Artículo ofrecido por Bankimia Las ejecuciones hipotecarias y los desahucios están a la orden del día en un país, España, azotado por la crisis económica y el desempleo. Durante el primer trimestre del año, el número de desahucios en nuestro país alcanzó una nueva cifra récord, en 18.424 desalojos, un 18,5% más que en el mismo periodo del año anterior, según los datos del Consejo General del Poder Judicial (GGPJ). En la misma línea se mueven las ejecuciones hipotecarias que, en los tres primeros meses del año han subido un 14% respecto al mismo periodo de 2011, después de cinco trimestres a la baja. Desde el inicio de la crisis, en total, el número de ejecuciones iniciadas por impagos de las hipotecas ya ha afectado a más de 370.000 familias.
Un dato que podría crecer hasta las 510.000 familias de aquí a 2015, según un estudio elaborado por la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas.
La ejecución hipotecaria y al desahucio, son evidentemente, la última parada de un viaje que hay que intentar no emprender. Desde el primer momento en el que se prevé algún tipo de dificultad para hacer frente a las cuotas mensuales hay que actuar con rapidez.
Dejar de pagar no es una solución, es simplemente, el inicio del problema, ya que desde el primer día en el que se deja de pagar se acumulan intereses por demora, que son altísimos y que harán que cada día sea más complicado zanjar la deuda.
Por lo tanto, como decimos, si se prevé una dificultad para hacer frente al pago de la letra hipotecaria, hay que actuar con rapidez. Lo primero que se aconseja es ir al banco e intentar negociar con la entidad. Al banco le interesa mucho más seguir cobrando aunque sea en cuotas menores que contar con un moroso entre sus clientes con lo que, en principio, siempre están abiertos a la negociación. Qué se puede negociar:
- Alargar el plazo de amortización del préstamo hipotecario: es decir, si la hipoteca es a 25 años intentar ampliarla hasta 30 ó 35 años. De esta forma, aunque al final la hipoteca sale más cara, las cuotas mensuales son menores.
- Solicitar un periodo de carencia: es posible durante un determinado tiempo no amortizar deuda y tan sólo pagar intereses. De esta forma, durante ese "periodo de gracia" se paga una cuota inferior. Eso sí, una vez concluido el periodo de carencia de la hipoteca, se incrementará el importe de las cuotas y por tanto, el coste total del préstamo hipotecario.
- Reunificar deudas: si tiene otras deudas se aconseja que las reunifique todas para poder hacer frente a las mismas con un plazo de amortización mayor pero con unas cuotas menores.
- Obtención de un crédito personal
o hipotecario con garantía adicional de avalistas solventes: de esta forma
los hipotecados recurren a una ayuda familiar indirecta, sin que les
presten el dinero sus familiares, ya que se lo anticipa el banco. En este
caso, es muy importante la vinculación familiar con la entidad, la
solvencia del avalista y que éste tenga un nivel de endeudamiento
reducido.
También se puede intentar vender o alquilar la casa. En definitiva, es aconsejable solucionar el problema antes de llegar a la fase judicial, donde a parte de la deuda de la hipoteca habrá que hacer frente a los intereses de demora y a los gastos judiciales.
Plazos del proceso de embargo
Lo primero que tiene que saber es que la ejecución hipotecaria se abre ante el impago de entre 3 y 6 cuotas de la hipoteca. Es el plazo que dan las entidades financieras antes de iniciar los trámites judiciales. Una vez que se inicia la ejecución hipotecaria, se remite al juzgado una demanda para que se rompa el contrato de préstamo.
En este punto, el juzgado no reclama al cliente las mensualidades que debe sino que reclama la totalidad de la deuda pendiente más un tipo de interés que puede llegar a rondar el 25%. El cliente puede poner fin a la ejecución si hace frente a esta deuda.
Al año o año y medio de iniciar el proceso, el juzgado pone una fecha para la subasta de la casa. También en estos momentos, el cliente puede intentar saldar la deuda.
En la actualidad, la mayoría de las subastas están quedando desiertas, por lo que los bancos se están adjudicando las viviendas por el 50% del valor de tasación. Esto provoca que la venta del inmueble no cubra la totalidad de la deuda, es decir, que a pesar de todo ello, el cliente seguirá debiendo dinero al banco.
Dación en pago
La dación en pago es un mecanismo legal existente en el ordenamiento jurídico español pero sólo es posible cuando se llega a un acuerdo entre las partes, es decir, en España, la entrega de las llaves de la casa no salda de la deuda hipotecaria, como sí que ocurre en Estados Unidos.
El Gobierno y las entidades financieras han llegado a un acuerdo para que las familias en riesgo de exclusión social y siempre que la ejecución hipotecaria no se haya iniciado, puedan, una vez entregado el piso al banco, vivir de alquiler en el mismo.
De esta forma, estas familias podrán permanecer al menos 2 años como arrendatarias con una renta similar al 3% de la deuda pendiente.
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