede tratarse de un contrato independiente o bien estar pactado como una parte de otro contrato de alquiler. También se puede elegir la opción de inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que sea exigible a terceros. 

Esto sería un ejemplo de opción de compra acordada como una cláusula más dentro de un contrato de alquiler, que incluye las particularidades que comentábamos: “Se constituye a favor del inquilino un derecho de opción de compra sobre la vivienda alquilada. El precio de la vivienda se fija en la cantidad de 240.000 euros. Si el inquilino ejercita este derecho, el propietario hará entrega de la vivienda libre de cargas y gravámenes. El derecho de opción caducará a los cuatro años desde la fecha de este documento. La resolución del contrato de alquiler antes de esa fecha implicará la caducidad del derecho de opción. El derecho de opción se elevará a escritura pública en el plazo de un mes desde la fecha de este documento para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Los gastos que origine dicha escritura y su posterior inscripción serán de cuenta del inquilino. En caso de ejercitarse la opción quedará formalizada la venta. Los gastos que origine se repartirán según dispone el Código Civil.”

¿Cuáles son las principales ventajas de esta modalidad? 

La opción del alquiler con opción a compra permite una serie de beneficios para ambas partes. Entre ellas, destaca que los inquilinos pueden adquirir una vivienda que ya conocen, en la que han vivido, sin la necesidad de tener que pagar una entrada. 

Además, al acceder a una vivienda en régimen de alquiler con opción de compra, los inquilinos pueden transformar la cantidad que destinan al pago del alquiler en sí en una cuota mensual para el pago de la compra de la vivienda. Se puede descontar el 100% de las mensualidades del precio total o una parte más reducida, y se puede descontar de todas las cuotas o solo de una parte de ellas. Se rompe así con el clásico tópico de “alquilar es tirar el dinero”, y no solo eso, sino que los jóvenes pueden seguir disfrutando de las ayudas estatales mientras pagan el alquiler en esta modalidad.

¿Y qué beneficios le reporta al propietario? 

Para empezar, es una forma muy válida para dar salida a una vivienda que, en las circunstancias actuales, lo más normal es que se encuentre en una situación de estancamiento. A corto plazo, con la primera parte del formato, es decir, con el alquiler, el propietario se asegura el cobro de unas cuotas mensuales (con más garantías, ya que se suele incluir una cláusula que haga al inquilino perder el derecho a ejecutar la opción de compra en caso de retrasos), y al menos ha conseguido dar el primer paso en la generalmente dificultosa búsqueda de un comprador. 

Además, existen una serie de ventajas fiscales para los propietarios que alquilan su vivienda, y si finalmente logra venderla, al descontar parte o el total del precio que los inquilinos ya han abonado, no el arrendador no tendrá tantas plusvalías y al venderla más tarde reducirá el coste fiscal. Como añadidura, es lógico pensar que el inquilino cuidará más y mejor la vivienda, ya que tendrá que en mente que en el futuro podría ser suya.

¿En qué momento se acuerda el precio de la vivienda? ¿Se actualiza una vez llegado el momento del pago por parte del inquilino? 

El precio del inmueble queda fijado en el momento de firmar el contrato de alquiler con opción a compra, al igual que las cuotas mensuales de alquiler que el inquilino pagará hasta el momento de tomar la decisión de adquirir la vivienda o no. En el momento en que el inquilino firma el contrato con el propietario, lo que está haciendo es congelar el precio del inmueble. Aunque los plazos fijados para tomar la decisión no sean demasiado extensos, en medio de una tendencia alcista de los precios como la que hemos vivido hasta hace no mucho tiempo, congelar un precio durante, por ejemplo, dos o tres años, ya es una enorme ventaja. De esa manera, el inquilino puede aplazar el momento de comprar una casa y, al llevar pagada ya una cantidad y haber podido ir ahorrando, también será más sencillo recibir el visto bueno del banco para recibir una hipoteca.

¿Qué hay de las desventajas? ¿Tiene el alquiler con opción a compra una 'cara B'? 

El concepto básico en torno al que gira el alquiler con opción a compra es que, al participar en ella, el inquilino adquiere una opción a comprar una casa, no una obligación, que puede ejecutar cuando quiera dentro del plazo establecido. Pero antes de ejecutar esa opción, el propietario tiene “la sartén por el mango”. Y es ahí donde radican los principales inconvenientes para el inquilino: si finalmente decide no comprar la vivienda, no recuperará en ningún caso el dinero invertido, que de haber tomado la decisión contraria habría servido para pagar parte de la casa. Además, corre el riesgo de que el propietario decida poner un precio de alquiler demasiado elevado, considerando que en el futuro vaya a ejecutar la opción de compra.

¿El propietario también se arriesga o va totalmente sobre seguro con el alquiler con opción a compra? 

Aunque son mínimos, ambas partes asumen riesgos. Por ejemplo, si el propietario pone un plazo muy amplio, de cuatro o de cinco años, se enfrenta a la posibilidad de que los precios aumenten notablemente durante ese periodo y se quede con la sensación de haber perdido dinero por no haber esperado o no haber previsto la subida. Además, no recibe el dinero de una sola vez, ni recibe una entrada o ni siquiera una gran cantidad de golpe, sino que lo hace de forma progresiva, al menos durante el plazo en que el inquilino paga su alquiler y estudia si ejecutar la opción de compra o no. Por otra parte, el mayor inconveniente que tiene el propietario en esta modalidad es que no puede vender la casa durante todo el tiempo que dura el plazo pactado con el inquilino. Es posible que durante esos años reciba una buena oferta de un comprador con garantías, pero no puede vender su casa hasta que el inquilino agote el plazo estipulado en el contrato.

Además de los contratos privados entre propietario e inquilino, ¿existen iniciativas públicas que fomenten el alquiler con opción a compra? 

Las Viviendas de Protección Oficial, desarrolladas y promovidas por los gobiernos regionales y los ayuntamientos, siempre suelen incluir una parte en formato de alquiler con opción a compra. Los casos más significativos son los de Andalucía y Madrid. En el Plan Andaluz de Vivienda, los beneficiarios deben tener una renta anual inferior a los 20.000 euros, pueden acceder a la compra a los siete años de habitar la vivienda, y cuentan con la posibilidad de una ayuda estatal del 40% del precio del alquiler durante los dos primeros ejercicios. 

En Madrid, sin embargo, encontramos también unas interesantes ayudas, en las que se incluyen un total de 79.000 viviendas en alquiler con opción a compra. Este plan está destinado a jóvenes menores de 35 años, que tengan unos ingresos inferiores a 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Al igual que el anterior plan, los inquilinos podrán adquirirla tras siete años habitando en ella.