Alquiler exprés por 10 euros a 100 años

Alquiler exprés por 10 euros a 100 años

MUCHASCASAS.NET.-:/ Redacción.-Circula una idea muy llamativa por la Red que publicó el grupo Abogados en Acción que insta a alquilar la casa a un conocido para conseguir que el propietario pueda seguir viviendo en su casa a pesar de la orden de desahucio: “En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quién se pueda, por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración indefinida, por ejemplo 50 o 100 años, cantidad únicamente simbólica. El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca y pasado por el Registro de la Propiedad”.
Por un lado, es cierto que si la casa se embargara definitivamente, el inquilino que estuviera con todas las ley habitando en el inmueble, aunque fuera un familiar o amigo, no podría ser desalojado. Por tanto, ante esta inmunidad, el arrendatario podría seguir disfrutando del piso en las condiciones y plazos marcados por el contrato de alquiler suscrito con el deudor. Si este habitante de la vivienda es un amigo, un familiar o incluso nuestra pareja, ¿acaso no sería una fórmula mágica para poder quedarse en la propia vivienda a pesar de que ahora ‘el casero’ se haya convertido en el banco?

Contrato simulado… igual a fraude

Lo cierto es que sí, pero alquilándosela a un familiar o a tu pareja hay muchas posibilidades de que el juez determine que este contrato se ha hecho en fraude del acreedor y lo anule. Las condiciones en que el piso estuviera alquilado son muy importantes para que el juez no considerara este alquiler como fraudulento. “Hay que mostrar la máxima cautela ante este tipo de sugerencias, pues puede que en lugar de una solución, se conviertan en un problema mayor aún”, avisa María Mateos, directora de los servicios jurídicos de Ausbanc.
Un contrato de alquiler por 10 € con una duración indefinida de 100 años, se consideraría un tipo de simulación contractual. “Hay que tener en cuenta que podría considerarse un contrato simulado que tendría consecuencias negativas en el proceso de ejecución hipotecaria, pues podría entenderse que se trata de un fraude procesal”, explica Mateos. Asimismo, como corrobora Jesús Salido Gusi, abogado de F&J Martín Abogados, “el fraude de ley sería evidente y el juez encargado de decidir sobre la ejecución hipotecaria a buen seguro apreciaría dicha irregularidad, cuando no otras, dependiendo de los casos (estafa, levantamiento de bienes, estafa procesal, insolvencia punible, etc.)”.
Asimismo, Salido asegura que en caso de que dicho contrato tuviera acceso al Registro de Propiedad, éste debería haberse elevado previamente a escritura pública, una función que tendría que ser supervisada por un fedatario público. “No cabe duda de que un notario jamás elevará a público tal documento y, en el hipotético caso de que lo hiciera, el Registrador de la Propiedad puede impedir el acceso a su Registro por las razones legales expuestas anteriormente”, explica el abogado de F&J Martín Abogados.

Alquiler con todas las de la ley

Para que no pareciera a ojos de un juez un alquiler fraudulento, el contrato de alquiler debería estar inscrito en el Registro de Propiedad, tener una renta similar a la de los precios del mercado y no haber tenido ningún retraso en los pagos. “Siempre que el piso se halle alquilado de manera legítima, la entidad financiera no podrá instar el desahucio al haber inquilinos con un título válido en Derecho viviendo en él”, explica Jesús Salido Gusi, abogado de F&J Martín Abogados. El ordenamiento jurídico les consideraría terceros de buena fe y de esta manera, no resultarían perjudicados por la insolvencia del propietario.
En el caso de que desde los juzgados lo dieran por válido, el piso pasaría a ser propiedad del banco y se cambiaría la titularidad. La entidad podría subastar el inmueble tranquilamente, pero aún así el contrato de alquiler seguiría estando vigente y se mantendría. “Un contrato de arrendamiento válidamente celebrado tendría derecho a disfrutar el inmueble en las condiciones y plazos marcados por el contrato de alquiler suscrito con el propietario deudor”, afirma Salido Gusi, “aunque si el inquilino fuera un precarista, es decir, habitara el piso sin título, sería desahuciado en los términos legalmente establecidos”.

Consecuencias penales

Desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) avisan que haciendo esto se corre un riesgo: “si no se hace bien el contrato y se descubre el pastel pueden instar denuncia penal de alzamiento de bienes”. Lo más corriente es que si se descubriera el ‘apaño’ el juez simplemente calificara el contrato como ficticio y no se denunciaran los hechos en comisaría o en el juzgado de guardia penal. No obstante, en el caso de que sí se denunciaran, la Asociación Pro Derechos Civiles Económicos y Sociales (Adeces) avisa de que se incurriría en una querella criminal. Las personas que decidan adoptar esta opción deberían saber que les “podrían caer penas de hasta cuatro años de prisión” y una multa de 12 a 24 meses por dificultar o impedir la eficacia de un embargo.
Asimismo, desde Adeces avisan que en muchos contratos hipotecarios existen cláusulas que impiden alquilar una vivienda mientras esté hipotecada. “Para la entidad financiera es relativamente fácil deshacer ese contrato, otra cosa es lo que pueda tardar el proceso judicial, que suele durar dos años”, apuntan desde Adeces.

Alternativas preventivas contra el desahucio

Esta fórmula sugerida con toda la buena fe entraña riesgos y no es efectiva, por eso, hemos preguntado a los expertos cuáles serían las alternativas más eficaces. “Es importante que los ciudadanos conozcan la posibilidad de rehabilitar el préstamo consignando las cuotas pendientes con sus intereses, hasta incluso el mismo día de la subasta”, avisa la directora de los servicios jurídicos de Ausbanc. “Ello implicará que se libere la vivienda embargada y finalice el procedimiento de ejecución”, añade Mateos.
Desde el bufete de abogados de F&J Martín Abogados, Salido Gusi alienta a que, sobre todo, tomemos medidas preventivas como la renegociación de las condiciones del préstamo (ampliación del plazo de vencimiento, carencia, capital diferido…), la reunificación de deudas o el cambio de la hipoteca de banco. Por su parte, desde Adeces, señalan que se puede apelar a razones humanitarias, aunque también apuntan que no serviría siempre para lograr un aplazamiento. “En realidad lo que es preciso hacer es modificar la legislación para reducir el impacto de los desahucios. Creíamos que el Código de Buenas Prácticas Bancarias podía servir, pero sus efectos positivos están siendo muy escasos”, explican desde la asociación.
Como dice el refrán más vale prevenir que curar. Una refinanciación de deuda a tiempo, una venta de la casa hipotecada, aunque sea con pérdidas o un alquiler en regla con todas las de la ley para sacar un poco de rentabilidad a la vivienda son las alternativas más factibles para no llegar a la situación extrema del desalojo. Un buen asesoramiento previo siempre evitará meterse en problemas aún mayores.